Poradnik: Księga wieczysta dla każdego
Nie jest obowiązkowym elementem kupowanej nieruchomości, ale nabycie mieszkania bez księgi wieczystej wiąże się z ryzykiem. Zawiera ona najważniejsze informacje dotyczące nieruchomości i każdy kupujący powinien się z nią zapoznać.
Księga wieczysta to swego rodzaju dowód osobisty nieruchomości. Znajdziemy w niej kluczowe informacje o jej stanie prawnym i pozwala ustalić, kto jest właścicielem mieszkania. Wcale nie jest jednak tak, że nieruchomość bez KW jest niesprzedawalna. Nabycie nieruchomości, dla której nie jest prowadzona księga wieczysta, jest dopuszczalne.
Zacząć należy od wyjaśnienia, że księga wieczysta składa się z czterech działów, przy czym każdy zawiera inne istotne informacje. W pierwszym dziale umieszczone są informacje na temat oznaczenia nieruchomości (dane z ewidencji gruntów, położenie itd.) oraz informacja o prawach związanych z własnością (np. prawo przechodu).
Dział drugi zawiera informacje o własności nieruchomości, własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu lub użytkowaniu wieczystym. Mówiąc wprost, to z drugiego działu dowiemy się, czyja jest dana nieruchomość. Jeśli właścicieli będzie więcej, to właśnie tam będą zapisane ich udziały. Dział trzeci to wpisy o ograniczonych prawach rzeczowych (służebność, prawo pierwokupu itd), ale z wyjątkiem hipotek, które to są wpisane do działu czwartego.
Osoba kupująca mieszkanie powinna zapoznać się ze wszystkimi działami księgi wieczystej. Trzeba zwrócić uwagę nie tylko na to, czy sprzedający jest rzeczywiście właścicielem lokalu, ale i, czy w działach trzecim i czwartym nie ma wpisów, o których sprzedający nie uprzedził kupującego.
Ważną cechą księgi wieczystej jest jej jawność, każdy może zapoznać się z zapisami w niej zawartymi. Jeszcze kilka lat temu sprawdzenie księgi wieczystej wymagało wizyty w sądzie, ale teraz jest dużo łatwiejsze, istnieje bowiem internetowy dostęp do ksiąg wieczystych. Do końca roku w internetowej bazie mają być skatalogowane już wszystkie księgi, obecnie katalog zawiera ponad 90 proc. ksiąg.
Kupując nieruchomość bez księgi wieczystej nabywca może się jedynie oprzeć na oświadczeniu sprzedawcy o tym, że jest on właścicielem, nie sprzedał wcześniej nieruchomości, ani nie jest ona obciążona hipoteką, czy też postępowaniem egzekucyjnym. Potwierdzenia tych informacji szukać można w wypisie z rejestru gruntów lub kartoteki budynków, ale najlepszym rozwiązaniem będzie zmotywowanie sprzedającego do założenia księgi wieczystej.
Nie jest to nadmiernie skomplikowana operacja, wystarczy złożyć odpowiedni formularz i uiścić odpowiednią opłatę (60 zł za złożenie wniosku i 200 zł za pierwszy wpis do księgi). Wniosek można połączyć z zawieraną u notariusza umową kupna-sprzedaży nieruchomości i jednocześnie wpisać w dziale drugim już nowego właściciela.
Z punktu widzenia kupującego nieruchomość istotna jest jeszcze jedna cecha księgi wieczystej - chodzi o rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jeśli ktoś kupił mieszkanie od osoby wpisanej dotąd w księdze wieczystej, to jego prawo do nieruchomości jest chronione. Nie ma ryzyka, iż jeśli nagle ujawni się osoba twierdząca, że jest właścicielem mieszkania, to nabywca będzie musiał nieruchomość oddać.
Marcin Krasoń
