Regulacje w sprawie opłat adiacenckich zawarte są w ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. Zgodnie z zawartymi tam przesłankami, obowiązek uiszczenia takiej formy daniny może zostać nałożony na właścicieli lub użytkowników wieczystych takich nieruchomości, których wartość wzrosła w związku z m.in. podziałem nieruchomości, podziałem i scaleniem nieruchomości lub ze stworzeniem warunków do podłączenia nieruchomości do nowo powstałych urządzeń infrastruktury technicznej.
Stawka opłaty adiacenkiej musi bezpośrednio wynikać z uchwały rady gminy, z zastrzeżeniem, że nie może być ona wyższa niż 50 proc. odnotowanego wzrostu wartości nieruchomości. Gmina na wydanie decyzji ustalającej opłatę adiacencką ma czas 3 lat, licząc od dnia, kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna, lub kiedy właściciel nieruchomości uzyskał możliwość korzystania z nowej infrastruktury.
Opłatę adiacencką ustala organ właściwy ze względu na położenie nieruchomości - wójt, burmistrz lub prezydent miasta (na prawach powiatu) - w formie decyzji administracyjnej. Od momentu otrzymania tej decyzji właściciel nieruchomości ma tylko 2 tygodnie na złożenie odwołania. Właściwym do rozpatrzenia odwołania jest organ administracji publicznej wyższego stopnia - w przypadku organów jednostek samorządu terytorialnego jest to samorządowe kolegium odwoławcze.
Wartość nieruchomości (przed i po dokonaniem podziału lub scalenia) określana jest przez rzeczoznawcę majątkowego. To właśnie od jego opinii zależeć będzie wysokość opłaty, a nie jak mogłoby się pierwotnie wydawać, od woli organu czy strony w postępowaniu.
To rzeczoznawca bowiem wybiera podejście, metodę oraz technikę szacowania, jakim posługiwać się będzie przy określaniu wartości rynkowej danej nieruchomości (musi w swoim postępowaniu oczywiście postępować zgodnie z odpowiednimi przepisami - m.in. ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Zazwyczaj proces ustalania wzrostu wartości nieruchomości zaczyna się od określenia wartości poszczególnych, powstałych na skutek dokonania podziału, działek geodezyjnych przy uwzględnieniu zapisów decyzji podziałowej, które są następnie sumowane.
Od tej kwoty zależna jest wysokość opłaty adiacenkiej. Jednak przedstawiona tu metoda nie jest regułą, a jedynie najczęstszym sposobem działania rzeczoznawców. Może zdarzyć się również tak (co znajduje potwierdzenie w wielu orzecznictwach sądowych), że nieruchomości po podziale mają analogiczną wartość do tej sprzed podziału - jest przecież nadal w tej samej lokalizacji, ma ten sam dostęp do infrastruktury etc. Nie są brane wtedy pod uwagę, często ewidentne, intencje inwestora, który mniejsze areały chce zbyć oddzielnie - każda z działek po podziale stanowić będzie zatem samodzielny i odrębny przedmiot obrotu rynkowego.
A przecież bardzo częstą (i dodajmy bardzo intratną) strategią inwestycyjną na rynku nieruchomości jest dzielenie działek w celu sprzedaży wyodrębnionych areałów za łączną cenę, która przewyższy pierwotną, czyli przed podziałem, wartość nieruchomości - mówi Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl.
Gmina zleca wspomnianemu rzeczoznawcy wykonanie operatu szacunkowego. To właśnie na podstawie tego dokumentu ustalany jest wzrost wartości nieruchomości z tytułu podziału (lub scalenia) nieruchomości. Operat szacunkowy, co do zasady, musi zostać sporządzony w sposób jasny i czytelny, zgodnie z regułami prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości przy jednoczesnym uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej w obowiązujących przepisach prawnych.
Należy jednak pamiętać, że zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany (do celu w jakim został sporządzony) w okresie maksymalnie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Po przekroczeniu tego terminu konieczne jest, w świetle prawa, potwierdzenie jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego lub przygotowanie nowego operatu.
