Polska na wynajem?

Grupa Polsat Plus i Fundacja Polsat razem dla dzieci z Ukrainy

Od września 2021 roku zdolność kredytowa Polaków spadła średnio o 30-40 proc. Gdy w kwietniu tego roku Rada Polityki Pieniężnej już po raz siódmy z rzędu podniosła stopy procentowe, tym razem o 1 pkt proc., dwukrotnie wyżej niż zakładał rynek, w efekcie stopa referencyjna wzrosła do 4,5 proc. w skali rocznej. Skala podwyżki zaskoczyła nawet analityków, którzy szacowali wzrost stóp procentowych o 0,5 pkt proc. Rada zdecydowała się podwójne uderzenie jako odpowiedź na dwucyfrową inflację. Dla wszystkich planujących kredyt hipoteczny w tym roku, a także spłacających kredyt hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu była to fatalna wiadomość.

Mieszkań w porównaniu do potrzeb jest zdecydowanie za mało. To w połączeniu z inflacją oraz napływem uchodźców z Ukrainy sprawia, że z i tak małej puli dostępnych lokali coraz więcej z nich coraz szybciej znika. Odpadają z rynku coraz szybciej osoby już nie tylko niżej, ale i średnio zarabiające. Paradoksalnie, niepewna sytuacja makroekonomiczna wywołała w marcu skokowy boom na kredyty hipoteczne. Klienci rzucili się do banków, póki jeszcze w ogóle mają tam co szukać.

Jak ocenił Bartosz Turek z HRE Investments, na znaczny wzrost sprzedaży kredytów hipotecznych w pierwszym kwartale br. miało wpływ wydanie przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) rekomendacji dla banków nakazujących im od kwietnia podwyższenie poprzeczki dostępu do produktów hipotecznych. I rzeczywiście. Wyniki miesięcznej sprzedaży w marcu to anomalia na tle danych kwartalnych oraz historycznych. Stało się tak, ponieważ Polacy rzucili się do banków składać wnioski kredytowe, póki nowe regulacje KNF nie wykluczyły jeszcze ich z rynku. Efekt? W marcu zgłosiliśmy popyt na "hipoteki" o najwyższej wartości w historii. Ale kwartalne dane o sprzedaży mieszkań to spadek dwucyfrowy. To ewidentny dowód na zryw przed wejściem w życie nowych, wyższych wymogów kredytowych KNF.

- Kredytobiorcy starają się zdobyć finansowanie jeszcze przed kolejnymi podwyżkami kosztów kredytu, których niewątpliwie możemy się spodziewać. W marcu liczba osób wnioskujących o przyznanie kredytu na zakup nieruchomości było o 75,7 proc. więcej niż w lutym tego roku. Jednak w ujęciu rok do roku wyraźnie widzimy, że spadła ogólna liczba już przydzielonych kredytów. Według raportu BIK, w lutym br. w porównaniu z lutym 2021 r. wystąpił duży spadek liczby - o 24,3 proc. oraz wartości - o 14,4 proc. udzielonych kredytów hipotecznych - mówi Karina Nożykowska, dyrektor działu bankowego i wsparcia sprzedaży Notus Finanse.

