Przeniesienie pozwolenia na budowę

Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna, która zezwala na rozpoczęcie i prowadzenie budowy, lub też wykonywanie innych robót budowlanych (innych niż budowa obiektu budowlanego).

Jak pokazuje doświadczenie nabywanie nieukończonych inwestycji może okazać się bardzo intratnym przedsięwzięciem. Jednak, jeszcze przed podjęciem takiej decyzji, warto zapoznać się z prawem budowlanym i sprawdzić, czy nasze zamierzenie inwestycyjne spełnia określone przez ustawodawcę warunki, by mogło dojść do skutecznego przeniesienia pozwolenia na budowę.

Decyzja administracyjna, która zatwierdza przeniesienie pozwolenia na budowę ma charakter zawiązany. W praktyce oznacza to, że spełnienie wszystkich warunków, jakie zawarte są w art. 40 prawa budowlanego, pozbawia właściwy organ możliwości odmówienia wydania zgody na przeniesienie pozwolenia na budowę- wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl.

Zgodnie ze wspomnianym art. 40 prawa budowlanego organ, który w drodze decyzji postanawia o przeniesieniu pozwolenia na budowę, zobowiązany jest, oczywiście za zgodą strony, na rzecz której ta decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych).

Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę lub o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie decyzji. Nabywca musi pamiętać, że wraz z prawami nabywa także pewne obowiązki związane z nieruchomością. W przywołanym artykule brakuje informacji, czy decyzja o pozwoleniu na budowę musi mieć charakter ostateczny - przez co należy rozumieć upłynięcie 14 dni od jej wydania i brak odwołań, lub też upłyniecie 14 dni od wydania decyzji przez organ odwoławczy. Z kolei art. 28 prawa budowlanego wprost mówi, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Zazwyczaj to właśnie to drugie stanowisko, a więc o koniecznym ostatecznym charakterze pozwolenia, jest reprezentowane w orzecznictwach sądowych - dla przykładu wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 13 maja 1986 r.; sygnatura akt: SA/Wr1666/86, czy Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 grudnia 2003 r.; sygnatura akt: II SA/Ka 2901/01. Warto mieć również na uwadze możliwą interpretację art. 40 prawa budowlanego, zgodnie z którą nie istnieje możliwość legalizacji obiektu budowlanego wybudowanego niezgodnie z przepisami, jeśli spełnione zostały warunki wymienione przez ustawodawcę w art. 37 prawa budowlanego - czyli decyzja o pozwoleniu na budowę wygasła z powodu nierozpoczęcia budowy przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

Z kolei fakt, w jakim stopniu zaawansowania znajdują się w chwili przeniesienia pozwolenia na budowę roboty budowlane, nie ma w omawianej tu sprawie żadnego znaczenia. Przenieść pozwolenie można albo w trakcie trwania robót, albo nawet jeszcze przed ich rozpoczęciem. Co więcej, ustawodawca pozwala także na przeniesienie pozwolenia na budowę na rzecz innego, zainteresowanego podmiotu tylko części danej inwestycji. Do takiego przeniesienia może dojść jednak tylko w sytuacji, gdy inwestycja będzie możliwa do wyodrębnienia i w konsekwencji także samodzielnego funkcjonowania zgodnie ze swoim przeznaczeniem.

Co w sytuacji, gdy nieruchomość leży na terenie dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Przypomnijmy, że warunkiem koniecznym, jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, będzie w takiej sytuacji wystąpienie z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. A zatem istnieje domniemanie, że jeśli pierwotny właściciel posiada pozwolenie na budowę, a teren nie jest objęty planem, musi także dysponować aktualnymi warunkami zabudowy. W konsekwencji, osoba na rzecz której ma być przeniesione pozwolenie na budowę, nie jest zobligowana by udowodnić, że posiada warunki zabudowy - co znajduje potwierdzenie w wielu wyrokach sądowych, dla przykładu orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 lutego 2007 r.; sygnatura akt: II OSK 281/06.

Wszelkie niezbędne formalności, jakich muszą dopełnić strony, by mogło dojść do skutecznego przeniesienia pozwolenia na budowę, powinny być załatwione w urzędzie, który wydał to pozwolenie. Zazwyczaj będzie to więc starosta, albo prezydent w miastach na prawach powiatu. Z kolei do wojewody będziemy musieli zwrócić się tylko, jeśli inwestycja spełnia kryteria z art. 82 ust. 3 prawa budowlanego, czyli usytuowana jest: na terenie zamkniętym; na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich, ?morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej, a także na innych terenach przeznaczonych do utrzymania ruchu i transportu morskiego; dróg publicznych krajowych i wojewódzkich wraz z obiektami i urządzeniami służącymi do utrzymania tych dróg i transportu drogowego oraz sytuowanymi w granicach pasa drogowego sieciami uzbrojenia terenu - niezwiązanymi z użytkowaniem drogi, a w odniesieniu do dróg ekspresowych i autostrad - wraz z obiektami i urządzeniami obsługi podróżnych, pojazdów i przesyłek; na obszarze kolejowym; na terenie obiektów służących kształtowaniu zasobów wodnych i korzystaniu z nich; w obszarze lotnisk cywilnych wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi.

