Ostateczny koniec MdM - czas na podsumowania

Wystarczyło tylko kilka dni, by ostatnia transza środków rozeszła się wśród wnioskujących. Beneficjenci byli dobrze przygotowani. Wszystkie możliwe formalności załatwiali wcześniej, zdając sobie sprawę, że na finiszu walka o pieniądze będzie bardzo zażarta i wzorem wcześniejszych lat rozejdą się one jeszcze w styczniu. I rzeczywiście - tak się stało.

Środki zostały zarezerwowane w ciągu kilku dni, tym samym oficjalnie kończąc epokę MdM na polskim rynku nieruchomości. Trwała ona cztery lata i działo się naprawdę sporo. W zależności od popularności MdM wpływał na ceny i politykę sprzedażową na lokalnych rynkach, nie da się też zaprzeczyć temu, że - przynajmniej w początkowym okresie - był jednym z motorów napędowych obecnej koniunktury na rynku nieruchomości.

Czy program się sprawdził, czy zdał egzamin? Zanim odpowiemy na to pytanie, przywołajmy liczby. Od początku funkcjonowania MdM na dopłaty do wkładów własnych beneficjentów wydano blisko 3 miliardy złotych. Z tej formy pomocy skorzystało około 110 tys. uczestników.

MdM w założeniu miał ułatwić zakup mieszkania osobom finansującym transakcję kredytem. W szczególności nacisk położony był na osoby z gorszą zdolnością kredytową oraz osoby z dziećmi. Ważną cezurę w historii MdM stanowiła jesień 2015 roku, kiedy to zaczęła obowiązywać nowelizacja ustawy o tej formie pomocy.

Dopuszczała ona do dopłat także nieruchomości z rynku wtórnego oraz łagodziła niektóre przepisy (m.in. zniesiono limit wieku i wymóg nieposiadania wcześniej mieszkania dla rodzin z trójką dzieci). W efekcie popularność MdM gwałtownie wzrosła, co nałożyło się na generalnie rosnącą koniunkturę na rynku mieszkaniowym.

Czy cele stojące przed programem udało się zrealizować? Wydaje się, że nie do końca. Ważnym założeniem programu było wsparcie rodzin i beneficjentów z dziećmi, jednak środki szły w ogromnej większości do tzw. singli. Mimo wzrostu dopłat wraz z liczbą dzieci beneficjenta (singiel oraz małżeństwo bezdzietne mogli liczyć na 10-proc. dopłatę do kosztów nabycia 50 m kw. mieszkania, rodzina z jednym dzieckiem - 15-proc., z dwójką dzieci - 20-proc, z trójką i więcej - 30-proc. ), do końca 2017 roku na blisko 100 tysięcy umów tylko niecałe 30 tys. dotyczyło beneficjentów z przynajmniej jednym dzieckiem.

Ogromna większość pieniędzy trafiała zatem do osób żyjących samotnie lub w związku bezdzietnym - a więc jako wsparcie zakupu mieszkania na tzw. start. MdM nie przełożył się też na wzrost budownictwa jednorodzinnego. Zaledwie nieco ponad 4600 wniosków z całościowej liczby blisko 100 tysięcy złożonych do końca 2017 r. dotyczyło zakupu/budowy domu.

"Typowym" beneficjentem Mieszkania dla Młodych był tzw. singiel, który kupował swoje pierwsze mieszkanie. Można więc założyć, że "cele społeczne" programu w dużym stopniu nie zostały zrealizowane.

Co z wpływem MdM na rynek mieszkaniowy i ceny? Tu wątpliwości jeszcze w trakcie trwania programu było znacznie więcej, a dotyczyły one samej konstrukcji MdM. Według wielu ekspertów, dzięki systemowi dopłat do wkładu własnego program de facto wspierał akcję kredytową banków, a dzięki systemowi limitów cen mieszkań, które mogłyby być objęte dofinansowaniem, pozwalał utrzymywać sztuczne stawki na lokalnych rynkach.

