Podwójny problem mieszkaniowy. Osiągniemy efekt odwrotny do zamierzonego?

Z badania wykonanego przez firmę badawczą SW Research na reprezentatywnej próbie mieszkańców największych polskich miast na zlecenie Cushman & Wakefield wynika, że rynek najmu jest dużo większy i zdecydowanie bardziej aktywny niż wskazywałyby na to oficjalne statystki. Z ankiety, przeprowadzonej na reprezentatywnej próbie mieszkańców sześciu największych aglomeracji, wynika, że 18 proc. najmuje mieszkanie lub dom.

Podobnie skalę najmu w dużych miastach, na podstawie danych od deweloperów, szacuje Adam Czerniak, ekonomista SGH i ekspert rynku nieruchomości. Jego zdaniem w Warszawie może to być 15 - 20 proc.

- Najem funkcjonuje w zasadzie tylko w dużych miastach, w mniejszych są to tylko jednostokowe przypadki, choć to zjawisko zaczyna się pojawiać również i tam. W dużych miejscowościach skala jest z pewnością większa, ale twardych danych nie ma, są tylko szacunki. Dużo lepszy obraz powinniśmy dostać po Narodowym Spisie Powszechnym - mówi Adam Czerniak.

Z danych Eurostatu za 2019 rok wynika, że w skali kraju 4,2 proc. gospodarstw domowych mieszka w wynajmowanych mieszkaniach. To jeden z najniższych odsetków w całej UE, podobnie niski poziom jest tylko na Węgrzech, a mniejszy jest jedynie w Rumuni oraz na Litwie. Dla porównania w Wielkiej Brytanii ponad 20 proc., w Niemczech 40 proc., a w Szwajcarii 53 proc. - i jest najwyższy w całej Europie. W Polsce na razie funkcjonuje w zadzie tylko najem od osób prywatnych, bo instytucjonalny ma marginalną skalę.

- Największy problem z najmem w polskich warunkach polega na tym, że jest on niestabilny. Ludzie się obawiają, że z miesiąca na miesiąc będą musieli opuścić mieszkanie, że ktoś im mocno podniesie czynsz, ale też są problemy wynikające z tego, że nie mają dużych możliwości ingerencji w wynajmowane mieszkania np. w sytuacji, gdy rodzi się dziecko i trzeba lokum przearanżować, przemeblować i dostosować, a z reguły właściciel się na to nie zgadza. Za granicą, np. w Niemczech, gdzie jest to forma zinstytucjonalizowana, nie ma z tym w ogóle problemu, tam jest dużo większa swoboda, możliwość podpisania umowy na 10 lat, co daje poczucie stabilności. Tam w dużej części są firmy, które dostały na budowę subsydia od samorządów, zakontraktowały jakie to będą mieszkania, przy jakim czynszu będą je wynajmować i jeśli zrobią to zgodnie z warunkami dostają subsydia - tłumaczy Adam Czerniak.

Nie powinno wiec dziwić, że tak jak pokazują badania dla Cushman & Wakefield, w Polsce ponad 56 proc. obecnych najemców i 49 proc. potencjalnych przyszłych najemców to osoby do 34 lat, w przeważającej części single bądź pary bez dzieci. Jednocześnie kupno mieszkania jest coraz trudniejsze, bo ceny wciąż rosną, a dodatkowo w przyszłości, gdy rekordowo niskie dziś stopy procentowe pójdą w górę, to wraz z nimi również poszybują raty kredytowe.

Na razie więc dla większości osób jest jedynie wybór między kuponem bardzo drogich mieszkań na wieloletni kredyt albo niestabilnym najmem od osoby prywatnej.

Według Adama Czerniaka, ten zaklęty krąg trzeba wreszcie przeciąć i umożliwić użytkowanie mieszkania na długi termin.

- Moim zdaniem narzędziem, które może to przeciąć są REIT (rodzaj funduszy inwestycyjnych, które dają możliwość ulokowania swoich środków w nieruchomości - red.). Ich wprowadzenie i umożliwienie podmiotom instytucjonalnym oferowania mieszkań na wynajem, pozwoliłoby ludziom poczuć, że można wynajmować mieszkanie i jednocześnie czuć się stabilnie jak we własnym, a ponosić niższe koszty niż przy kredycie - tłumaczy ekspert SGH.

Problem mieszkaniowy jest jednym z kluczowych, ale w ostatnich latach w tej kwestii nic nawet nie drgnęło, a zaprezentowane w Polskim Ładzie (i powtórzone w tzw. strategii demograficznej) sposoby na jego rozwiązanie mogą przynieść efekt odwrotny do zamierzonego: jedynie jeszcze bardziej wzrośnie popyt, co jeszcze mocniej nakręci ceny. Cały czas model opiera się na jednej i tej samej nodze, czyli budowie i sprzedaży mieszkań przez deweloperów, na zasadach czysto komercyjnych.

Dokument rządowy Strategia Demograficzna 2040 przytacza alarmujące dane, między innymi fakt, że w Polsce w 2019 roku statystyczny deficyt mieszkaniowy wynosił 641 tys., co oznacza, że ok 1,9 mln osób zamieszkiwało niesamodzielnie (czyli w jednym mieszkaniu zamieszkiwało więcej niż jedno gospodarstwo domowe), a niski metraż na osobę prowadzi do przeludnienia, które w Polsce należy do najwyższych w Europie. Jednocześnie stwierdzono w nim dość oczywisty fakt, że posiadanie własnego miejsca zamieszkania stanowi jedną z najważniejszych potrzeb młodych rodzin.

- To, że mieszkania są ważne to wiemy, ale nie wystarczy tego napisać. W strategii rządowej powinno być też wyraźnie opisane w jaki sposób państwo będzie realnie dbało o to, żeby rodziny nie musiały się gnieździć w jednym domu, ale żeby kolejne pokolenie mogło się wyprowadzić do swojego, a od tego jest często uzależniona decyzja o posiadaniu dzieci. To jest kwestia stabilności mieszkaniowej. Chodzi więc o to, żeby były dostępne mieszania dla osób, które mieszkają z rodzicami i żeby była również możliwość stabilnego najmu, a tu najprostsza i najszybsza droga to najem instytucjonalny, choć oczywiście byłoby świetnie gdybyśmy mogli wejść w model niemiecki, gdzie samorządy mają pieniądze na politykę urbanistyczną, dofinansowują podmioty prywatne, które w partnerstwie publiczno-prywatnym budują na wynajem o określonym standardzie, szybko i po niskiej cenie. To jednak mało realne, więc prościej byłoby dać udogodnienia podatkowe firmom prywatnym, które same zaczną zapełniać lukę - podsumowuje Adam Czerniak.

Monika Krześniak-Sajewicz