Pożyczaj, byle z głową

Kupuj najdroższe mieszkania, na które Cię stać i najtańsze samochody, w których nie będą się z Ciebie śmiać" - bon mot doradców finansowych na całym świecie tylko pozornie nie ma nic wspólnego z pożyczką hipoteczną. Wręcz przeciwnie, idealnie oddaje ideę, która powinna przyświecać korzystaniu z tego produktu.

Przypomnijmy, pożyczka hipoteczna nie jest synonimem kredytu hipotecznego. Oba produkty łączy sposób zabezpieczenia (zastaw hipoteczny), lecz różni przeznaczenie. Kredyt hipoteczny jest przyznawany na ściśle określony cel (kupno i/lub remont mieszkania czy domu); środki z pożyczki możemy wydać na co tylko dusza zapragnie. Pomysły na ich wykorzystanie mogą być mniej zbożne (podróż dookoła świata, luksusowy samochód) lub bardziej (np. finansowanie studiów swoich czy dziecka bądź inwestycje). Pożyczki hipoteczne na razie stanowią niewielki ułamek portfela banków. Na przykład wartość kredytów hipotecznych udzielonych przez Bank Millennium w minionym roku wyniosła 5,55 mld zł; zaś pożyczek hipotecznych - 113,5 mln złotych.

- Dopiero się tego uczymy - komentuje Piotr Romanowski, zajmujący się od lat sektorem finansowym w McKinsey & Company. - Trochę to potrwa, bo w kulturze mieszkańców naszego regionu zawsze leżał opór przed życiem na kredyt, a zastaw hipoteczny traktowano jako ostatnią deskę ratunku.

- W Stanach Zjednoczonych mieszkanie jest towarem, u nas dach nad głową to świętość - potwierdza Łukasz Bald, prezes DomBanku, hipotecznego ramienia Getin Banku.

Ze świecą więc szukać można by ludzi, którzy postanowili uwolnić kapitał zamrożony we własnej nieruchomości po to, aby przeznaczyć go na realizację ciekawego pomysłu na biznes.

- Na świecie własny start-up to jeden z bardziej popularnych i przy okazji całkiem sensownych celów pożyczki hipotecznej, ale u nas strach przed uzależnieniem się od banku jest wciąż zbyt silny; lepiej wolniej, później, ale pewniej - myśli przyszły polski Bill Gates - zauważa Piotr Romanowski.

Jednak prawdopodobnie już ten rok przyniesie istotny przyrost pożyczek tego typu. Jaskółką kulturowej zmiany jest fakt, że coraz więcej klientów powiększa kredyt hipoteczny, najczęściej o 20 - 30 tys. zł, o środki na samochód, meble do nowego mieszkania czy na tak zwaną czarną godzinę.

- Finansując bieżące potrzeby pożyczką udzieloną na bardzo korzystnych warunkach, mogą zaoszczędzić własne środki - zauważa Agnieszka Nachyła, dyrektor Departamentu Marketingu i Rozwoju Bankowości Hipotecznej Banku Millennium. - Dzięki temu wyraźnie wzrasta komfort i poczucie bezpieczeństwa, a rata i koszty obsługi kredytu - nieznacznie.

Wzrost świadomości klientów, optymizmu co do pewności pracy i wzrostu pensji, który pozwoli spłacić dodatkowe zadłużenie to jedno; a szukanie przez banki sposobów dywersyfikacji przychodów - drugie. Wprawdzie na razie banki mają pełne ręce roboty przy obsłudze klasycznych kredytów hipotecznych i to one jeszcze przez lata będą napędzać sprzedaż, ale w dłuższym okresie dodatkowy zarobek - pożyczki są zwykle prawie o 2 pkt procentowe droższe niż kredyty hipoteczne - jest przecież nie do pogardzenia.

Kredyty hipoteczne na dowolny cel od kilku lat oferuje GE Money Bank.

- Spodziewamy się, że ich popularność w naszym kraju będzie cały czas rosła - uważa Agnieszka Konarzewska, dyrektor Biura Promocji i Rozwoju Kredytów Hipotecznych w GE Money Bank.

Swoistym wyłomem na rynku była jednak ofensywa, którą kilka tygodni temu przypuścił Citibank. Bank w reklamach przypominających spoty kredytów gotówkowych (uśmiechnięci, szczęśliwi ludzie, którzy wreszcie mogą zrealizować swoje marzenia) kusił bardzo atrakcyjnym oprocentowaniem - od 4,95 proc. - pożyczek "na co chcesz". I tylko małym drukiem dodaje (ku irytacji banków, które dobrze sobie żyją ze sprzedaży szybkich, ale drogich pożyczek gotówkowych), że chodzi o pożyczkę hipoteczną.

Akurat hasła "na co tylko chcesz" do serca brać sobie nie należy. Tak jak nie powinno się brać przykładu z przejadających własne hipoteki Amerykanów, którzy inwestują zaledwie co trzeciego dolara (w tym są wydatki na edukację) z pożyczki hipotecznej; pozostałe dwa idą na konsolidację długów, finansowanie wakacji, dobra konsumpcyjne, najczęściej lepsze auta.

- Pożyczka hipoteczna rzeczywiście jest najtańszym źródłem pieniądza na rynku, ale lepiej przeznaczyć ją na inwestycje niż konsumpcję - zauważa Wojciech Chlebowski, doradca Expander Prestige. - Dobrze mieć zawczasu plan, jak oddamy pożyczkę wraz z odsetkami, bez istotnego obniżania swojego poziomu życia.