Od 1 kwietnia, żeby liczyć w banku na na kredyt mieszkaniowy na 30 lat, trzeba zarabiać znacznie, znacznie więcej niż do tej daty. Według najnowszych zaleceń KNF banki powinny teraz uwzględniać, m.in. wyższe koszty utrzymania gospodarstwa domowego, co ma związek m.in. z wysoką inflacją. Banki zostały zobowiązane do wdrożenie bufora służącego do obliczania maksymalnie dostępnej kwoty kredytu: 5 pkt proc. ponad stawkę WIBOR. Wprowadzono też konieczność uwzględniania, przy liczeniu zdolności kredytowej, wzrostu kosztów utrzymania i zablokowania wskaźnika DStI (relacja kosztu rat do dochodu kredytobiorcy) do maksymalnie 40-50 proc. Czyli nowa rekomendacja zakłada także, że środki przeznaczane przez kredytobiorców co miesiąc na spłatę rat i innych zobowiązań finansowych nie powinny teraz przekraczać 40 proc. dochodów dla osób o niskich dochodach oraz 50 proc. przy wyższych dochodach. Ponadto KNF zaleca bankom, aby do liczenia zdolności kredytowej przyjmowały oprocentowanie powiększone o 5 pkt proc., gdy wcześniejsza rekomendacja mówiła, żeby oprocentowanie podwyższać o 2,5 pkt proc. To radykalna zmiana z punktu widzenia potencjalnych kredytobiorców. Banki powinny teraz liczyć zdolność kredytową przy założeniu, że oprocentowanie kredytu hipotecznego wyniesie aż 10,81 proc. Dla porównania, według danych NBP dla kredytów wypłaconych w lutym 2021 roku średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosiło... 2,82 proc.!

Jak podaje HRE Investments, jeszcze w ubiegłym roku we wrześniu trzyosobowa rodzina, w której zarabiają dwie osoby i każda z nich dysponuje średnią krajową, mogła zaciągnąć kredyt w wysokości 700 tys. zł, a dziś - 450-500 tys. zł.

- Dwucyfrowa inflacja zjada podwyżki i nie zasypuje rosnącej różnicy na racie kredytowej. Do tego ceny mieszkań ciągle rosną, bo drożeją koszty materiałów budowlanych. Dla wielu osób oznacza to mocną korektę marzeń o metrażu własnego M, a czasem nawet wręcz pożegnanie się z możliwością zakupu mieszkania - ocenia Paweł Komar, prezes Notus Finanse.

Wygląda więc na to, że zmierzamy do realizacji scenariusza,w którym własne mieszkanie staje się osiągalne tylko do Polaków z naprawdę zasobnym portfelem. Ale deweloperzy, zwłaszcza w dużych miastach, nie muszą się martwić o klientów, ponieważ po mieszkania ustawiła się kolejka innych zainteresowanych. Jeśli ktoś myśli, że jeśli zabraknie klientów indywidualnych, nic złego się nie stanie, bo rynek sam się przecież wyreguluje i ceny zaczną spadać, itd. - nie zdaje sobie sprawy z tego, że gwałtownie rośnie w siłę nowy gracz - są to fundusze inwestycyjne i inni inwestorzy instytucjonalni, hurtem zgarniający dziś nowo powstające mieszkania.

Według różnych wyliczeń, w Polsce brakuje od miliona do nawet trzech milionów mieszkań. Ponad połowa osób, które skończyły studia wciąż mieszka z rodzicami i nie ma większych szans na wyprowadzkę. Stąd najem jest często koniecznością, a nie wyborem. Problem w tym, że ceny najmu również niebotycznie wrosły, także za sprawą... funduszy inwestycyjnych, które w niepewnych czasach w poszukiwaniu bezpiecznych inwestycji o wysokiej stopie zwrotu zostają rentierami. I planują to robić na na masową skalę.

