Odpowiedzialność lokatora za zalanie innego lokalu

Sprawy odszkodowawcze w związku z zalaniem mieszkania wbrew pozorom nie należą do najprostszych, dlatego w większości przypadków należy skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnej. Należy przede wszystkim ustalić zakres uszkodzeń powstałych w lokalu i odpowiednio je udokumentować. Poszkodowany właściciel powinien sporządzić obszerną dokumentację zdjęciową, przedstawiającą wszystkie straty, miejsca wycieku etc.

W celach dowodowych zaleca się również sporządzenie protokołu zniszczeń w związku z przedmiotowym zdarzeniem, w którym zostaną stwierdzone widoczne szkody.

W sporządzaniu protokołu powinien wziąć udział również sąsiad z górnego piętra (prawdopodobny sprawca), a także przedstawiciel wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej, ewentualnie zarządca nieruchomości. Właściciel nieruchomości może również zlecić wykonanie ekspertyzy rzeczoznawcy, który oceni a także wskaże źródło wycieku oraz ustali podmiot odpowiedzialny za zaistniałą szkodę.

Przy określeniu wysokości szkody pomocne będą rachunki za zniszczone rzeczy, a także kosztorys wykonany przez przedsiębiorcę prowadzącego działalność remontowo-budowlaną określający precyzyjnie koszty remontu w zalanym lokalu.

Zalanie mieszkania może być spowodowane działaniem sąsiada mieszkającego powyżej, jednakże nie jest to regułą.

W ścianach lub pomiędzy ścianami lokalu przebiegają różnego rodzaju instalacje, między innymi instalacja wodna niebędąca własnością właściciela lokalu, w związku z czym nie może on za nią odpowiadać. Zgodnie z zapisami ustawy o własności lokali, wszystko to, co nie służy do użytku przez indywidualnego właściciela, jest częścią wspólną. Według tej zasady wszystkie piony wodne i kanalizacyjne w budynku są częścią wspólną nieruchomości. Elementy poziome instalacji w lokalu to indywidualna własność i odpowiedzialność każdego właściciela.

Granica odpowiedzialności za instalacje wodne pomiędzy wspólnotą a indywidualnym właścicielem przebiega na zaworach odcinających, montowanych na pionach wody zimnej i wody ciepłej.

Reasumując, wszystkie odcinki poziome tych instalacji są własnością indywidualnego właściciela lokalu i to właśnie właściciel ponosi odpowiedzialność za ich stan techniczny i ewentualne awarie. Za stan techniczny pionów odpowiada natomiast wspólnota mieszkaniowa bądź spółdzielnia mieszkaniowa, ewentualnie zarządca nieruchomości.

Zalanie czyjejś własności jest w rozumieniu kodeksu cywilnego (kc) czynem niedozwolonym.

Podstawy dochodzenia roszczeń z tytułu czynów niedozwolonych są różne. W przedmiotowej sprawie mogą mieć zastosowanie dwa przepisy - art. 415 kc i sporny art. 433 kc - godnie z generalną formułą deliktu wyrażoną w art. 415 kc "kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia". Powyższy artykuł przewiduje odpowiedzialność na zasadzie winy, w związku z czym poszkodowany właściciel zalanej nieruchomości będzie musiał wykazać winę ewentualnemu sprawcy zalania.

Natomiast sporny art. 433 kc przewiduje odpowiedzialność na zasadzie ryzyka, czyli nie trzeba wykazywać winy sprawcy - "za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec".

Jak wspomniałem, zastosowanie tego artykułu jest sporne, ponieważ zarówno doktryna jak i judykatura nie jest zgodna, czy art. 433 kc można zastosować w przedmiotowej sytuacji, tj. zalania mieszkania.

Moim zdaniem, błędnym jest stosowanie do zalań lokali art. 433 kc, ponieważ dotyczy on innych działań sprawcy. Podobne stanowisko prezentuje również Sąd Najwyższy w uchwale z 18 lipca 2012 r. (sygn. III CZP 38/12).

Sąd Najwyższy stwierdził, iż art. 433 kc nie stanowi podstawy odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną wylaniem wody w budynku z lokalu do innego lokalu.

Podsumowując, właściciel zalanej nieruchomości po ustaleniu sprawcy zalania i wysokości szkody może dochodzić roszczeń bezpośrednio od sprawcy zalania. W tym celu powinien wystosować do niego pismo z wezwaniem do zapłaty (listem poleconym za potwierdzeniem odbioru). Gdy sprawca ,mimo wezwania, nie pokryje wyrządzonej szkody, wówczas istnieje możliwość skierowania sprawy na drogę postępowania cywilnego.

Marcin Zadrożny, aplikant adwokacki