Agnieszka Nachyła przypomina, że nieruchomość to jedno z najcenniejszych aktywów, jakie posiadamy - nie tylko dlatego, że spełnia nasze potrzeby mieszkaniowe, lecz i dlatego, że cechuje ją stały przyrost wartości w czasie.

- Zaciągając pożyczkę warto zastanowić się, czy jest to najefektywniejsze źródło finansowania - radzi Nachyła. - W kalkulacjach należy bowiem uwzględnić koszty przyznania pożyczki, odsetki, istnienie spreadu (dla pożyczek walutowych), ryzyko rosnących stóp procentowych i kursowe.

JAK INWESTOWAĆ Z GŁOWĄ?

Wojciech Chlebowski klientów akceptujących bardzo wysokie ryzyko namawia do finansowania pożyczką zakupu akcji, samodzielnie bądź z funduszem - w długim okresie zwrot powinien istotnie przewyższyć koszt pożyczki.

- Mniej odpornym na przejściowe zawirowania na rynku akcji polecam przeznaczenie tych środków na zagraniczne studia lub MBA oraz zakup działek rolnych (banki nie udzielają na ten cel klasycznych kredytów hipotecznych) - tłumaczy Chlebowski.

Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający CEE Property Group, w pożyczce hipotecznej widzi znakomity wehikuł inwestycyjny. Polecany tym, którzy podzielają jego opinię o nieuchronności dalszych wzrostów cen mieszkań (argumenty "za" - wiadomo: rosnące ceny gruntów, robocizny, materiałów budowlanych). Jego zdaniem, deweloper, który w tych okolicznościach ma 20 proc. marży, może mówić o dużym szczęściu. A że to bardzo przeciętny wynik, ceny nowych mieszkań będą rosły.

- Jesteśmy dopiero na początku drogi - przekonuje Paweł Grząbka, który sam także inwestuje na tym rynku.

Wzrostu cen mieszkań raczej, jego zdaniem, nie zahamuje brak zdolności kredytowej klientów - banki już dziś podchodzą do nich bardzo elastycznie, wydłużają okresy spłaty (maksymalnie dziś to 50 lat, ale np. w Hiszpanii najpopularniejszy jest kredyt dziedziczony wraz z nieruchomością), bardziej patrzą na płynność (czy np. czynsz z mieszkania kupionego pod wynajem pokryje ratę), niż dochody i zabezpieczenia.

Jak się ma do tego pożyczka? To znakomity lewar. Dzięki niemu, dysponując kwotą np. 400 tys. zł ("pożyczonych" z własnego domu), na wzroście cen nieruchomości zarobi się tak, jakby się było właścicielem 10 mieszkań o łącznej wartości 4 mln złotych. Mało kto ma zdolność kredytową, by taką inwestycję sfinansować "zwykłym" kredytem hipotecznym.

- A poza tym dużo przyjemniej zarabia się na nie swoich pieniądzach, prawda? - pyta retorycznie Grząbka.

Perpetuum mobile? Jak to możliwe?

- Za 400 tys. zł kupuję dziesięć mieszkań w atrakcyjnej inwestycji (obecnie raczej poza Warszawą) w systemie 10/90 lub 20/80, czyli na początek płacę 10 - 20 proc. (30 - 50 tys.) wartości mieszkania (reszta przy odbiorze) - tłumaczy Paweł Grząbka. - Gdy kupiona "dziura" zaczyna przypominać dom, bez trudu znajdę nabywcę, który za cesję prawa do własności zapłaci mi co najmniej dwukrotność kwoty zainwestowanej w dane lokum. Taką operację - na coraz większą skalę - można powtarzać wielokrotnie.

- To nie może być takie proste - mówi Łukasz Bald. - Zaręczam, że gdyby to było faktycznie perpetuum mobile, już dawno bym nie pracował...

Argumentów do sceptycyzmu dostarcza mu Łódź, w której się urodził, mieszka i pracuje.

- Znam dziesiątki ludzi, którzy chcą tu kupić mieszkanie bądź już to zrobili, ale nie zamierzają tu mieszkać - zauważa. - Kto ma więc odkupić te wszystkie lokale od inwestorów?

Swoim dzieciom nie polecałby zatem ryzykownych inwestycji za środki z pożyczki, ale i on uważa, że dom to są aktywa, które mogłyby i powinny na siebie trochę "popracować". Jest to, według niego, kwestia zmiany pokoleniowej. Istotnie, wzorem zachodnich społeczeństw, będzie u nas rosła grupa osób, które w miarę upływu czasu obrosną w cenne aktywa (własny dom posiada 80 proc. Amerykanów w wieku emerytalnym i przedemerytalnym), tyle że ich emerytura nie wystarczy na utrzymanie komfortu życia.

- Pożyczka hipoteczna to jeden ze sposobów upłynnienia aktywów, zgromadzonych w latach zawodowej aktywności - uważa Piotr Romanowski. Jego zdaniem, przy niewydolnych systemach emerytalnych, prywatne produkty emerytalne coraz częściej będą zawierać element zadłużenia hipotecznego. Tak by emerytura rzeczywiście kojarzyła się z tym, o czym mowa w reklamach: z szampanem i Hawajami.

Małgorzata Remisiewicz