Raport z rynku nieruchomości - kwiecień 2013
Marzec nie przyniósł wyczekiwanego ożywienia na rynku sprzedaży mieszkań. Śnieg, chłód i przygotowania do świąt Wielkanocnych nie sprzyjały poszukiwaniom ofert ani podejmowaniu decyzji o zawieraniu transakcji. I choć od kilku dni mamy już pogodową wiosnę to jednak rynek nieruchomości nie przebudził się jeszcze z zimowego snu - informują analitycy portalu Domy.pl i firmy doradztwa finansowego Open Finance.
Jak wynika z najnowszego badania portalu nieruchomości Domy.pl ceny ofertowe mieszkań w marcu tylko minimalnie różniły się lutowych. W największych polskich miastach zanotowane zmiany stawek wyniosły zaledwie ułamki procenta, które przekładały się na wzrost lub spadek ceny za mkw. o maksymalnie 23 zł. Jedynie w Sopocie słynącym z dużej oferty mieszkań luksusowych doszło do większej zmiany - obniżki średniej stawki o 1,5 proc., tj. o 138 zł na mkw.
Większe różnice w cenach widać w porównaniu z marcem roku ubiegłego. Największy - wynoszący 7,4 proc. - spadek zanotowały ceny we Wrocławiu. O 6,3 proc. niższe niż przed rokiem są średnie ceny lokali w Lublinie, a o 5,8 proc. w Kielcach. Miastami, w których wg porównania portalu Domy.pl średnie stawki ofertowe na przestrzeni ostatniego roku spadły w najmniejszym stopniu są: Bydgoszcz (-1 proc.), Sopot (-0,8 proc.) i Gdynia (-0,7 proc.).
Wiosna za oknem wreszcie się pojawiła, ale w bankowych okienkach jak jej nie było, tak nie ma. Owszem, pojawiają się czasowe promocje. Np. Deutsche Bank i ING Bank kuszą klientów brakiem prowizji, a PKO BP obniżył nieznacznie marże (maksymalnie o 0,05 p.p.) - nie są to jednak propozycje, które poruszyłyby konkurencją i klientami. Banki nadal ostrożnie udzielają kredytów złotowych, a te walutowe (głównie w euro) są dostępne tylko dla nielicznych klientów.
Jedyna dobra wiadomość dla osób zainteresowanych kupnem mieszkania to pierwsze konkrety w sprawie programu Mieszkanie dla Młodych, który ma zastąpić Rodzinę na Swoim. Jak poinformował wiceminister budownictwa Piotr Styczeń, projekt ustawy ma trafić do sejmu na początku maja, ale w ofercie banków kredyty pojawią się prawdopodobnie od 1 stycznia 2014 r. Pomoc państwa będzie miała formę wkładu własnego do kredytu hipotecznego. Będzie można otrzymać 10 proc. kwoty zakupu mieszkania (wyliczonej według wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych na terenie danej gminy), ale rodziny z dziećmi będą mogły liczyć na więcej - 15 lub 20 proc.
Na kwietniowym posiedzeniu Rada Polityki Pieniężnej, po raz pierwszy od pół roku, wstrzymała się z obniżkami stóp procentowych. W efekcie stawka WIBOR 3M przestała spadać, zatrzymała się na poziomie 3,35 proc. Ale w długim terminie kredytobiorcy i tak odczuwają ulgę w portfelach, bo od ubiegłorocznych wakacji WIBOR 3M obniżył się o 180 pkt bazowych, co dla kredytu na 300 tys. zł średnio oznacza obniżkę miesięcznej raty o 340 zł (17,5 proc.).
Ruchów w zakresie stóp procentowych nie ma także w Szwajcarii, oprocentowanie kredytów we franku pozostaje na stabilnym poziomie od wielu kwartałów, a miesięczna rata zależna jest od wahań kursów. W ciągu ostatniego miesiąca CHF/PLN nie wykraczał poza przedział o szerokości 8-10 groszy, by na koniec 30-dniowego okresu ustabilizować się na poziomie bardzo podobnym do tego sprzed 30 dni, co oznacza, że i rata kredytowa pozostaje na stabilnym poziomie.
Podobnie sytuacja wygląda z kredytami w euro. Ostatnia zmiana stóp procentowych miała miejsce w lipcu 2012 r. Kurs EUR/PLN w ciągu miesiąca obniżył się o 5 groszy, czyli nieco ponad 1 procent. Dla osoby spłacającej kredyt na kwotę 300 tys. zł oznacza to obniżkę miesięcznej raty o ok. 20 zł.
Kraków, Sopot i Gdynia to miasta, w których występują największe różnice pomiędzy cenami mieszkań z najtańszego i najdroższego segmentu - wynika z analizy portalu Domy.pl. Średnia stawka za mkw. obliczona dla 10 proc. najtańszych ofert wynosi pod Wawelem 4229 zł/mkw. Dla 10 proc. ofert z najwyższej półki średnia kształtuje się na poziomie blisko 11700 zł/mkw. Oznacza to, że stawki za najdroższe lokale są aż 2,8-krotnie wyższe niż stawki, za jakie oferowane są najtańsze mieszkania. Dla Sopotu ten współczynnik wynosi 2,7, a dla Gdyni - 2,6.
Na przeciwległym biegunie różnic cenowych znalazł się Olsztyn, Kielce i Rzeszów. W stolicy Warmii i Mazur ceny lokali najdroższych są średnio "tylko" o 76 proc. wyższe od lokali najtańszych. W Kielcach różnica ta jest niższa - sięga niespełna 72 proc., a w mogącym się poszczycić najmniejszymi dysproporcjami cen Rzeszowie - zaledwie 62 proc.
Posługując się powyższym porównaniem można przyjąć, że zbywca taniego (w przeliczeniu na cenę mkw.) 100-metrowego mieszkania w Rzeszowie mógłby za kwotę uzyskaną z jego sprzedaży nabyć prawie 62-metrowy lokal z górnej półki. Właściciel podobnego, 100-metrowego lokalu w Warszawie mógłby go zamienić na mniej bo tylko nieco ponad 42 mkw. luksusu. W Krakowie taka sama transakcja pozwoliłaby na życie w wyższym standardzie lub w lepszej lokalizacji ale w lokalu mierzącym nie 100 lecz zaledwie 36 mkw.
Dla porównania warto dodać, że wg statystyk portalu Domy.pl sprzedaż małego, 30-metrowego apartamentu w Sopocie (średnia cena 15821 zł/mkw.) pozwoliłaby na zakup ogromnego bo aż 236-metrowego mieszkania z najtańszego segmentu w Gorzowie Wielkopolskim (średnia cena 2012 zł/mkw.).
Marcin Drogomirecki, domy.pl - część nieruchomościowa
Marcin Krasoń, Open Finance - część kredytowa
Niniejszy dokument jest materiałem informacyjnym. Nie powinien być rozumiany jako materiał o charakterze doradczym oraz jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w niniejszym opracowaniu są jedynie wyrazem opinii autorów w dniu publikacji i mogą ulec zmianie bez zapowiedzi. Open Finance nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie niniejszego opracowania.
