Opodatkowanie przychodów z najmu w formie zryczałtowanego podatku dochodowego
Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowy najmu, w szczególności lokali są obecnie często zawierane przez wielu podatników, dlatego też warto zapoznać się z prawidłowym sposobem opodatkowania.
Podatnicy mogą wybrać jeden z dwóch możliwych sposobów zapłaty podatku: według skali podatkowej ze stawkami 18 i 32 proc. od dochodu (z możliwością uwzględnienia kosztów) lub z zastosowaniem ryczałtu naliczanego od przychodu (czynszu, bez możliwości pomniejszenia go o koszty), zgodnie z ustawą z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm., dalej "ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym").
Do czasu ostatniej nowelizacji ryczałt według stawki 8,5 % podatnicy płacili tylko do momentu, gdy przychody z najmu nie przekraczały równowartości 4 tys. euro. Od nadwyżki ponad tę kwotę podatek należało natomiast uiścić według stawki 20%. W rezultacie niewiele osób osiągało przychody uprawniające do skorzystania ze stawki 8,5 % i tym samym większość z nich decydowała się na opodatkowanie w formie skali podatkowej.
Od roku 2010 zlikwidowana została 20 % stawka ryczałtu od najmu. Wynajmujący poza działalnością gospodarczą płaci więc podatek ze stawką 8,5 %, co pozwala na znaczne oszczędności i z pewnością wpłynie na wzrost popularności tej formy opodatkowania.
Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu (art. 6 ust. 1a ww. ustawy).
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie (interpretacja z dnia 22 marca 2010 r., sygn. IPPB1/415-70/10-2/JB) zwrócił uwagę na to, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.
Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie są natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Podobnie dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 z późn. zm.).
Powyższe stanowisko potwierdzają inne organy podatkowe, m. in. Urząd Skarbowy Warszawa-Praga (postanowienie z dnia 12 marca 2007 r. sygn. 1434/DZ/415/19/WL/2007), Urząd Skarbowy w Mińsku Mazowieckim (postanowienie z dnia 30 kwietnia 2007 r. sygn. 1412/PD/415-8/07) i Urząd Skarbowy Kraków-Nowa Huta (postanowienie z dnia 12 czerwca 2007 r. sygn. PD/415-52/07).
W świetle przytoczonych przepisów prawa podatkowego i praktyki organów podatkowych należy stwierdzić, że stawką ryczałtu podatnik powinien zastosować do ustalonej w umowie z najemcą kwoty czynszu. Przychodu z tytułu najmu podlegającemu opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym nie stanowią natomiast ponoszone przez najemcę wydatki związane z przedmiotem najmu, które zobowiązany jest ponosić zgodnie z zawartą umową ani inne opłaty związane z użytkowaniem lokalu, np. wydatki na fundusz remontowy czy podatek od nieruchomości.
Jarosław Włoch
aplikant radcowski, konsultant w Departamencie Doradztwa Podatkowego Małopolskiego Instytutu Studiów Podatkowych w Krakowie
Artykuł ma charakter jedynie informacyjny i stanowi publikację zainspirowaną treścią artykułów prasowych, interpretacji organów podatkowych i orzeczeń sądów administracyjnych. Nie stanowi porady ani opinii podatkowej czy prawnej w rozumieniu art. 2 ust. 1 i art. 31 ustawy o doradztwie podatkowym (Dz. U. z 1996 r. Nr 102, poz. 475, ze zm.) i jest odzwierciedleniem poglądów wyrażanych przez autorów publikacji. Małopolski Instytut Studiów Podatkowych Sp. z o.o. nie bierze odpowiedzialności za ewentualne skutki podejmowanych decyzji na ich podstawie.