Fundusze inwestycyjne, które budują portfele mieszkań na wynajem, w Polsce, wydają już na ten cel nie miliony, ale miliardy złotych, kupując za jednym zamachem setki czy nawet tysiące mieszkań. Chodzi o działanie w tzw. formule PRS (Private Rental Sector), która stanowi integralny element każdego europejskiego systemu mieszkaniowego. Rynek PRS w Polsce znajduje się na początkowym etapie rozwoju, ale rosnące zainteresowanie inwestorów tym sektorem staje się coraz bardziej zauważalne. Do końca lipca 2021 roku w naszym kraju oddano 7266 lokali dostępnych w formule najmu instytucjonalnego. Według raportu Knight Frank, w najbliższym czasie przybędzie ponad 25,5 tys. mieszkań na wynajem. Jak wynika z zatwierdzonych planów inwestorskich, do 2025 roku ich liczba zwiększy się o co najmniej kilkanaście tysięcy, a długoterminowa perspektywa zakłada budowę dodatkowych 60 tys. mieszkań. Obecnie w Polsce aktywnych jest 16 operatorów PRS, a jednym z liderów i głównych podmiotów, który kształtuje i profesjonalizuje rynek najmu instytucjonalnego jest Resi Capital z grupy kapitałowej Cavatina Group. NREP, jeden z czołowych nordyckich inwestorów na rynku nieruchomości, zarządzający aktywami o wartości ponad 10 mld euro, jako pierwszy rynek ekspansji poza Skandynawią wybrał właśnie rynek polski i we wrześniu zeszłego roku ogłosił zakup ponad tysiąca lokali mieszkalnych od firmy deweloperskiej YIT za 100 mln euro, na etapie tzw. dziury w ziemi. Doradcą NREP przy pierwszej inwestycji w polskim sektorze był JLL, gigant konsultingowy specjalizujący się w obsłudze branży nieruchomości. Wcześniej pojawiła się informacja, że szwedzki fundusz Heimstaden Bostad kupił 2,5 tys. mieszkań w Polsce od spółki Budimex Nieruchomości, a za cały pakiet mieszkań na różnym etapie realizacji Szwedzi zapłacili 1,4 mld zł.

Z raportu wspomnianej firmy JLL "Rynek mieszkaniowy w Polsce. II kwartał 2021" wynika, że to dopiero rozgrzewka i w najbliższym czasie planowane są kolejne tego typu zakupy. Wkrótce pod wynajem szykowanych jest ponad 24 tys. nowych mieszkań.

- Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce, w większym stopniu niż w krajach zachodnich i skandynawskich, opiera się na lokalach własnościowych niż na najmie. Struktura rynku powoli zaczyna się jednak zmieniać, a obecna sytuacja makroekonomiczna - inflacja, czy rosnące stopy procentowe - z pewnością przyspieszą ten trend. Zakładamy, że zapotrzebowanie na lokale w najbliższych latach będzie rosło. Naszym priorytetem jest zaspokojenie tej potrzeby, poprzez dostarczenie atrakcyjnego produktu: wysokiej jakości mieszkań, zlokalizowanych w atrakcyjnych częściach miasta - w pobliżu kompleksów biurowych, czy uczelni. Nasze lokale będą oferowane w modelu najmu profesjonalnego, co zapewni najemcom wysoką jakość obsługi, ale przede wszystkim przejrzyste warunki umów i jasne zasady naliczania czynszu - mówi "Gazecie Bankowej" Maciej Piotrowicz, szef Działu Inwestycji Mieszkaniowych NREP. - Plany NREP w Polsce, to nie krótkotrwałe inwestycje nastawione na szybki zysk, ale przemyślana i długotrwała strategia, która ma odpowiedzieć na realne zapotrzebowanie naszych klientów - zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i logistycznym. Chcielibyśmy w Polsce, tak samo jak w Skandynawii być liderem w zakresie zrównoważonego rozwoju i zmieniać rynek nieruchomości na lepsze. W ramach inicjatywy "Net Zero 2028" zobowiązaliśmy się, że wszystkie nasze nieruchomości będą neutralne dla środowiska w zakresie emisji gazów cieplarnianych do 2028 roku. W naszych inwestycjach zwracamy też uwagę na zdrowie i komfort najemców - chcemy dawać im poczucie przynależności do społeczności, stąd w naszych projektach znajdzie się wiele części wspólnych, punktów usługowych i terenów rekreacyjnych - dodaje Maciej Piotrowicz.

Kibicujący inwestycjom w formule PRS argumentują, że dzięki funduszom na rynku więcej się buduje, więc finalnie spadną ceny najmu. Jednak jeśli się rozejrzeć po świecie, gdzie sektor usług PRS jest mocno rozwinięty, to okazuje się, że potrafi być dokładnie odwrotnie.

