Raport Expandera i Rentier.io - Najem mieszkań, listopad 2020

Najlepsze wiadomości mamy dla najemców z Torunia i Krakowa, gdzie spadki były dwucyfrowe i wyniosły odpowiednio -11 i -10 proc. Odnotowaliśmy również rekordową liczbę nowych ogłoszeń dotyczących wynajmu, która po raz pierwszy odkąd publikujemy raport przekroczyła 30 000.

Po usunięciu ogłoszeń dotyczących tego samego mieszkania w październiku było ich aż 32 040. Mimo spadków stawek rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosi średnio 3,92 proc. netto, a więc jest 9-krotnie wyższa niż przeciętnej lokaty bankowej. To oczywiście przy założeniu, że mieszkanie nie stoi puste, lecz jest wynajęte przez 11 miesięcy w roku.

Koszty najmu już niemal we wszystkich analizowanych przez nas miastach są niższe niż w marcu, czyli na początku pandemii. Wzrosły jedynie w Sosnowcu, ale to tak naprawdę efekt wyjątkowo niskich poziomów w marcu. Był to jedyny miesiąc w tym roku kiedy średnia spadła tam poniżej 30 zł za m kw. W rzeczywistości tam również obserwujemy spadki. Jeszcze w lipcu średni koszt najmu w Sosnowcu wynosił niecałe 33 zł za m kw., a obecnie 30,57 zł. Przy okazji warto też wspomnieć o sytuacji na największym rynku najmu, czyli w Warszawie. Średni koszt najmu wynosi tam 54 zł za m kw. i jest to o 7,1 proc. mniej niż w marcu.

Główną przyczyną obniżek jest oczywiście pandemia, która wymusiła m.in. zdalną naukę. Studenci, którzy pochodzą z miejscowości odległych od uczelni zostali więc w rodzinnych domach. Rezygnacja z najmu mieszkania nie wynika jednak wyłącznie z tego, że nie muszą chodzić na zajęcia. Duże znaczenie ma też kwestia finansowa. W obecnej sytuacji trudno byłoby im znaleźć pracę. Wiele branż, w których studenci zwykle pracują, funkcjonuje na bardzo zwolnionych obrotach.

Za spadek cen z pewnością odpowiada też rosnąca liczba mieszkań na wynajem. W październiku odnotowaliśmy aż 32 040 nowych unikatowych (po usunięciu duplikatów dotyczących tego samego mieszkania) internetowych ogłoszeń dotyczących wynajmu. Dla porównaniu w marcu było ich 21 290, a więc w ciągu zaledwie 7 miesięcy ich liczba zwiększyła się aż o połowę. Konkurencja jest więc bardzo zacięta.

Warto też zwrócić uwagę, że właściciele mieszkań bez problemu mogą sobie pozwolić na obniżki. Przy obecnych stawkach średnia rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosi 3,92 proc. netto przy założeniu, że mieszkanie jest zamieszkane przez 11 miesięcy w roku. To aż 9-krotnie więcej niż na przeciętnej lokacie bankowej.

Oczywiście inwestycja w mieszkania na wynajem jest bardziej ryzykownym przedsięwzięciem niż np. rok temu, kiedy najemców można było znaleźć bez problemu. W przypadku słabej lokalizacji mieszkania lub zbyt wygórowanej stawki najmu istnie ryzyko, że będzie stało puste i nie będzie przynosiło zysków.

Stopy zwrotu jednak kuszą. Jeśli uda się zapewnić lokatorów przez 11 miesięcy w roku, to w Sosnowcu roczna rentowność wyniesie 7,74 proc. brutto, a w Częstochowie 6,94 proc. Po uwzględnieniu dodatkowych kosztów będzie to odpowiednio 5,18 proc. netto oraz 4,67 proc. netto. Najniższa jest natomiast w Toruniu (4,71 proc. brutto, 3,16 proc. netto) i Krakowie (4,73 proc. brutto, 3,28 proc. netto).

Wyliczenia sporządzono na podstawie 32 040 nowo zamieszczonych ogłoszeń najmu oraz 66 441 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Te dane wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 do 31 X 2020 r.

Rentowność netto, to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3 proc.), podatek od czynności cywilnoprawnych (2 proc.), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli. W trakcie trwania wynajmu od uzyskanych przychodów odliczyliśmy czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1 proc. rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10 proc. przychodu), podatek ryczałtowy (8,5 proc.) oraz nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat oraz co 3 lata drobne naprawy.

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze