O kredyt trudniej niż w USA
Mimo liberalizowania przez banki warunków udzielania kredytów hipotecznych, pożyczenie pieniędzy na mieszkanie nie jest w Polsce łatwe. Choćby z tego powodu wystąpienie kryzysu na rynku kredytów hipotecznych na wzór amerykańskiego na razie nam nie grozi.
Kryzys na amerykańskim rynku kredytów hipotecznych odbił się szerokim echem na całym świecie. Jak domino uderzył kolejno w banki, inwestorów kupujących papiery wartościowe oparte na wierzytelnościach (tzw. instrumentach sekurytyzacyjnych), deweloperów i firmy budowlane, a w końcu - z obawy przed spowolnieniem wzrostu gospodarczego - w całą amerykańską giełdę. A stąd już tylko krok, by negatywne skutki nieroztropności banków w USA odczuły rynki kapitałowe na całym świecie. Dostało się więc i giełdzie w Warszawie.
Kryzys w USA dotknął specyficznego segmentu kredytów hipotecznych, tzw. subprime, czyli udzielanych osobom o niskiej zdolności kredytowej. Ryzyko banki rekompensowały sobie wyższymi marżami, ale i nadzieją, że będzie rosła wartość zabezpieczeń, a więc ceny nieruchomości, a osiągnięty w ten sposób zysk kapitałowy pomoże im spłacić zaciągnięty kredyt. Problem w tym, że ceny mieszkań i domów zaczęły spadać.
W Polsce pod kontrolą
- W Polsce rynek kredytów subprime dopiero zaczyna się rozwijać i w porównaniu z USA ma przed sobą jeszcze długą drogę. Tego typu rozwiązania kredytowe oferuje aktualnie niewiele banków i często dostęp do nich jest obwarowany dodatkowymi wymogami, np. koniecznością udokumentowania majątku przewyższającego kwotę kredytu, wniesieniem wkładu własnego czy przynależnością do określonej prestiżowej grupy zawodowej - tłumaczy Aleksandra Łukasiewicz, dyrektor ds. produktów bankowych w Open Finance.
Na polskim rynku można wyróżnić dosłownie kilka przykładów ofert kredytowych noszących znamiona subprime. Na przykład Santander Consumer Bank gotowy jest nie uwzględniać przy obliczaniu zdolności kredytowej raty aktualnie spłacanego kredytu mieszkaniowego, pod warunkiem że klient zadeklaruje jego spłatę w ciągu 12 miesięcy. Teoretycznie w pierwszym roku spłaty kredytobiorca może więc nie posiadać zdolności kredytowej.
Kilka banków - Santander, DomBank (oddział Getin Bank), GE Money Bank Mieszkaniowy, Fortis Bank czy BPH Bank Hipoteczny - udziela kredytów, badając zdolność kredytową na podstawie oświadczenia wnioskodawcy o wysokości dochodów. W Santander Banku, DomBanku i w GE Money Banku można też otrzymać kredyt nawet w przypadku negatywnej historii kredytowej, rejestrowanej przez Biuro Informacji Kredytowej. Trzeba jednak podkreślić, że wspomniane banki udzielą kredytu osobie, która w przeszłości opóźniała się ze spłatą innych kredytów, ale ich spłata została uregulowana.
Poprawić zdolność kredytową
Rosnące ceny nieruchomości i konkurencja na rynku hipotecznym wymusiły wprowadzenie także innych rozwiązań, które budzą wiele kontrowersji, ale nie są typowymi kredytami subprime. Mowa o wydłużaniu okresów kredytowania i finansowaniu hipotecznym w kwocie przekraczającej wartość nieruchomości. Na przykład w Millennium kredyt można spłacać nawet przez 50 lat. Z kolei w mBanku i MultiBanku można dostać kredyt w kwocie 110 proc. wartości nieruchomości, w Pekao 104 proc., a w DomBanku 130 proc.
Ale i w tych przypadkach eksperci uspokajają.
- Możliwość zaciągnięcia kredytu na 50 lat zwiększa łączną dostępną kwotę kredytu, jednak zdolność kredytowa w odniesieniu do wysokości miesięcznej raty jest nadal liczona tak samo rygorystycznie - mówi Aleksandra Łukasiewicz.
Otrzymanie kredytu przewyższającego wartość nieruchomości jest zazwyczaj związane z wyższym ubezpiec zeniem niskiego wkładu i jest rozwiązaniem alternatywnym do obciążenia domowego budżetu krótkoterminowym zobowiązaniem gotówkowym o wysokich ratach w newralgicznym początkowym okresie spłaty.
- Niepokój powinno budzić zaniżanie minimalnych wydatków skutkujące za wysoką ratą wobec możliwości klienta - ostrzega ekspert Open Finance.
Banki na razie bezpieczne
W opinii Narodowego Banku Polskiego prognozowany wzrost dochodów gospodarstw domowych przyczyniać się będzie do poprawy sytuacji finansowej kredytobiorców, a tym samym do ich zdolności do obsługi kredytów. W ostatnim raporcie o stabilności systemu finansowego bank centralny wskazuje, że największym zagrożeniem dla sektora bankowego byłoby jednoczesne wystąpienie trwałego osłabienia złotego, spowolnienia gospodarczego, głębokiego spadku cen nieruchomości mieszkaniowych oraz wzrostu stóp procentowych, prowadzących do zaprzestania obsługi kredytów przez część kredytobiorców. Zdaniem ekonomistów, taka sytuacja na razie nam nie grozi.
Maciej Bednarek