Czy inwestor może wystąpić z wnioskiem o przeniesienie pozwolenia na budowę wnosząc jednocześnie o zmianę przeznaczenia pomieszczeń części budynku? Taka prośba nowego właściciela jest jednoznaczna z brakiem wyrażenia zgody na przyjęcie wszystkich warunków pozwolenia na budowę (jak zostało to omówione w poprzedniej części poradnika jest to warunek konieczny, by pozwolenie mogło zostać przeniesione). Dlatego, by zmiana sposobu użytkowania nieruchomości mogła zostać rozpatrzona przez organ, należy wszcząć odrębne postępowanie, ale dopiero, gdy decyzja o zatwierdzeniu przeniesienia pozwolenia na budowę stanie się ostateczna - wyjaśnia Robert Tomaszewski.

Co prawda kodeks postępowania administracyjnego przewiduje, że organ administracji publicznej (starosta lub wojewoda) ma miesiąc na wydanie decyzji o przeniesieniu pozwolenia na budowę. W praktyce jednak, ze względu przede wszystkim na brak konieczności przeprowadzania postępowania administracyjnego, tak jak w przypadku starania się o uzyskanie pozwolenia na budowę, decyzja ta wydawana jest dużo szybciej. Zgodnie natomiast z prawem budowlanym na rozpoczęcie budowy inwestor ma trzy lata - jeśli zatem roboty zostały przerwane na dłużej to wydane pozwolenie wygasa - zgodnie ze wspomnianym wcześniej art. 37 prawa budowlanego.

Aby przenieść pozwolenie na budowę należy wypełnić oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przez pojęcie "dysponowania nieruchomością na cele budowlane" należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Z kolei, jeśli chcemy budować na cudzym gruncie niezbędna będzie zgoda właściciela tej nieruchomości gruntowej. Nie ma w tym miejscu potrzeby dostarczania odpisu z ksiąg wieczystych ani żadnych innych dodatkowych dokumentów. W zamian musimy dysponować wyrażoną na piśmie zgodą poprzedniego inwestora, czyli podmiotu na rzecz którego decyzja o pozwoleniu na budowę została wydana, na przeniesienie tej decyzji na rzecz innej osoby. Co więcej musimy przedłożyć: oświadczenie nowego inwestora o przyjęciu wszystkich warunków zawartych w tej decyzji o pozwoleniu na budowę, upoważnienie udzielone pełnomocnikowi (o ile został on ustanowiony) działającemu w imieniu inwestora - oryginał lub też urzędowo poświadczony odpis. Jeśli natomiast wniosek składany jest przez osobę prawną potrzebny będzie aktualny odpis z Krajowego Rejestru Sądowego - także oryginał lub też urzędowo poświadczony odpis.

We wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę strona zobowiązana jest podać: dane inwestora, na rzecz którego zostało pierwotnie wydane pozwolenie na budowę; dane inwestora (imię, nazwisko, w razie potrzeby dane instytucji oraz adres) oraz dane pełnomocnika (jeśli został ustanowiony) na którego zostanie przeniesione pozwolenie na budowę; nazwę oraz rodzaj zamierzenia budowlanego, rodzaj obiektu lub zespołu obiektów, robót budowlanych, adres inwestycji, oznaczenie geodezyjne terenu (czyli nazwę obrębu, numer działki, numer arkusza mapy); numer i datę wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Samo zadbanie o wszystkie aspekty omówione na łamach trzech części tego poradnika może nie wystarczyć, by intratnie przenieść inwestycję. Niezwykle istotne są również cywilnoprawne kwestie takich transakcji. W praktyce treść podpisywanych przez nas aktów notarialnych kupna-sprzedaży musi chronić zainwestowany przez nas kapitał - radzi Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Najlepszym rozwiązaniem, z perspektywy przede wszystkim nabywcy, jest zawarcie osobnej, dodatkowej umowy, w której zawarte zostaną zarówno zasady przeniesienia pozwolenia na budowę, jak i inne aspekty regulujące kwestie przenoszenia inwestycji będącej w toku, lub planów jej rozpoczęcia. W sytuacji, gdy inwestycja jest w toku należy zabezpieczyć przede wszystkim wstąpienie w prawa i obowiązki wynikające z umów o roboty budowlane, jakie zostały przez pierwotnego właściciela zawarte z firmami budowlanymi.