Przewaga mieszkań nad lokalami użytkowymi w dobie pandemii

Rynek sprzedaży nieruchomości lokalowych uległ w ostatnim roku rozwarstwieniu. Renegocjacje i rozwiązywanie umów najmu lokali użytkowych są na porządku dziennym, bo nie wszystkim przedsiębiorcom opłaca się utrzymywać wynajmowane powierzchnie, a części najemców nawet już nie stać na dalsze wynajmowanie.

Z powodu niepewnej sytuacji gospodarczej i społecznej, bezpieczniejszą inwestycją wydaje się kupno lokali mieszkalnych. Mimo ograniczeń związanych z epidemią i negatywnych skutków lockdownu dla części branż, ceny mieszkań w dalszym ciągu utrzymują się na dotychczasowym wysokim poziomie i wciąż drożeją.

Według statystyk, duża część społeczeństwa mieszka w przeludnionych mieszkaniach. Z szacunkowych wyliczeń wynika, że w Polsce brakuje około 1,5-2 mln mieszkań. Być może, za kilka lub za kilkanaście lat sytuacja zacznie się zmieniać, między innymi z powodu ujemnych wskaźników demograficznych, jednak póki co na rynku brakuje nieruchomości mieszkalnych.

Rynek pierwotny jest obecnie na ogół droższy od rynku wtórnego - nie dość, że ceny nowych mieszkań zostały wywindowane przez inwestorów na bardzo wysoki poziom, to jeszcze nabywca musi się liczyć z kosztami wykończenia, które również z roku na rok drożeją. Na pierwszy rzut mogłoby się wydawać, że kupno mieszkania na rynku pierwotnym wcale nie stanowi atrakcyjnej i zyskownej inwestycji.

Doświadczenia ostatnich lat pokazują jednak, że popyt na nowe mieszkania używane stale się zwiększa i przewyższa ich podaż. Ma to oczywiście pewien wpływ na wzrost cen na rynku mieszkaniowym. Rynek deweloperski powoduje już od kilku lat wzrost cen na rynku wtórnym. Sporo przedsięwzięć deweloperskich jest realizowanych wieloetapowo, w taki sposób, że kolejne zaplanowane zadania inwestycyjne powstają w odstępie kilku miesięcy, roku albo kilku lat. W wielu przypadkach może się okazać, że nowe mieszkania używane zakupione w jednym z pierwszym etapów inwestycji deweloperskiej są warte o wiele więcej między innymi dlatego, że deweloper przystępując do budowy kolejnych budynków podniósł znacząco ceny mieszkań. Podwyżki niekiedy dochodzą do kilku tysięcy złotych za metr kwadratowy. Czasem inwestorzy sprzedają ze sporym zyskiem nowe "używane" mieszkania jeszcze w stanie deweloperskim.

O wiele korzystniejsza jest inwestycja w kupno mieszkania pod wynajem w dużych miastach, w szczególności w najważniejszych ośrodkach akademickich. W dużym mieście łatwiej o dobrego najemcę, nawet mimo dużej konkurencji na lokalnych rynkach w miastach liczących więcej niż 500 tysięcy mieszkańców. Poza tym mieszkania w dobrych lokalizacjach mają szansę przynieść właścicielowi znacząco wyższy dochód niż mieszkania w mniejszych miastach.

Nie czekaj do ostatniej chwili, pobierz za darmo program PIT 2020 lub rozlicz się online już teraz!

Właściciel mieszkania znajdującego się w dużym mieście nie ryzykuje przestojami i przerwami w wynajmowaniu, oczywiście, pod warunkiem, że dostosuje cenę do bieżących warunków i możliwości rynkowych. W przypadku mniejszych ośrodków, zdarzać się mogą wyjątki, na przykład miejscowości w gminie Kobierzyce koło Wrocławia - ten obszar jest jednak specyficzny i dynamicznie się rozwija za sprawą rozbudowanej infrastruktury, chłonnego rynku pracy opartego na obecności dużych inwestorów, m.in. LG Chem w Biskupicach Podgórnych i parków logistycznych w większości zrealizowanych przez Panattoni Europe na terenie Bielan Wrocławskich oraz w sąsiedztwie.

Trudniej jest z lokalami użytkowymi. Owszem, powierzchnie handlowe mogą doskonale się sprawdzić kątem inwestycyjnym, jednak, przynajmniej aktualnie, przede wszystkim pod warunkiem, że są oferowane na sprzedaż jako tak zwany gotowiec, czyli lokal już wynajęty.

Takie lokale są chętnie poszukiwane przez część inwestorów z pokaźniejszymi portfelami nieruchomości.  Najatrakcyjniejsze są lokale wynajmowane przez stabilnego i długoletniego najemcę, najlepiej przez dynamicznie rozwijające się sieci sklepów spożywczych. Wartość takich lokali jest dużo większa niż lokali, które pozostają puste. Liczba takich lokali użytkowych na rynku sprzedaży jest jednak nikła, bo rzadko który inwestor łatwo pozbywa się najlepiej wynajętych nieruchomości. Przy czym warto podkreślić, że bezpieczniejsza wydaje się inwestycja w lokal znajdujący się w dużym mieście, zwłaszcza w taki, który łatwo przystosować do potrzeb handlu artykułami pierwszej potrzeby. W mniejszych ośrodkach nie działa aktywnie tyle sieci sklepów czy dyskontów spożywczych co w dużych miastach. Lokale użytkowe kupowane z myślą o najmie powinny znajdować się w możliwie najatrakcyjniejszej lokalizacji.

Deweloperski lokal użytkowy ma jedną przewagę nad używanym - o wiele łatwiej daje się przystosować do dowolnego rodzaju działalności gospodarczej. Najemca i tak musi ponieść koszta adaptacji lokalu na własne potrzeby. Używane lokale, a zwłaszcza te położone w XIX- i XX-wiecznym budownictwie wielorodzinnym, zazwyczaj nie spełniają oczekiwań przyszłych najemców, prezentują się gorzej niż lokale w nowych budynkach i nie zawsze spełniają normy i wymogi związane z prowadzeniem restauracji albo prywatnej poradni zdrowia.

Biorąc pod uwagę trudności i ograniczenia w prowadzeniu działalności gospodarczej w niektórych branżach, najciekawszym rodzajem inwestycji dla małych inwestorów może się okazać segment magazynów, zwłaszcza działalność polegająca na oddawaniu w najem małych powierzchni magazynowych w postaci boksów lub modułów. Społeczeństwo ma problem z gromadzeniem rzeczy - często na to po prostu brakuje miejsca. W dużych miastach ceny mieszkań o powierzchni mniejszej niż 40 metrów kwadratowych osiągają rekordowy poziom i większości młodych ludzi nie stać na kupno i utrzymanie większego mieszkania. W perspektywie niedalekiej przyszłości może się okazać, że powierzchni do przechowania rzeczy w mieszkaniach będzie za mało, więc można przewidywać wzrost zainteresowania małymi powierzchniami magazynowymi.

Jarosław Wójtowicz, główny analityk WGN

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze

***