Gdy spojrzymy na to, co w ostatnich latach działo się w Berlinie, Amsterdamie, Londynie, Irlandii czy krajach skandynawskich, to najwyższy czas, aby zacząć bić na alarm. W Berlinie w ciągu 10 lat ceny mieszkań wzrosły trzykrotnie (dane Guthmann). Co więcej, dynamika wzrostu czynszów najmu też była kilkukrotnie wyższa niż tempo, w którym rosły wynagrodzenia ludności. To spowodowało, że mieszkania stawały się coraz trudniej dostępne.

- W Berlinie mieliśmy do czynienia z dużym napływem migracyjnym, ale też przez lata ponad połowa nowych mieszkań była kupowana przez nabywców portfelowych (inwestorów), a do tego wprowadzono limity stawek czynszów. W efekcie popyt na mieszkania stawał się coraz bardziej niezaspokojony, stawki szły w górę, a z drugiej strony coraz mniej budowano, co jest naturalne w momencie, w którym ceny nieruchomości rosną zbyt szybko - komentuje dla "Gazety Bankowej" Bartosz Turek, główny Analityka HRE Investments. - Nie ma wątpliwości, że rola europejskich i globalnych inwestorów instytucjonalnych na rodzimym rynku mieszkaniowym rośnie i będzie rosła. Doświadczenia innych krajów wskazują, że niemal niemożliwe jest kontrolowanie tego napływu - także ze względu na unijną swobodę przepływu kapitału. Stosowanie ekstremalnych regulacji (kontrolowanie czynszów) czy nawet zapowiedź nacjonalizacji mieszkań, mogą być przeciwskuteczne powodując spadek liczby nowych inwestycji, a przez to potęgowanie problemu mieszkaniowego. W skali świata trudno jest znaleźć skuteczne mechanizmy, które pozwalają w prosty sposób kontrolować opisywane zjawisko - szczególnie gdy problem staje się palący. Dlatego należy ucywilizować rynek zanim sytuacja wymknie się spod kontroli - dodaje.

Jak dodaje, warto tu odczarować jeden z powtarzanych mitów, że takiego typu inwestorzy nie zdominują rynku najmu. Owszem, ale nie zmienia to faktu, że mogą mieć oni na niego kluczowy wpływ: powodować wzrost cen mieszkań i stawek czynszów.

- Przykłady innych krajów pokazują bowiem, że wbrew obiegowej opinii inwestorzy tacy nie powodują, że oferta rynkowa rośnie. W skrajnym przypadku jest wręcz odwrotnie. Duży napływ kapitału skutkuje nie wzrostem oferty, ale wzrostem cen. Potem, przy wyższym poziomie cen, mniej osób jest stać na zakup, a więc powstaje mniej mieszkań. To jeszcze potęguje problem niedoboru lokali, zarówno na wynajem, jak i na sprzedaż, przyczyniając się do wzrostu stawek. To wszystko prowadzi do negatywnych skutków społecznych - dodaje Bartosz Turek.

Pierwszym i najszybszym do wprowadzenia przeciwdziałaniem byłoby, aby duże transakcje na rynku mieszkaniowym, a więc znaczące zakupy pakietowe, przejęcia spółek deweloperskich z dużymi portfelami budowanych mieszkań i bankami ziemi kontrolował i zatwierdzał Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pod kątem negatywnego oddziaływania na lokalny rynek mieszkaniowy.

- Przewidujemy, że portfel mieszkań na wynajem należący do inwestorów instytucjonalnych może sięgnąć 70-80 tys. jednostek w roku 2025 (ponad połowa rocznej produkcji mieszkań deweloperskich). Dane za 2021 rok sugerują, że inwestorzy instytucjonalni ściągnęli z rynku mieszkania odpowiadające minimum 20 proc. transakcji nowymi lokalami na siedmiu największych rynkach. Te inwestycje są skoncentrowane na rynku warszawskim i w kilku dużych miastach. Stąd oddziaływanie tych transakcji jest i będzie znaczące nie tylko w skali lokalnych mikro-rynków, ale też w skali całych miast wojewódzkich, a niewykluczone, że także stref podmiejskich. Dowodów zjawiska rozlewania się popytu na sąsiednie rynki dostarczają nam doświadczenia krajów zachodnich - dodaje analityk.

