Polaków nie stać na mieszkania. Będzie jeszcze gorzej
Kolejne programy mieszkaniowe okazywały się klapą, a najnowszy rozwiązuje nie ten problem, z którym się mierzą właśnie Polacy. Potrzebne jest ministerstwo mieszkalnictwa, silnie umocowane w rządzie. Do tego jak najszybciej trzeba stworzyć porządną bazę danych, które teraz są rozproszone, niepełne, spóźnione i nie pokazują całego obrazu sytuacji.
Po wzroście stóp procentowych, wielu Polaków nie ma szans na kredyt hipoteczny, bo zdolność kredytowa spadła o połowę. Tymczasem, za kilka dni wchodzi w życie rządowy program gwarancji wkładu własnego, czyli umożliwiający zadłużenie się na 100 proc. kupowanej nieruchomości, co w obecnych warunkach nie zwiększa ich dostępności.
- Żeby otrzymać preferencyjny kredyt, trzeba też mieć odpowiednią zdolność kredytową. Dostępna kwota kredytu spadła w ostatnim czasie mniej więcej o połowę. Ktoś, kto jeszcze we wrześniu ubiegłego roku mógł liczyć na 400 tys. zł, teraz otrzyma ok. 200 tys. zł, a w przypadku rodzin z dziećmi jeszcze mniej. W rezultacie może się okazać, że żaden bank nie będzie chciał pożyczyć takiej kwoty, która wystarczy na pokrycie całej ceny domu czy mieszkania - ocenia Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.
To pokazuje, że program jest niewstrzelony w czasie i nie rozwiązuje głównego problemu. Rząd szykuje pomoc dla osób, które już mają kredyty, ale urosła im rata, natomiast nie ma nic dla tych, którzy się nie załapali na kredyt. W Polsce obszar mieszkaniowy stoi tylko na jednej nodze, czyli kupowaniu mieszkań na kredyt hipoteczny. To efekt braku polityki mieszkaniowej, mimo że to podstawa decydująca o jakości życia.
- W obszarze polityki mieszkaniowej mamy dryf instytucjonalny i stosuje się tylko doraźne działania nakierowane na uzysk polityczny, a nie na stworzenie spójnego systemu instytucjonalnego dla zapewnienia potrzeb mieszkaniowych. Problem, jaki mamy, wynika z obranego jeszcze w latach 90. podejścia, że rynek rozwiąże problem zapewnienia mieszkań, czyli ludzie wezmą kredyt, za który kupią sobie mieszkanie. To doprowadziło do wielu problemów i patologii jak kredyty frankowe czy kredyty na zmiennej stopie. Jednym z efektów tego podejścia jest też rozproszenie narzędzi prowadzenia polityki mieszkaniowej pomiędzy różnymi resortami i instytucjami, czyli za ten obszar po części odpowiadają Ministerstwo Rozwoju, Ministerstwo Finansów, KNF, NBP, Ministerstwo Rodziny i Polityki Społecznej - mówi Adam Czerniak, ekspert rynku nieruchomości ze Szkoły Głównej Handlowej. Jego zdaniem to trzeba zmienić.
- Potrzebny jest minister do spraw mieszkalnictwa, o silnej pozycji politycznej, może nawet w randze wicepremiera. Po drugie trzeba się w końcu zdecydować, jaki model polityki mieszkaniowej chcemy prowadzić, czy chcemy iść w stronę anglosaską, czyli modelu, w którym mieszkanie jest towarem, elementem budowy majątku, czy bardziej w stronę modelu kontynentalnego jak w Niemczech, Austrii czy częściowo we Francji, gdzie mieszkanie jest traktowane bardziej jako prawo, ale jeden i drugi model wiąże się z koniecznością wprowadzenia konkretnych działań na poziomie rządu - uważa Adam Czerniak.
Podobnego zdania jest Tomasz Narkun, analityk rynku nieruchomości.
