O czym warto pamiętać wycofując się z umowy deweloperskiej
Ustawa deweloperska określa zasady, kiedy można odstąpić od umowy z deweloperem. Należy pamiętać, że umowa, którą podpisujemy nie może zawężać tej listy. Może ją za to rozszerzać.
Klient dewelopera ma możliwość odstąpienia od umowy z nim tylko w kilku zasadniczych przypadkach. Określa je precyzyjnie tzw. ustawa deweloperska.
Sprawę, którą tu opisujemy, definiuje art. 29 wspomnianej ustawy. Zgodnie z nim podstawą do odstąpienia od umowy jest niewykonanie przez dewelopera ciążących na nim obowiązków.
Może tak się stać, w sytuacji gdy:
1. Umowa deweloperska nie zawiera wszystkich elementów, wymaganych na podstawie art.22 ustawy. Podstawą do odstąpienia będzie również sytuacja, gdy treść umowy będzie niezgodna z treścią doręczonego nabywcy prospektu informacyjnego. Podobnie może stać się wtedy, kiedy deweloper nie dostarczy klientowi prospektu przed podpisaniem kontraktu.
2. Pretekstem do zerwania relacji z deweloperem może być też nierzetelność samego prospektu np. braki w zakresie wymaganych informacji, czy też niezgodność danych ze stanem faktycznym.
Warto pamiętać, że jeśli zajdą powyższe okoliczności, jako klienci dewelopera mamy tylko 30 dni od momentu podpisania umowy na odstąpienie od niej. W sytuacji odstąpienia od umowy firma musi zwrócić klientowi wpłacone pieniądze.
Inaczej przedstawia się rzecz, gdy deweloper ma problem z dokończeniem inwestycji na czas i podpisaniem umowy przyrzeczonej, a więc przenoszącej prawo własności nieruchomości na klienta. Zgodnie z ustawą deweloperską, jeśli dojdzie do takiej sytuacji, klient - zanim zdecyduje się odstąpić od umowy - musi wyznaczyć kontrahentowi nowy, 120 - dniowy termin na przeniesienie własności nieruchomości.
Mówi o tym art. 29 ust. 3 ustawy deweloperskiej: W przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 6, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej nabywca wyznacza deweloperowi 120 dniowy termin na przeniesienie prawa, o którym mowa w art. 1, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.
Decydując się na odstąpienie od umowy musimy pamiętać o zachowaniu odpowiedniego trybu i formy. W tym celu należy sporządzić oświadczenie, w którym należy wskazać przede wszystkim przyczynę odstąpienia, powołując się na odpowiednie przepisy. Jeśli nie wskażemy przyczyn, odstąpienie nie będzie wywoływało skutków prawnych. Oczywiście, by prawidłowo sformułować oświadczenie, warto skorzystać z pomocy prawnika.
W oświadczeniu powinniśmy zawrzeć również zgodę na wykreślenie roszczenia klienta, w zakresie przeniesienia własności, z księgi wieczystej nieruchomości. Tak musi się stać, ponieważ odstąpienie od umowy jest zerwaniem wzajemnych zobowiązań między stronami umowy deweloperskiej, a wpis w księdze wieczystej stanowi potwierdzenie takiego zobowiązania. Całe oświadczenie powinno posiadać podpis poświadczony notarialnie, a więc być podpisane w obecności notariusza. Tylko dokument przygotowany w ten sposób będzie podstawą do wykreślenia odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. Oczywiście w oświadczeniu powinniśmy zawrzeć także wezwanie dewelopera do zwrotu dotychczas wpłaconych środków i przekazania ich na wskazany rachunek bankowy.
Następnie oświadczenie powinniśmy przekazać deweloperowi. Jeśli wybieramy formę pocztową, pamiętajmy, że (w sytuacji, gdy podstawą są zarzuty opisane w punkcie pierwszym) musi ono dotrzeć do firmy w terminie 30 dni, włącznie z dniami wolnymi od pracy.
Jeśli inwestycja ma otwarty rachunek powierniczy, na który wpłacane są pieniądze klientów, dobrze jest też poinformować o odstąpieniu bank, który je przechowuje. Najlepiej dostarczyć kopię oświadczenia w tej sprawie.
Co w sytuacji, gdy deweloper nie uzna odstąpienia dokonanego przez nabywcę? Wtedy jedyną drogą rozwiązania sporu jest sąd. Firmy deweloperskie zazwyczaj kwestionują przyczyny uzasadniające prawo do skorzystania z odstąpienia od umowy.
Na koniec jeszcze kilka zdań o sytuacji, w której nie zaistniały przesłanki pozwalające klientowi wycofać się z kontraktu, ale po prostu z różnych przyczyn chce on tak uczynić - np. po prostu się rozmyślił.
Co wtedy? Oczywiście na straconej pozycji stoi klient dewelopera. Jeśli nie ma przyczyn natury prawnej, nabywca nie może po prostu rozwiązać albo zerwać umowy deweloperskiej. Jeżeli to zrobi, będzie mógł ponieść konsekwencje finansowe. Przepisy prawa nie dają możliwości odstąpienia od umowy, w sytuacji np. zmiany zdania albo kwestii natury rodzinnej, zawodowej czy innych problemów klienta.
Jeśli zajdą takie okoliczności powinniśmy przede wszystkim próbować się z deweloperem dogadać i ustalić akceptowalne warunki rozwiązania umowy. Należy się spodziewać, że nie tylko stracimy wpłacony zadatek, ale również firma deweloperska może zażądać dodatkowej opłaty. Jeśli uda się porozumieć rozwiązanie umowy między stronami będzie miało formę aktu notarialnego, bo taki dokument stanowi podstawę do wykreślenia roszczenia klienta z księgi wieczystej nieruchomości.
Jeśli więc rozważamy rozwiązanie umowy przed terminem, bez wyraźnych uchybień ze strony dewelopera, warto zastanowić się nad alternatywnymi rozwiązaniami, by zminimalizować straty - np. spróbować znaleźć klienta, który przejmie od nas prawa do nieruchomości na podstawie cesji.
Teresa Michniak
