​Raport NBP. Spadek realnych cen mieszkań w III kw.

W środę NBP opublikował "Informację o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2022 r.". Z danych przedstawionych przez bank centralny wynika, że liczba sprzedanych kontraktów deweloperskich na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych w III kw. 2022 r. spadła znacząco i wyniosła ok. 6,6 tys. Był to spadek o ok. 55 proc. rok do roku (w III kw. 2021 r. wystąpił wzrost o ok. 12 proc.).

"Zanotowano spadek liczby nowych umów na kredyt mieszkaniowy (o ok. 71 proc., licząc rok do roku, wobec wzrostu o ok. 36 proc. w III kw. 2021 r.). W III kwartale br. oddano do użytkowania w Polsce 57,6 tys. mieszkań (wzrost o ok. 5,5 proc. w stosunku do poprzedniego kwartału i spadek o ok. 1,8 proc. w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego), co było efektem aktywności deweloperów z ubiegłych lat" - stwierdzono w raporcie NBP.

Bank centralny wyliczył, że w III kw. wydano pozwolenia na budowę 66,1 tys. mieszkań, co jest liczbą niższą od notowanej w poprzednich kwartałach (o ok. 29 proc. kw./kw. i ok. 21 proc. r/r). Rozpoczęto budowę 45,1 tys. mieszkań, tj. mniej o ok. 32 proc. kw./kw. i mniej o ok. 24 proc. r/r. Rosły koszty budowy mieszkań, tj. materiałów, robocizny, najmu sprzętu i terenów budowlanych. Obserwowano wzrost średnich nominalnych cen transakcyjnych mkw. mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, oraz wzrost stawek transakcyjnych najmu.

"Ceny w ujęciu realnym (względem CPI) zaczęły spadać" - stwierdzono w raporcie.

Bank poinformował, że w III kwartale br. notowano dalsze wzrosty nominalnych cen mieszkań w większości analizowanych miast, wysokie pozostały też dynamiki cen liczona rok do roku. Nominalne ceny transakcyjne wzrosły w stosunku do ubiegłego roku zwłaszcza w Poznaniu i Krakowie oraz w grupie dziesięciu dużych miastach z wyjątkiem siedmiu największych w kraju. Częściowo wynikało to m.in. ze zmiany struktury mieszkań sprzedanych (wyższego udziału transakcji w lepszych lokalizacjach niż na obrzeżach miejscowości), a nie z korekty cen przez deweloperów - wskazano.

"Realnie, względem CPI, notowano spadki dynamiki cen, najwyższe, licząc kwartał do kwartału, w Gdyni, a w ujęciu rocznym - w Łodzi. Na rynku wtórnym obserwowano niewielkie wzrosty dynamiki nominalnych cen transakcyjnych we wszystkich grupach miast. Ceny transakcyjne na rynku wtórnym wzrosły zwłaszcza w Krakowie, Wrocławiu i Gdyni. Utrzymywał się popyt na mieszkania starsze, lepiej położone, ale mniejsze. Obserwowano spadki cen realnych, szczególnie wysokie w Warszawie. Ceny mieszkań korygowane indeksem hedonicznym rosły we wszystkich grupach miast, co oznacza, że podobne mieszkania sprzedawane były drożej, niż miało to miejsce kwartał wcześniej" - podał NBP.

Poziom średnich, transakcyjnych stawek najmu m kw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) wzrósł względem poprzedniego kwartału w Warszawie, a także w sześciu i dziesięciu miastach. Od II połowy 2021 r. obserwowane jest zwiększenie popytu na najem mieszkań, silnie wzmocnione po istotnym napływie migracji wojennej z Ukrainy. 

Systematycznie zmniejsza się liczba mieszkań pozostających w ofercie najmu. Inwestorzy nadal poszukiwali w nieruchomościach bezpieczeństwa dla lokowanego kapitału, a w mniejszym stopniu oczekiwali atrakcyjnej stopy zwrotu. W ostatnich latach rosło zainteresowanie nabywaniem mieszkań na wynajem przez fundusze inwestycyjne, w tym zagraniczne. Dotychczas dominującą rolę na tym rynku odgrywał Fundusz Mieszkań na Wynajem zarządzany przez BGK.

"Wzrost stawek czynszów w najmie długoterminowym wpłynął na nieznacznie wyższy poziom wskaźnika opłacalności najmu mieszkań, ale nabywanych wyłącznie za gotówkę. Nadal inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych. Opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem względem inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe była ujemna ze względu na wzrost oprocentowania SPW" - oceniono w raporcie.

Według NBP wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w siedmiu największych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) spadł nieznacznie kw./kw. w efekcie szybszego wzrostu cen mieszkań niż wynagrodzeń. 

Szacowany maksymalny dostępny kredyt mieszkaniowy zmniejszył się, podobnie jak wskaźnik szacowanej kredytowej dostępności mieszkania. Czynnikami powodującymi spadki ostatnich dwóch wskaźników dostępności był wzrost stóp procentowych i rosnące ceny mieszkań.