- Mieszkalnictwo jest ważne w każdym kraju i to jest kluczowy obszar, ważny dla każdego Polaka i nie może być pozostawiony samym deweloperom. Powinno być ministerstwo mieszkalnictwa, które zajmowałoby się kompleksowo tym obszarem, zarówno programami, które mają zwiększyć dostępność, ale także na przykład wykorzystaniem budownictwa modułowego, które w innych krajach z powodzeniem jest wykorzystywane do budowy tanich mieszkań, a u nas nie. Politykę mieszkaniową trzeba prowadzić z udziałem ekspertów z poszczególnych dziedzin, ale kluczowy jest tu minister, który by to spinał - uważa Tomasz Narkun.
Drugi problem dotyczy tego, że nie ma dobrych i pełnych danych o rynku mieszkaniowym, a niektóre bardzo istotne, jak choćby dane dotyczące udziału zakupów mieszkań za gotówkę, powstają na bazie ankiet, a nie rzeczywistych transakcji. Bez tego nie wiadomo, jaka jest rzeczywiście sytuacja na rynku, jak szybko się zmienia i w którym kierunku.
- Mamy rozproszone źródła danych, bo część jest w sektorze bankowym, część mają powiaty, ale przygotowują je w różny sposób, często nie są one spójne i nie są agregowane. Część danych ma Ministerstwo Sprawiedliwości z aktów notarialnych - mówi Adam Czerniak. Jak podkreśla, musi być instytucja, która wreszcie wprowadzi system informatyczny do zbierania danych, według konkretnej systematyki, tak by mogły być agregowane i analizowane, bo bez tego nie wiemy, jaka jest sytuacja z mieszkaniami.
- Przykładowo, jeśli chcemy prowadzić sensowną politykę mieszkaniową w zakresie mieszkań socjalnych, potrzebne są jeszcze dane o dochodach na poziomie gminy. Nie ma danych dotyczących pustostanów, a dane GUS ze spisu powszechnego nie dostarczą potrzebnych informacji na ten temat, bo do tej kategorii wliczane są także mieszkanie przeznczone do gruntownego remontu, które się nie nadają do użytkowania, domy letniskowe, działki, itd. Stąd z danych GUS wynika, że jest 1,8 mln mieszkań niezamieszkanych na stałe, ale to nie są pustostany. Nie ma danych dotyczących majątku ulokowanego w nieruchomościach, czyli nie wiadomo, kto ile ma mieszkań. To jeden z powodów, dla których trzeba wprowadzić podatek katastralny - tłumaczy Adam Czerniak.
Tomasz Narkun postuluje, by przy okazji przygotowywanej przez Ministerstwo Sprawiedliwości ustawy, która ma skrócić horrendalnie długi okres oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej (w dużych miastach wydłużył się z kilku tygodni do ponad roku), notariusze przekazywali do systemu więcej danych, bo pozwoliłoby to na znaczne poprawienie wiedzy o rynku.
- W Stanach Zjednoczonych dane z rynku nieruchomości są podawane co tydzień, a my w połowie maja nie mamy jeszcze raportu NBP na temat sytuacji na rynku nieruchomości w I kwartale. W Polsce dane są opóźnione, a do tego niepełne. Dlatego trzeba poszerzyć przekazywanie informacji z aktów notarialnych. Tym bardziej, że wkrótce będzie zmieniany ten system i jest to doskonała okazja, żeby poprawić jakość danych z rynku, bardzo potrzebnych do prowadzenia polityki mieszkaniowej - mówi Tomasz Narkun.
Jak zaznacza, wystarczy, że notariusze przekażą kilka dodatkowych danych do systemu, które łatwo automatycznie wygenerować. - Dzięki takiemu prostemu zabiegowi, możemy istotnie poprawić jakość i czas przekazywania danych. Byłoby szybko wiadomo, o ile zmieniły się ceny, także na małych lokalnych rynkach, w jakim wieku są kupujący i sprzedający, jakie metraże kupują, czy za gotówkę, czy finansują kredytem itd. Te dane są i w łatwy sposób można by je wygenerować i przesłać, a dzięki temu mielibyśmy dużo lepszą wiedzę o rynku mieszkaniowym - podkreśla Narkun.
Monika Krześniak-Sajewicz
Grupa Polsat Plus i Fundacja Polsat razem dla dzieci z Ukrainy