Jednak dodanie tego nowego obszaru pod specjalną kontrolę UOKiK to działanie doraźne. Potrzebne są zasadnicze zmiany w prawie. Chodzi o wprowadzenie do polskiego porządku prawnego instytucji funduszy typu REIT (FINN), ale z wykorzystaniem formuły najmu z dojściem do własności, z tym że dojście do własności powinno być dla najemcy w pełni elastyczne - aby mógł w każdej chwili zdecydować, że mając wolne środki chce kupić udział w najmowanym mieszkaniu po cenie rynkowej. W ten sposób najemca uzyskiwałby coraz większy udział w prawie własności, a więc też ograniczałby płacony czynsz.

- My postulujemy, aby dochody REIT-ów (FINN-ów) zwolnić z podatku dochodowego (jeden z głównych przywilejów związanych z zakładaniem REIT/FINN - przyp. autora) jedynie w przypadku takich budynków, w ramach których najemcy mają możliwość elastycznego dochodzenia do własności. W sensie rynkowym najważniejszą korzyścią byłoby jednak to, że najemcy stopniowo dochodziliby do własności mieszkań. W efekcie REIT, aby utrzymać skalę swojej działalności, musiałby angażować posiadany kapitał w budowę kolejnych osiedli. W ten sposób uniknęlibyśmy mechanizmu, w którym napływ kapitału do mieszkaniówki nie skutkuje wzrostem podaży nowych lokali, a jedynie wzrostem ich cen - ocenia Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. - Przy spełnieniu dodatkowych warunków i aby osiągnąć odpowiednią skalę, dla powodzenia tego mechanizmu przydatny byłby preferencyjny system finansowania takich inwestycji. Warto rozważyć też szersze włączenie REIT-ów oferujących najem z dojściem do własności do systemu dofinansowania czynszów najmu (Mieszkanie na start) - dodaje.

Warto rozważyć też regulacje, które zapobiegać będą spekulacyjnym inwestycjom na rynku działek czy samych mieszkań. Tu sprawdzić mogłaby się danina od niezabudowanych działek przewidzianych w planie zagospodarowania przestrzennego na cele mieszkaniowe (wielorodzinne) i możliwych do wykorzystania na te cele. Taka danina mogłaby dotyczyć działek niezabudowanych np. w ciągu sześciu lat od daty nabycia, a podstawą naliczania mogłaby być cena zakupu. Dochody powinny zasilać budżety gmin, na których terenie ta działka jest położona. Wpływy mogłyby być przeznaczane na prowadzenie polityki mieszkaniowej. Ale to nie wszystko. Problemem są również przetrzymywane, często w celach spekulacyjnych, pustostany. A kiedy nie ma gdzie mieszkać, każde mieszkanie się liczy. Dlatego podobnie zasadne mogłoby być nałożenie daniny na mieszkania, które są przez dłuższy czas niewykorzystywane - niezamieszkane, niewynajmowane lub np. nikt nie jest w nich zameldowany.

Oczywiście, możliwy jest również kolejny scenariusz, w którym nic się prawnie nie zmieni. Jeśli tak dalej pójdzie, to ceny będą szły w górę, zdolność kredytowa w dół i to przez długi czas, obecna zmiana trendu na rynku nieruchomości na promujący najem, utrwali się na lata. Bez żadnej zmiany czeka nas nieuchronnie przekształcenie rynku mieszkaniowego na wzór berlińskiego: brak mieszkań na własność, drastycznie wysokie czynsze, wywindowane przez fundusze władające dzielnicami. W momencie pisania tego tekstu okazuje się, że nawet system emerytalny hrabstwa Texas w USA inwestuje "skromne" 70 mln dolarów w piąty europejski funduszu nieruchomości Aermont Capital. Nieruchomości w Europie są na celowniku wszystkich, a nieruchomości w Polsce to nowa Ziemia Obiecana dla międzynarodowego kapitału. Nie można dopuścić do sytuacji, w której ten kapitał zacznie ustalać tu reguły.

Maksymilian Wysocki

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

Zobacz również: