Popyt jest rozgrzany. Tempo wzrostu cen mieszkań przyspiesza, w wielu przypadkach zwyżki są dwucyfrowe. Spełnia to kryterium mocnego boomu. W przyszłości może to jednak doprowadzić do przegrzania, szczególnie jeśli dojdzie do tego polityka mieszkaniowa państwa stymulująca dodatkowy popyt
Zgodnie z założeniami, państwo ma gwarantować do 100 tys. zł wkładu własnego dla osób, które chcą wziąć kredyt lub przekaże do 160 tys. zł dofinansowania dla osób korzystających z mieszkalnictwa społecznego czy dla rodzin wielodzietnych, zależnie od liczebności rodziny. Będzie też pomagać w spłacie kredytu po urodzeniu się dzieci, maksymalnie do poziomu 100 tys. zł.
Zobacz również:
Jak podano w dokumencie, z programu "Mieszkanie bez wkładu własnego" będzie mogło skorzystać około 80 tys. rodzin rocznie. Instrument ma być skierowany do osób od 20. do 40. roku życia. Wysokość otrzymanego finansowania ma być uzależniona od liczby dzieci w rodzinie: 20 tys. zł w przypadku drugiego dziecka, 60 tys. zł w przypadku trzeciego, i 20 tys. zł na każde kolejne. Aby zmniejszyć ryzyko wzrostu cen, określona ma zostać cena maksymalna za 1 mkw nieruchomości. Próg ten będzie warunkiem skorzystania z programu.
W odpowiedzi na weekendowe doniesienia dotyczące prezentacji Polskiego Ładu na warszawskiej giełdzie skoczyły notowania giełdowych deweloperów. Indeks WIG Nieruchomości skupiający spółki z sektora zyskiwał w poniedziałek nawet 3,4 proc. Rosły kursy wielu firm, w tym m.in. Marvipolu o ponad 8 proc., Atalu o ponad 6 proc., ale też choćby Domu Development czy Develii o ponad 4 proc.
Jesteśmy w trendzie wzrostowym
Bartosz Turek, analityk HRE Investments, uważa, że ceny mieszkań w Polsce będą rosły, ale "Polski Ład" nie będzie wcale kluczowym czynnikiem wspierającym ten trend.
- Czeka nas wzrost cen, ale z zupełnie innych powodów. Z tego, że wychodzimy z pandemii, że gospodarka się odbudowuje, że sytuacja na rynku pracy się poprawia, że mamy niskie stopy procentowe, że są tanie kredyty i przede wszystkim dlatego, że deweloperzy nie są w stanie wprowadzić do sprzedaży tylu mieszkań, aby odpowiedzieć na popyt - mówił Interii.
Wskazywał też na takie czynniki jak drożejące materiały budowlane, wysokie ceny działek, rosnące koszty usług budowlanych. Wspierać wzrosty cen będzie również odradzający się rynek najmu, który ucierpiał w 2020 r. na kryzysie związanym z pandemią. To będzie bowiem motywowało do skupów inwestycyjnych, pod wynajem.
Oczywiście pomysły przedstawione w Polskim Ładzie wesprą w jakiejś mierze rynek, bo zwiększy się jeszcze bardziej popyt na mieszkania. Ale wpływ tego czynnika będzie, zdaniem analityka, ograniczony. - W Wielkiej Brytanii przed laty wprowadzono podobny program. Przez około dwa lata skorzystało z niego 56 tys. osób. Z przeprowadzonych badań wynikało, że doprowadziło to do wzrostu cen o niewiele ponad 1 proc. - poinformował Turek. Jego zdaniem podobną symboliczną skalę wzrostu cen może wywołać rządowy program.
W Polskim Ładzie zaznaczono, że pojawi się maksymalna cena za 1 mkw, warunkująca udział w programie. Warunek ten ma zapobiec nadmiernym wzrostom cen. Doświadczenia pokazują, iż tego typu zapisy mają ograniczony wpływ na rynki
Kluczowy harmonogram zmian
Według Adama Czerniaka, ekonomisty SGH, dużo zależy od tego, w którym momencie program mieszkaniowy zostanie wprowadzony. Z informacji, które napływają na rynki, wynika, że gwarancje dla kredytów hipotecznych mają zostać wprowadzone od stycznia 2022 r., a bony mieszkaniowe w terminie późniejszym, system ten będzie bowiem wymagał przygotowania.
- Inaczej będzie, gdy zmiany wejdą w życie w momencie boomu, a inaczej, gdy dojdzie do nich w okresie spowolnienia czy stabilizacji - podkreślał w rozmowie z Interią Czerniak. Jeśli zapowiedzi resortu zostaną zrealizowane i gwarancje wejdą w życie od stycznia, wzrost cen mieszkań przyspieszy. W najbliższych kwartałach nie należy bowiem spodziewać się spowolnienia na rynku mieszkaniowym. Gwarancje umożliwią zaciągnięcie kredytu tym, którzy nie mają wkładu własnego, pojawi się więc dodatkowy popyt. A rynek jest rozgrzany już teraz.
Co prawda w Polskim Ładzie zaznaczono, że pojawi się maksymalna cena za 1 mkw, warunkująca udział w programie. Warunek ten ma zapobiec nadmiernym wzrostom cen. Czerniak podkreśla jednak, że doświadczenia pokazują, iż tego typu zapisy mają ograniczony wpływ na rynki. Często deweloperzy już zawczasu podnoszą ceny w konkretnym segmencie. - Są też stosowane różne inne zabiegi, jak obniżka ceny za metr kwadratowy przy jednoczesnym podwyższeniu ceny miejsca parkingowego itd. Stosuje się różne sztuczki księgowe po to, by od klientów wydobyć jak najwięcej środków na zakup mieszkania - mówił.
Oczywiście trudno już teraz oszacować skalę zwyżek. Nie znamy szczegółów założeń, nie ma projektów ustaw, nie określono wszystkich parametrów, nie znamy terminów wprowadzenia na rynek bonów i stanu rynku w momencie wejścia wżycie przepisów. - Na dziś możemy jedynie założyć ogólnie, że wpływ ten będzie dodatni - poinformował Czerniak.
Zobacz również:
Ryzyko przegrzania
Obecnie ceny mieszkań rosną, mamy do czynienia z odbiciem po kryzysowym 2020 roku. Zdaniem Czerniaka nie widać przesłanek, które wskazywałyby na zatrzymanie tego trendu. Ryzyko wyhamowania wzrostów cen w Polsce w tej chwili jest niewielkie. Musiałoby dojść do podwyżki stóp procentowych. Gdyby stopy wzrosły w ślad za inflacją, rynek zostałby wystudzony. Ale na razie takie ruchy nie są podejmowane.
- Popyt jest rozgrzany. Tempo wzrostu cen mieszkań przyspiesza, w wielu przypadkach zwyżki są dwucyfrowe. Spełnia to kryterium mocnego boomu. W przyszłości może to jednak doprowadzić do przegrzania, szczególnie jeśli dojdzie do tego polityka mieszkaniowa państwa stymulująca dodatkowy popyt - ocenia ekonomista.
Zwraca on też uwagę na historyczną analogię - tego typu stymulacje na rynku mieszkaniowym wprowadził w 2003 roku prezydent USA George Bush. - To stało się w podobnym momencie cyklu, gdy rynek mieszkaniowy był na dużym wzrostach. Dosypanie pieniędzy do sektora było jak dolanie benzyny do ognia. Rynek rósł jeszcze dwa lata, a potem zaczęła się przecena prowadząca do krachu - podkreślał Czerniak.
BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami
Możliwe problemy z wypłacalnością
Ekonomista pozytywnie ocenia pomysł wprowadzenia bonów mieszkaniowych, które wyrównają szanse na rynku mieszkaniowym rodzinom z dziećmi, mającym zwykle trudniejszy start przy zakupie mieszkania. Negatywnie odnosi się natomiast do pomysłu wprowadzenia gwarancji kredytowych i wsparcia państwa przy uzyskaniu wkładu własnego.
- Doświadczenie związane z globalnym kryzysem finansowym wymusiło zwiększenie kwoty wkładu własnego. Po co? By osoby nie mające zdolności do systematycznego oszczędzania czy to ze względów finansowych, czy charakterologicznych, nie mogły zbyt łatwo uzyskać kredytu mieszkaniowego. To jest potrzebne po to, by kredyty nie trafiały do gospodarstw domowych, które by nie byłyby w stanie ich obsługiwać. Takie osoby w momencie kryzysu gospodarczego czy podwyżek stóp procentowych często nie są w stanie sobie z nimi poradzić - mówił.
Nie spodziewa się on, by banki same z siebie ograniczały w tej sytuacji udzielanie kredytów, narzucając zaostrzone kryteria ich przyznawania. - Być może Komisja Nadzoru Finansowego byłaby zainteresowana narzuceniem zwiększonej wagi ryzyka dla tego typu kredytów, wymagając dodatkowych środków po stronie banków na zabezpieczenia - zastanawia się. Wątpi on jednak, by w obecnej sytuacji KNF była gotowa iść w poprzek programu rządowego.
Monika Borkowska
