Przed wakacjami nieco podrożały nowe "M"

Narodowy Bank Polski niedawno opublikował kolejne wyniki monitoringu cen lokali, prowadzonego od III kwartału 2006 r. (zobacz poniższy wykres). Dane NBP wskazują, że od kwietnia do czerwca b.r. transakcyjne ceny 1 mkw. nowych lokali, na siedmiu największych rynkach przeciętnie wzrosły o 0,45 proc. (średnia ważona rozmiarem poszczególnych rynków). Ten wynik, dotyczący Warszawy, Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania, Gdańska i Gdyni, obliczono w stosunku do I kwartału 2015 roku. Jeżeli chodzi o używane lokale, to analogiczna zmiana cen transakcyjnych wyniosła -1,04 proc. - tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Poniższy wykres prezentuje informacje dotyczące sześciu największych metropolii. Można na nim zauważyć m.in. wzrost średniej transakcyjnej ceny nowych lokali w Warszawie, Krakowie, Łodzi i Wrocławiu (zobacz dane z I oraz II kwartału 2015 r.). Sytuacja na stołecznym rynku wydaje się szczególnie ciekawa. Już od końca 2012 r. jest widoczny wzrostowy trend przeciętnej ceny lokali, które deweloperzy sprzedają w Warszawie. W IV kwartale 2012 r. średni koszt zakupu mieszkania na stołecznym rynku wynosił 6466 zł/mkw. Obecnie analogiczna wartość jest już wyższa o 16 proc. (po uwzględnieniu prawie zerowej inflacji). Taka zmiana nie byłaby możliwa bez skutecznego ograniczenia nadpodaży nowych mieszkań (w latach 2013 - 2014 r.) i działania programu MdM (zwłaszcza od III kwartału 2014 r.).

Dokładniejsze informacje wskazują, że od kwietnia do czerwca br. średnia cena transakcyjna 1 mkw. na warszawskim rynku pierwotnym wzrosła o 1,55 proc. (patrz poniższa tabela). Mniejsze zmiany w relacji do I kwartału 2015 r. odnotowano na terenie Krakowa (+1,00 proc.) i Wrocławia (+1,34 proc.). Korekty po wcześniejszych wzrostach były widoczne w Poznaniu (-1,62 proc.) oraz Gdańsku (-3,34 proc.). Jeżeli chodzi o podwyżki średniej ceny transakcyjnej nowych "M", to liderem jest Łódź (+2,38 proc.). W tym mieście najbardziej wzrósł również koszt zakupu używanego metrażu (średnio o 2,99 proc.). Duże spadki na rynkach wtórnych odnotowano w Warszawie (-2,32 proc.), Wrocławiu (-2,46 proc.) oraz Gdańsku (-3,83 proc.).

Warto zwrócić uwagę, że po porównaniu średnich cen transakcyjnych z II kwartału 2014 r. i II kwartału 2015 r. widoczne są głównie roczne wzrosty (patrz poniższe zestawienie). Wyjątek stanowi tylko krakowski rynek pierwotny (roczny spadek o 4,10 proc.), warszawski rynek wtórny (-2,28 proc.), gdański rynek pierwotny (-3,77 proc.) oraz poznański rynek wtórny (-0,24 proc.).

Na powyższym wykresie można zauważyć względną stabilizację transakcyjnych cen nowego i używanego metrażu, która utrzymuje się już od końca 2012 r. Trwała zmiana dotyczy tylko cen mieszkań sprzedawanych w Warszawie.

Oprócz stabilizacji cen metrażu widoczny jest również brak znaczącego wzrostu zdolności nabywczej w sześciu metropoliach - dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Od I kwartału 2013 r. do I kwartału 2015 r. powierzchnia dostępna za jedno wynagrodzenie netto, zmieniała się następująco:

- Warszawa - nowe mieszkania: wzrost z 0,51 mkw. do 0,52 mkw., używane mieszkania: 0,53 mkw. (bez zmian)

- Kraków - nowe mieszkania: wzrost z 0,48 mkw. do 0,54 mkw., używane mieszkania: wzrost z 0,48 mkw. do 0,51 mkw.

- Łódź - nowe mieszkania: wzrost z 0,55 mkw. do 0,58 mkw., używane mieszkania: wzrost z 0,75 mkw. do 0,79 mkw.

- Wrocław - nowe mieszkania: wzrost z 0,50 mkw. do 0,51 mkw., używane mieszkania: wzrost z 0,54 mkw. do 0,58 mkw.

- Poznań - nowe mieszkania: wzrost z 0,50 mkw. do 0,52 mkw., używane mieszkania: wzrost z 0,64 mkw. do 0,67 mkw.

- Gdańsk - nowe mieszkania: spadek z 0,65 mkw. do 0,63 mkw., używane mieszkania: 0,69 mkw. (bez zmian)

Jak widać, relacja między przeciętnym wynagrodzeniem w sektorze przedsiębiorstw i średnim kosztem metrażu, przez dwa lata poprawiła się tylko w niewielkim stopniu. Zatem mamy do czynienia z pewnym stanem przejściowej równowagi. Szybszego wzrostu dostępności mieszkaniowej można oczekiwać za 3 - 4 lata. Zakończenie programu MdM w połączeniu z coraz bardziej widocznymi skutkami demograficznego regresu, powinno stworzyć presję na długookresowy spadek cen metrażu. W perspektywie następnych 10 - 15 lat, sporej korekty cenowej może uniknąć tylko warszawski i krakowski rynek nieruchomości.

Andrzej Prajsnar