Sprzedaż domu sama z siebie jest trudniejsza niż mieszkania, a to m.in. ze względu na zmieniające się trendy rynkowe (inna architektura, spadek popytu na duże wielopokoleniowe domy) i niższy popyt - skrojony pod własne potrzeby dom relatywnie łatwo można wybudować, co w przypadku mieszkania jest praktycznie niemożliwe. Sprawę utrudniają jednak sami sprzedający, którzy popełniają masę błędów. Home Broker zwraca uwagę na te najczęstsze.
1) Wygórowane oczekiwania finansowe
Najczęściej powtarzającym się błędem osób, które chciałyby sprzedać dom, jest zupełne oderwanie od rzeczywistości w kwestii ceny nieruchomości. Dom ma często wartość sentymentalną i sprzedający nie potrafią pozbyć się emocji - wartość nieruchomości odnoszą do własnych odczuć, a nie realiów rynkowych. Sprawę utrudnia fakt, że w dom często wkłada się dużo więcej pracy i wysiłku niż w mieszkanie - próbujemy więc to niejako spieniężyć.
Osoby, które chcą sprawnie sprzedać dom powinny pozbyć się sentymentów i postawić na rynkową wycenę. To nie jest łatwe, bo rynek domów jest dużo mniej wystandaryzowany niż mieszkań. Domy trudniej jest porównać, a do tego dochodzi kwestia działki. Najlepszą metodą na obiektywną wycenę domu będzie skorzystanie z usług rzeczoznawcy. Osoba taka zna rynek, ma dostęp do wielu danych i nie bierze pod uwagę emocji.
2) Nieatrakcyjna treść ogłoszenia
Aby ktokolwiek zainteresował się sprzedawanym domem, musi najpierw obejrzeć ogłoszenie sprzedaży. Przygotowujący je często skupiają się jednak na zaletach widzianych przez siebie, zamiast spojrzeć na nieruchomość obiektywnie. W ogłoszeniach często brakuje czytelnego planu domu z dokładnym rozrysowaniem pomieszczeń, a dla kupujących jest to przecież bardzo ważne. Istotne jest także ukształtowanie działki, jej dokładne wymiary oraz aktualne zagospodarowanie.
Część sprzedawanych domów zupełnie nie spełnia oczekiwań dzisiejszych nabywców. Najbardziej poszukiwane są domy o powierzchni do 150 mkw. Sprzedanie 200-metrowego "klocka" z lat 70. Czy 80. może nie być łatwe. Mając taką nieruchomość należy skupić się na innych jej zaletach takich jak lokalizacja czy atrakcyjna działka. W ostateczności jedynym argumentem może pozostać niska cena.
Częstym błędem jest zbyt krótki i za mało szczegółowy opis nieruchomości. Należy w nim zawrzeć jak najwięcej informacji dotyczących nie tylko samego domu (ze szczegółami dotyczącymi poszczególnych pięter i pomieszczeń), ale i przyległości, działki, ogrodu i lokalizacji. Inne ważne informacje to dostęp do komunikacji, sklepów, placówek edukacyjnych oraz walory rekreacyjne. Wiele ogłoszeń nie zawiera też konkretnych informacji o czasie i technologii budowy domu czy przeprowadzonych remontach, a to rzeczy, które interesują kupujących.
3) Słabe zdjęcia w ogłoszeniu
Niskiej jakości zdjęcia to plaga wśród sprzedających zarówno dom jak i mieszkanie. Część zdjęć robionych jest przy nieodpowiednim oświetleniu, są niewyraźne, prześwietlone lub po prostu brzydkie. W przypadku domu sesję zdjęciową najlepiej robić wiosną lub latem, gdy otoczenie budynku będzie prezentować się najlepiej. Zwróćmy też uwagę na to, by fotografii nie robić pod słońce, a zdjęcia wewnątrz wykonać koniecznie przy świetle dziennym.
Bardzo ważne jest też odpowiedni dobór kadru, na wielu zdjęciach pomieszczenia wyglądają na niewielkie i ciasne, co nie zachęca do wzięcia danej nieruchomości pod uwagę przy zakupie. Przygotowując wnętrze do zdjęć powinno się zadbać o jego neutralność. Nie ma tu miejsca na prywatne pamiątki czy wyrafinowane ozdoby.
W niektórych anonsach nie ma w ogóle zdjęć z zewnątrz. To od razu odstrasza część kupujących, bo może oznaczać, że sprzedający próbuje w ten sposób ukryć jakieś wady. Robiąc zdjęcia ogrodu należy uprzątnąć zabawki, pojazdy i narzędzia, by otoczenie domu zachęcało do spędzania tam czasu.
4) Brak komfortu dla oglądającego
Osoby, które zdecydują się obejrzeć daną nieruchomość trafiają czasami w środek zamieszania gdy np. domownicy wychodzą lub właśnie skądś wracają. Na dodatek dom bywa nieposprzątany, a pod nogami panoszą się zwierzęta. Brak komfortu dla oglądającego znacznie obniża prawdopodobieństwo, że będzie on poważnie rozważał zakup. Najlepiej, by na czas oglądania domu przez potencjalnych kupujących nie było w nim dzieci, zwierząt, a przede wszystkim - bałaganu.
Wielu sprzedających nie jest przygotowanych na spotkanie z potencjalnym kupującym. Nie umieją odpowiedzieć na pytania dotyczące budowy domu, czy kosztów jego utrzymania. Dobre wrażenie na rozmówcy zrobią przygotowane dokumenty ze szczegółami dotyczącymi np. podatku od nieruchomości, kosztów ogrzewania oraz historią powstania i remontów budynku.
5) Brak przygotowania, niechęć do inwestycji
Trudno jest sprzedać dom z poważnymi wadami. Mało kto zainteresuje się nieruchomością z cieknącym dachem, podchodzącą na ściany wilgocią, czy innymi kłopotami. Przed wystawieniem domu na sprzedaż warto to naprawić, taka inwestycja może się zwrócić z nawiązką.
Pieniądze warto wyłożyć także na usługę home stagingu - to profesjonalne przygotowanie nieruchomości do sprzedaży, obejmujące np. wskazówki dotyczące odświeżenia ścian, delikatnej zmiany wystroju czy usunięcia niektórych mebli. Z jednej strony pozwoli to przygotować atrakcyjną ofertę z estetycznymi zdjęciami, a z drugiej - zwiększy szansę na przekonanie osób które zdecydują się obejrzeć nieruchomość.
Sprzedaż domu to nie bułka z masłem. Bywają oczywiście sytuacje, gdy transakcję uda się przeprowadzić niemal natychmiast, ale to rzadkość. Im nieruchomość obiektywnie mniej atrakcyjna, tym będzie to trudniejsze. Sukces w procesie sprzedaży jest zwykle efektem połączenia wielu czynników, warto się do tego odpowiednio przygotować i nie popełniać powszechnych błędów.
Marcin Krasoń
Home Broker
