Po 1 lipca kupno mieszkania od dewelopera bezpieczniejsze. Ochrona przed ryzykiem wpłaty na "dziurę w ziemi'

Obecnie ochrona Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego dotyczy inwestycji, w której deweloper zaczął sprzedawać mieszkania lub domy dopiero po 1 lipca 2022 roku. Jeżeli natomiast deweloper w danej inwestycji zaczął sprzedawać mieszkania przed 1 lipca 2022 roku i zawarł przynajmniej jedną umowę deweloperską, to do takich mieszkań są jeszcze stosowane przepisy starej ustawy (nie ma ochrony DFG), ale nie dłużej niż 2 lata - czyli do 1 lipca 2024 r. W praktyce oznacza to, że jeżeli po tej dacie w ramach takiej inwestycji deweloper będzie nadal zawierał umowy z nabywcą, to będą stosowane już przepisy nowej ustawy, zapewniające ochronę.

Eksperci DFG przyznają, że w związku ze zbliżającą się datą rozszerzenia ochrony na wszystkich kupujących od deweloperów, wzrasta zainteresowanie tym jak działa ochrona Funduszu.

- Otrzymujemy pytania od osób, które rozważają kupno nieruchomości. Przygotowaliśmy również szczegółowy materiał informacyjny na temat nowej ustawy, który wkrótce udostępnimy, by jak najszerzej dotrzeć do obywateli. Zachęcamy również do śledzenia informacji w portalu DFG, dostępnym pod adresem dfg.ufg.pl - mówi Interii Damian Ziąber, rzecznik prasowy UFG.

Jaka skala jeśli chodzi o mieszkania w inwestycjach, w których sprzedaż rozpoczęła się przed lipcem 2022 r., a więc nieobjętych ochroną? Według szacunków Bigdata.Rynekpierwotny.pl, w całym kraju w ofercie firm deweloperskich może być jeszcze ponad 50 tysięcy takich lokali. Natomiast pod ochroną DFG w tym roku, licząc od stycznia do maja było 49 tys. umów deweloperskich, na ponad 30 mld zł. Zmiana jaka nastąpi od lipca tego roku, dotyczy więc dużej grupy zawartych, ale jeszcze nie zakończonych przeniesieniem własności umów. 

Fundusz gwarantuje nabywcom zwrot wpłaconych środków m.in. w przypadku upadłości dewelopera. Ochrona zaczyna się z momentem pierwszej wpłaty nabywcy na rachunek powierniczy, a kończy z momentem przeniesienia na kupującego własności mieszkania lub domu.

Ochrona obejmuje tylko osoby fizyczne, które są konsumentami. Jeżeli jednak osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą kupuje od dewelopera mieszkanie na swój prywatny użytek, jako Jan Kowalski, czyli nie jako przedsiębiorca, to też podlega ochronie.

W umowach objętych nową ustawą deweloperską, nabywca powinien otrzymać od dewelopera informację dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz dotyczące naliczania i przekazywania składek na DFG.

Przy czym jak tłumaczy DFG w szczegółowej informacji na stronie internetowej, upadłość dewelopera nie zawsze jest równoznaczna z niedokończeniem rozpoczętych inwestycji. Mogą być one bowiem kontynuowane przez syndyka lub inny podmiot, który przejmuje wówczas zobowiązania wynikające z zawartych umów deweloperskich. Jeśli jednak do tego nie dojdzie, nabywcy lokali, zakupionych po 1 lipca 2022 roku i objętych ochroną DFG, mogą liczyć na pełny zwrot wpłaconych środków. W pierwszej kolejności do dokonania takiego zwrotu zobowiązany jest bank prowadzący otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy dla danej inwestycji - w zakresie środków, które nie zostały jeszcze wypłacone deweloperowi i pozostają wciąż na rachunku. Następnie bank przekazuje do DFG informację na temat kwot wpłaconych przez poszczególnych nabywców oraz kwot wypłaconych im przez bank. DFG w tej sytuacji, na podstawie wniosku nabywcy, wypłaca różnicę tak, aby nabywca otrzymał całość wpłaconych środków.

Warto zaznaczyć, że w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym od 2022 r. funkcjonuje również Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Nie posiada on osobowości prawnej, zaś UFG zapewnia jego obsługę.

W jakich sytuacjach można ubiegać się o zwrot przez DFG środków wpłaconych na poczet zakupu nieruchomości?

- gdy deweloper upadnie, a inwestycja nie będzie kontynuowana;

- gdy syndyk lub zarządca odstąpi od umowy zawartej z nabywcą;

- gdy nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej z jednego z powodów wskazanych w art. 43 ustawy deweloperskiej (m.in. niedostarczenie nabywcy prospektu informacyjnego, niezgodność informacji zawartych w prospekcie z tymi w umowie deweloperskiej lub ze stanem faktycznym, brak przeniesienia własności we wskazanym w umowie terminie, nieusunięcie przez dewelopera wady istotnej lokalu) i nie otrzyma od dewelopera zwrotu pieniędzy w ciągu 30 dni od odstąpienia;

- gdy upadnie bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy, a zgromadzone na nim środki będą przewyższać równowartość 100 tys. euro (zwrotu do tej kwoty dokonuje Bankowy Fundusz Gwarancyjny).

Monika Krześniak-Sajewicz