Sama kwestia ustalania owych limitów, opartych o wskaźnik kosztów odtworzenia 1 m kw. mieszkania, budziła wielkie wątpliwości ze względu na drastyczne różnice w wysokości cen mieszkań objętych programem na poszczególnych rynkach, mimo podobnej ich wielkości, zbliżonych cen rynkowych nieruchomości oraz zbliżonych kosztów budowy.

W efekcie w miastach takich jak Poznań, Wrocław, czy Kraków, które są generalnie podobnymi do siebie rynkami mieszkaniowymi, limity MdM były drastycznie różne. Co prawda, na późniejszym etapie funkcjonowania programu starano się jakoś rozwiązać ten problem, ale nie udało się tego dokonać i spore różnice pozostały do końca. Przykładowo - według NBP (dane za III kw. 2017) ceny transakcyjne mieszkań nowych we Wrocławiu i Poznaniu są zbliżone i wynoszą około 6400 zł/m kw. Limity cenowe MdM z IV kw. 2017 r., a więc z końcówki funkcjonowania programu, były jednak większe w Poznaniu, gdzie z dopłatą można było kupić nowe mieszkanie w cenie do 5700 zł/m kw. We Wrocławiu było to o około 350 zł/m kw. mniej.

Funkcjonowanie MdM opartego o limity cen przekładało się na lokalne stawki. Według ekspertów (m.in. REAS) tam, gdzie limity były wysokie w stosunku do lokalnych średnich cenowych, tam też ogólny poziom cen rósł. Deweloperzy mogli więc sztucznie zawyżać stawki i tak mając zagwarantowaną dobrą sprzedaż, dzięki wsparciu państwowemu.

Co ciekawe - największą popularnością MdM cieszył się właśnie na tych rynkach, gdzie limity były wysokie względem lokalnych średnich cen, co oznaczało, że z dopłatą można było kupić mieszkanie, w normalnej, średniej (a czasem i wyższej) cenie dla lokalnego rynku. W grę wchodziły nieruchomości w dobrych lokalizacjach, co napędzało klientów, ale też rodziło pytanie o zasadność takiego wsparcia. Skoro beneficjent wybierał nieruchomość wcale nie tanią, jak na lokalne warunki, to znaczyło, że i bez wsparcia ze strony państwa poradziłby sobie na rynku mieszkaniowym i że ma wystarczającą zdolność kredytową, by uzyskać finansowanie zakupu z banku.

Na plus dla MdM na pewno natomiast należy zaliczyć rozszerzenie programu o mieszkaniowy rynek wtórny, dzięki czemu z dopłat mogli skorzystać także mieszkańcy małych miasteczek, gdzie buduje się bardzo mało, albo zgoła nic. Niestety - tym razem ustawodawca nie okazał się jednak tak hojny, jak przy transakcjach z mieszkaniami nowymi. Zasady wyliczania limitów cen dla mieszkań objętych MdM na rynku wtórnym były mniej korzystne niż tych nowych. W efekcie w dużych miastach, takich jak Wrocław, Warszawa, czy Kraków, do dopłat kwalifikowała się znikoma część oferty z segmentu lokali używanych - nie przekraczająca kilku, góra kilkunastu procent.

Ogólne podsumowanie MdM nie wypada więc zbyt korzystnie, mimo dużej liczby beneficjentów. Program miał wątpliwy wpływ na rynek i nie spełnił celów społecznych. Teraz jednak pozostaje pytanie - co dalej? Wygląda na to, że przez najbliższe lata Polacy zostaną bez wsparcia na rynku mieszkaniowym.

Co prawda jest Mieszkanie Plus, oparte na zupełnie innych założeniach, stawiające na tanie lokale pod wynajem i system oszczędzania na cele mieszkaniowe. Zanim zacznie jednak ono na dobre i w dużej skali funkcjonować, minie przynajmniej kilka lat. Przez ten czas osoby chcące kupić "własne M" będą musiały radzić sobie na własną rękę.

Monika Prądzyńska