Prawo budowlane nie dla każdego
Zgodnie ze stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego, art. 57 ust. 7 ustawy - Prawo budowlane nie dotyczy inwestora, który zrealizował obiekt w warunkach samowoli budowlanej. Przepis art. 57 ust. 7 ustawy - Prawo budowlane, przewiduje sankcję za przystąpienie do użytkowania wyłącznie w sytuacji, gdy przystąpiono do tego bez dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy (art. 54) i bez uzyskania pozwolenia na użytkowanie (art. 55).
Sankcja ta stanowi karę pieniężną wymierzaną przez właściwy organ z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Do kary tej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1 z tym, że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu. Przepis ten jest zgodny z zasadą sprawiedliwości społecznej wyrażoną w art. 2 Konstytucji oraz art. 32 ust. 1 Konstytucji.
Z powyższego wynika, iż przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego w wyżej wymienionych przypadkach, z naruszeniem wynikających z przepisów tych obowiązków, stwarza po stronie organu nadzoru budowlanego podstawę do wymierzenia kary z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Art. 57 ust. 7 ustawy - Prawo budowlane, nie stanowi natomiast samoistnej podstawy do wymierzenia kary za użytkowanie obiektu budowlanego i to w innych, nie wymienionych w art. 54 i art. 55 przypadkach.
Prawo budowlane w art. 54 formułuje ogólną zasadę, że do użytkowania obiektu budowlanego na wzniesienie, którego wymagane jest pozwolenie na budowę można przystąpić z zastrzeżeniem art. 55 i 57 po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis ten przewiduje tzw. milczącą zgodę organu nadzoru budowlanego w przypadku, gdy nie ma on zastrzeżeń do wzniesionego obiektu.
Zawiadomienie o zakończeniu budowy, o którym mowa w art. 54 ustawy - Prawo budowlane, dotyczyć może jedynie budowy prowadzonej legalnie, a więc na podstawie pozwolenia na budowę. Prawnie skuteczne jest, bowiem zawiadomienie o zakończeniu budowy tylko wobec obiektów wybudowanych zgodnie z projektem i warunkami pozwolenia na budowę. Powiadomienie organu takim zgłoszeniem nie oznacza natomiast legalizacji samowoli budowlanej. Zawiadomienie to nie może zastępować procedury legalizacyjnej stosowanej w przypadku wybudowania obiektu budowlanego w warunkach samowoli budowlanej (wyrok NSA z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn. akt II OSK 345/09).
Istnieje również przeciwny - w stosunku do ww. - pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego (wyrok z dnia 19 listopada 2009 r., sygn. akt II OSK 1179/09). Kara z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego powinna zostać wymierzona w każdym przepadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania z naruszeniem przepisów art. 54 i 55 ustawy - Prawo budowlane. Zawiadomienie o zakończeniu budowy powinno przy tym mieć miejsce niezależnie od tego, czy użytkowany obiekt powstał w sposób legalny, czy też w warunkach samowoli budowlanej. W pierwszym przypadku zgłoszenie zakończenia budowy będzie prawnie skuteczne w tym znaczeniu, że otworzy możliwość legalnego użytkowania objętego zgłoszeniem obiektu. W przypadku stwierdzenia samowoli budowlanej, zgłoszenie powinno spotkać się ze sprzeciwem właściwego organu i powinno stanowić podstawę do wszczęcia przez ten organ stosownego postępowania.
