Raport NBP o stabilności systemu finansowego. Uwaga na nieruchomości

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

Następuje stopniowa materializacja tego ryzyka w postaci zawiązywania przez banki zwiększonych rezerw. Ponieważ proces ten jest rozłożony w czasie, a prawdopodobieństwo skrajnie niekorzystnych scenariuszy wyroków sądowych dot. mieszkaniowych kredytów walutowych zmniejszyło się, to zagrożenie dla stabilności finansowej z tym związane osłabło.

W sektorze wciąż jednak funkcjonują podmioty szczególnie wrażliwe z uwagi na niewystarczający zasób kapitału i niską dochodowość. Tym niemniej, trudna sytuacja pojedynczych banków i koszty związane z ich ewentualnym wyjściem z rynku nie powinny zagrażać stabilności sektora bankowego.

Banki powinny prowadzić ostrożną politykę kredytowania zakupu nieruchomości i unikać koncentrowania rozwoju akcji kredytowej w tym segmencie - ocenił NBP w najnowszej edycji raportu o stabilności systemu finansowego w Polsce.

Banki powinny wymagać, aby kredytobiorcy dysponowali odpowiednimi buforami dochodowymi umożliwiającymi spłatę kredytów nawet przy istotnie wyższych niż obecnie stopach procentowych, niezależnie od formuły oprocentowania kredytu, wartości jego zabezpieczenia oraz form wsparcia przez państwo" - napisano w rekomendacjach.

Wysoka nominalna dynamika cen mieszkań oraz przyspieszenie akcji kredytowej w segmencie kredytów hipotecznych mogą przyczyniać się do powstania nierównowagi na rynku nieruchomości, ale obecnie na tym rynku nadal nie występują istotne nierównowagi cenowe - podał NBP w półrocznym raporcie o stabilności systemu finansowego w Polsce.

Obecnie na rynku nieruchomości mieszkaniowych nadal nie występują istotne nierównowagi cenowe, a banki nie rozluźniają polityki kredytowej.

Brak jest również sygnałów wskazujących na nadmierne zadłużenie gospodarstw domowych w stosunku do możliwości obsługi kredytu. Przyspieszenie akcji kredytowej w tym segmencie wymaga jednak uważnego monitorowania, szczególnie z punktu widzenia wpływu ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym - napisali eksperci NBP.

Nie ma wyraźnych oznak, że ceny nieruchomości odbiegają od poziomów fundamentalnie uzasadnionych - poinformował NBP w raporcie o stabilności systemu finansowego.

"Napięcia na rynku mieszkaniowym narastają, jednak brak jest wyraźnych oznak świadczących o tym, że ceny odbiegają od poziomów fundamentalnie uzasadnionych. Sprzedaż mieszkań znacznie wzrosła w 2021 r. po przejściowym spadku w 2020 r. na początku pandemii. Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym nadal dynamicznie rosły. Co jednak istotne, wysoka dynamika cen mieszkań w ujęciu nominalnym jest zbliżona do skali wzrostu dochodów w gospodarce" - napisał NBP.

NBP podaje, że oznacza to, że - w przeciwieństwie do sytuacji z lat 2006-2008 - dostępność cenowa mieszkań na przestrzeni ostatnich kwartałów i lat nie uległa istotnemu spadkowi.

"Rosnący popyt na mieszkania ma charakter strukturalny, który związany jest z niedoborem mieszkań w Polsce. Równie ważne są jednak przyczyny o charakterze cyklicznym. Są one związane z przesunięciem części popytu z okresu pandemicznego, niskimi kosztami kredytu oraz percepcją relatywnie wysokiej atrakcyjności inwestycji na rynku mieszkaniowym na tle dochodowości innych aktywów" - pisze NBP.

NBP pisze, że w ostatnim okresie rośnie popyt inwestycyjny na mieszkania na wynajem i spekulacyjny, ale dotychczas były zakupy te finansowane przede wszystkim ze środków własnych.

"Rosnącemu popytowi towarzyszy wzrost podaży mieszkań ze strony deweloperów, przy czym ograniczeniem jest dostępność pracowników, materiałów i gruntów, co przekłada się na silny wzrost kosztów budowy. Biorąc pod uwagę, że w Polsce nadal występuje niedobór mieszkań, a dostępność cenowa mieszkań pozostaje aktualnie wyraźnie lepsza niż w latach 2006-2008, wzrosty cen do obecnych poziomów nie noszą oznak nierównowagi" - napisał NBP.

Wprowadzenie gwarancji wkładu własnego w kredytach mieszkaniowych może nasilić niektóre z tendencji na rynku mieszkaniowym, np. wzrostu cen i dynamiki kredytu - poinformował NBP w raporcie o stabilności systemu finansowego. Upowszechnienie się kredytów z gwarantowanym wkładem może zwiększyć ryzyko zw. z nadmiernym zadłużeniem części gospodarstw domowych.

