Ożywienie na rynku wtórnym

Do spadków cen ofertowych przekraczających 3% doszło w Sopocie, Lublinie i Bydgoszczy. Największy zaś wzrost cen odnotowały Katowice (4,6%) oraz Białystok (5,6%) - miasta, w których średnie ceny 1m² mieszkania należą do jednych z najniższych w kraju.

Po trwającym blisko pół roku okresie stagnacji na rynku wtórnym sprzedaży mieszkań i mającej miejsce korekcie cen październik przyniósł wyraźne ożywienie. Jak wynika z analiz serwisu Oferty.net od początku ubiegłego miesiąca znów zaczęła rosnąć liczba klientów poszukujących mieszkań. Choć trend ten nie znajduje jeszcze zdecydowanego odzwierciedlenia w liczbie zawieranych transakcji, to można sądzić, że klienci "oswoili się" z obecnymi - wysokimi w porównaniu do lat ubiegłych - cenami i ponownie zaczęli intensywnie szukać ofert z myślą o dokonaniu zakupu. Przy znacznym wzroście podaży ofert (o ok. 36% w ciągu 6 m-cy) i większej elastyczności sprzedających sytuacja na rynku zaczyna się normalizować.

Kredyty wciąż drożeją

Kredyty w PLN

Analizy Open Finance pokazują, że przez ostatni miesiąc - od połowy października - rynkowe stopy procentowe WIBOR wzrosły o 30 punktów bazowych, do 5,39 proc., dyskontując kolejną już podwyżkę stóp procentowych w Polsce. W ciągu ostatnich ośmiu miesięcy rynkowe stopy procentowe wzrosły w Polsce o 119 punktów bazowych - z 5,20 do 6,39 proc. Ponieważ w tym samym czasie Rada Polityki Pieniężnej dokonała łącznych podwyżek stóp procentowych w Narodowym Banku Polskim o 75 pkt bazowych, można założyć, że rynek pieniężny zdyskontował już dwie kolejne podwyżki (w tym oczekiwaną pod koniec listopada).

Wszystko to składa się na wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych, nawet przy założeniu, że banki zamierzają utrzymać poziom marż. Z wyliczeń Open Finance wynika, że od marca do listopada rata 30-letniego kredytu hipotecznego opierającego się o aktualne stawki trzymiesięcznego WIBOR wzrosła o 13,8 proc., lub o 75,74 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN. Tylko od połowy października rata takiego kredytu wzrosła o 3,2 proc. lub o 19,5 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN. W rezultacie nawet w tych miastach, gdzie ceny mieszkań spadły, banki mogą wymagać wyższej zdolności kredytowej niż przed miesiącem. Jeszcze trudniej uzyskać kredyt w dużych miastach, gdzie rosną zarówno ceny kredytów jak i mieszkań.

Kredyty w CHF

Nieco inną sytuację mamy na rynku kredytów walutowych. Według analiz Open Finance w ciągu ostatniego miesiąca (od 15 października) stopa trzymiesięczna LIBOR dla franka szwajcarskiego spadła o 5 pkt bazowych do 2,75 proc., co jest dobrą informacją dla osób planujących zaciągnięcie kredytu we frankach. Nieco inne zdanie na ten temat mogą mieć ci kredytobiorcy, którzy już spłacają kredyty w CHF. Przez ostatni miesiąc (od 15 października) kurs CHF wzrósł bowiem o 4,13 grosza do 2,257 PLN, czyli o 1,8 proc. I w takim właśnie stopniu wzrośnie w najbliższym czasie rata kredytów w CHF. Trzeba też zauważyć, że w ostatnim czasie wzrost kursu CHF jest znacznie szybszy - od dołka z 29 października kurs wzrósł już o 10 groszy, a więc o 4,65 proc. Utrzymanie tego trendu oznaczać będzie szybszy wzrost rat kredytów we frankach szwajcarskich, niż w złotowych - w krótkim okresie.

