Przesłanki do zwolnienia z opodatkowania sprzedaży nieruchomości rolnej
Wiele osób które nabyło nieruchomości rolne (w drodze kupna, spadku czy też darowizny) zastanawia się, czy musi czekać z ich sprzedażą aż pięć lat - licząc od końca roku w którym nabyli taką nieruchomość - aby z tytułu zbycia nie byli zobowiązani do zapłaty podatku. Otóż nie. W niektórych przypadkach, po spełnieniu określonych przez ustawodawcę przesłanek, zbycie takich nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia z podatku - niezależnie od momentu dokonania sprzedaży.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm. - dalej jako "ustawa o PIT"), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:
1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Z kolei art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT stanowi, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Powyższe zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny.
Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że skorzystanie ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT uzależnione jest od spełnienia łącznie trzech następujących przesłanek:
1) zbywane grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
2) muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) lub jego część składową,
3) grunty wskutek sprzedaży nie mogą utracić rolnego charakteru.
W myśl § 68 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r. Nr 38, poz. 454) do użytków rolnych zalicza się: grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i rowy.
Z kolei, w celu ustalenia, co ustawodawca rozumie pod pojęciem "gospodarstwa rolnego" - należy sięgnąć do ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2006 r., Nr 136, poz. 969). W myśl przepisów ww. ustawy za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiący własność lub znajdujący się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej.
Utrata charakteru rolnego nabytego gruntu następuje przez jego wyłączenie z produkcji rolnej, polegające na faktycznym przekształceniu sposobu użytkowania. Następuje to zazwyczaj w sytuacji, kiedy grunt zostaje przeznaczony pod działalność gospodarczą, budownictwo. Utrata charakteru rolnego w związku ze sprzedażą może wystąpić bezpośrednio po sprzedaży, bądź w dalszej przyszłości - jednak w chwili sprzedaży strony transakcji winny być świadome celu zakupu i przeznaczenia gruntów.
Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacji Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 20 października 2009 r. (sygn. IPPB1/415-591/09-2/EC).
Konkludując, jeżeli sprzedawane grunty mają charakter użytków rolnych lub grunty zadrzewionych i zakrzewionych na użytkach rolnych, zaś ich powierzchnia pozwala uznać je za gospodarstwo rolne oraz zostały nabyte przez kupującego w celu dalszego prowadzenia na nich gospodarstwa rolnego - wówczas należy uznać, iż zostały spełnione przesłanki do skorzystania przez zbywcę ze zwolnienia, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT.
Marcin Parulski, konsultant w Departamencie Doradztwa Podatkowego Małopolskiego Instytutu Studiów Podatkowych w Krakowie
Artykuł ma charakter jedynie informacyjny i stanowi publikację zainspirowaną treścią artykułów prasowych, interpretacji organów podatkowych i orzeczeń sądów administracyjnych. Nie stanowi porady ani opinii podatkowej czy prawnej w rozumieniu art. 2 ust. 1 i art. 31 ustawy o doradztwie podatkowym (Dz. U. z 1996 r. Nr 102, poz. 475, ze zm.) i jest odzwierciedleniem poglądów wyrażanych przez autorów publikacji. Małopolski Instytut Studiów Podatkowych Sp. z o.o. nie bierze odpowiedzialności za ewentualne skutki podejmowanych decyzji na ich podstawie.