Ustawa umożliwia zakup mieszkania lub domu gospodarstwom domowym, które nie zgromadziły wystarczających środków na wkład własny, ale posiadają zdolność kredytową. Osoby te będą mogły skorzystać z gwarancji udzielonej przez BGK na pokrycie wkładu własnego. Zmiana ta oddziaływać będzie w kierunku zwiększenia dostępności kredytu i w efekcie sprzyjać dalszemu wzrostowi zadłużenia gospodarstw domowych na cele mieszkaniowe" - podał NBP.

Skutkować to może również, w ocenie NBP, dalszym wzrostem popytu na mieszkania, tworząc dodatkową presję na wzrost cen nieruchomości, pomimo przewidzianych w ustawie limitów cen ustalonych dla nieruchomości finansowanych kredytem z gwarancją.

"Jednocześnie kredyty z wyższym LtV, a tym samym o wyższej kwocie kredytu, charakteryzują się ceteris paribus większym obciążeniem dochodu kredytobiorcy kosztami obsługi kredytu, a przez to również wrażliwością na zmiany stóp procentowych. Upowszechnienie się kredytów z gwarantowanym wkładem własnym może w rezultacie prowadzić do wzrostu ryzyka związanego z nadmiernym zadłużeniem części gospodarstw domowych" - dodano.

Nowa regulacja wprowadza możliwość objęcia gwarancją części kredytu hipotecznego zaciąganego na zakup mieszkania. Część ta musi stanowić nie mniej niż 10 proc. i nie więcej niż 20 proc. wydatków (wartości nieruchomości), na które jest zaciągany kredyt. Gwarancja zastępuje wymóg wniesienia wkładu własnego.

Ustawa zawiera ponadto mechanizmy ograniczające ryzyko stymulowania wzrostu cen mieszkań poprzez:

- wprowadzenie maksymalnego limitu ceny (w tym wkładu budowlanego) w przeliczeniu na 1 m kw. powierzchni użytkowej finansowanego mieszkania.

- upoważnienie dla Rady Ministrów pozwalające obniżyć, w drodze rozporządzenia, wysokość współczynników wpływających na ustawowe limity cenowe.

Niska rentowność sektora bankowego pozostaje wyzwaniem, ale nie tworzy bezpośrednich zagrożeń dla stabilności finansowej - podał NBP w półrocznym raporcie.

Testy warunków skrajnych wskazują, że kapitały oraz wypracowane bieżące zyski tworzą wystarczający bufor na wypadek nieoczekiwanych szoków. Istotnie poprawiła się także giełdowa wycena banków, co wskazuje na zmniejszenie ograniczeń w pozyskiwaniu finansowania ze źródeł zewnętrznych, w tym także dla celów MREL. Sytuacja w sektorze bankowym jest jednak niejednorodna i niska rentowność stanowi wyzwanie szczególnie dla mniejszych banków komercyjnych oraz sektora banków spółdzielczych - napisano w raporcie NBP.

Jak wskazał NBP, skutki pandemii okazały się mniej dotkliwe dla gospodarki i sektora bankowego niż początkowo przewidywano.

"W 2021 r. obciążenie bilansów banków stratami kredytowymi wyraźnie się zmniejszyło i nie jest spodziewany ich wzrost. Obawy powstałe na początku pandemii o nadmierne zacieśnienie akcji kredytowej przez banki (credit crunch) nie sprawdziły się. Portfel kredytów dla sektora niefinansowego zaczął ponownie rosnąć, a banki spodziewają się wzrostu popytu w większości kategorii kredytu" - dodano.

Ryzykiem o długoterminowym charakterze, którego wpływ sektor finansowy zaczyna odczuwać, są konsekwencje działań podejmowanych na świecie w celu ograniczenia zmian klimatycznych wskazuje NBP w półrocznym raporcie.

W krótkim i średnim horyzoncie ryzyko dla sektora finansowego wiąże się z ekspozycją na podmioty, których modele biznesowe mogą być zagrożone transformacją do niskoemisyjnej gospodarki (tzw. ekspozycje bezpośrednie), jak również skutkami tej transformacji dla całej gospodarki (tzw. ekspozycje pośrednie).
Wprowadzane regulacje będą m.in. wymagały od banków ujawniania informacji o ich zaangażowaniu z punktu widzenia ich wpływu na zrównoważony rozwój.

Analiza przeprowadzona w niniejszej edycji Raportu opiera się na danych dostępnych do dnia 31 października 2021 r. (cut-off date.