Akcja kredytowa

Ze wstępnych szacunków Open Finance dokonanych na podstawie danych uzyskanych od największych polskich banków zaangażowanych w akcję kredytową na rynku hipotecznym można wstępnie stwierdzić, że w III kwartale 2007 r. banki udzieliły o ok. 11 proc. więcej kredytów (chodzi o liczbę kredytobiorców) niż w III kwartale 2006 r., ale jest to zarazem o ok. 12 proc. mniej niż w II kwartale 2007 r. Na podstawie tych danych możemy przyjąć, że spadek liczby udzielonych kredytów w III kwartale wobec II kwartału był czynnikiem sezonowym, ponieważ liczba udzielanych kredytów nadal rośnie w porównaniu rok do roku.

Jednak dynamika wzrostu jest niższa niż w I półroczu, kiedy liczba udzielonych kredytów hipotecznych wzrosła o ok. 16 proc., oraz niższa od danych liczonych narastająco, gdzie dynamika wynosi 14 proc. (dane Związku Banków Polskich z 20.11.2007 r.). Z analiz Open Finance wynika, iż utrzymujący się wzrost akcji kredytowej to zasługa sytuacji na rynku pracy - wzrostu wynagrodzeń (11 proc. r/r) i zatrudnienia (5,0 proc. r/r) w sektorze przedsiębiorstw i spadku bezrobocia (11,6 proc.). To właśnie dobra sytuacja na rynku pracy utrzymuje ceny mieszkań na wysokim poziomie, mimo wzrostu kosztów kredytowych.

Najdroższe małe i duże

Podczas analiz cen nieruchomości brane są pod uwagę dwie kluczowe wartości - cena za całość oraz cena za m². Niezależnie od tego, na której cenie się skoncentrujemy możemy mówić, że nieruchomość jest droga bądź tania.

Z punktu widzenia znakomitej większości klientów kupujących mieszkania na własny użytek (a nie jako inwestycję) większe znaczenie ma cena za całość. To ona bowiem w szczególności uwzględniana jest przez bank decydujący o udzieleniu kredytu.

Jak łatwo zauważyć osoby o najmniejszych dochodach i najmniejszej zdolności kredytowej decydują się na zakup mieszkań najmniejszych i najtańszych zarazem. Jednak ta najniższa cena odnosi się do całości. W przeliczeniu na cenę za m² jest ona bowiem jedną z najwyższych cen na rynku. Tę prawidłowość potwierdza dokonana przez serwis Oferty.net analiza średnich cen mieszkań w Warszawie z uwzględnieniem powierzchni. Wynika z niej, że najwyższe ceny osiągają mieszkania najmniejsze - małe kawalerki (11 489 PLN).

W miarę zwiększania się powierzchni cena za m² spada by osiągnąć najniższą cenę - 9236 PLN w przypadku mieszkań średniej wielkości - o powierzchni od 61 do 70 m². Cena ponownie rośnie gdy w grę wchodzą duże, wielopokojowe apartamenty mierzące ponad 100 m² (11 477 PLN).

Mało mieszkań w starych kamienicach

Jak wynika z analizy ofert sprzedaży mieszkań zgłoszonych do serwisu Oferty.net w październiku największy udział w podaży na stołecznym rynku wtórnym miały mieszkania w budynkach oddanych do użytku w latach 2001 - 2007. Stanowiły one blisko 1/3 nowych ofert. Niemal co piąte mieszkanie oferowane do sprzedaży w ub. miesiącu znajduje się w budynku wzniesionym w latach 70-tych. Warto zauważyć, że był to okres, w którym dominowało budownictwo wielkopłytowe.

Cieszące się zainteresowaniem klientów mieszkania i apartamenty w przedwojennych kamienicach stanowią niewielki udział w podaży. Niespełna 6% ofert to lokale w budynkach wzniesionych do 1945 roku. Ich skromna ilość i zazwyczaj bardzo dobra lokalizacja mają swoje odzwierciedlenie w cenach. Za tego typu lokale zbywcy żądają średnio od 10 do 15 tys. PLN/m² a w przypadku najbardziej prestiżowych ulic stawki są nawet dwukrotnie wyższe (20 - 30 tys. PLN/m²). Oferty w niższych cenach można zaś znaleźć na Starej Pradze (mieszkanie do remontu - od 6000 PLN/m2).