Raport z rynku nieruchomości - styczeń 2009

Porównaliśmy wysokość raty na zakup mieszkania o powierzchni 60 m.kw. i średniej cenie za metr w wybranych miastach w styczniu 2009 roku i w styczniu 2008 roku. We wszystkich analizowanych miastach rata kredytu, zarówno w złotych, jak i we frankach, jest dziś niższa niż przed rokiem. W przypadku kredytu w złotych różnica sięga nawet 374 zł dla Sopotu, czy 284 zł dla Krakowa. Obniżenie raty to efekt spadku cen nieruchomości (w Krakowie o 11,44% r/r, w Sopocie o 10,73%) oraz obniżki stopy WIBOR (z poziomu 4,86% w styczniu 2008 r. do 0,53% w styczniu 2009 r.). Na drugim biegunie mamy wzrost marży ze średniego poziomu 1,29% w styczniu 2008 r. do 2,3% w styczniu 2009 r.

Wysokość rat kredytów zaciągniętych w złotych na zakup mieszkania o pow. 60 m2

Niższa niż w przypadku kredytu zaciąganego przed rokiem jest też rata kredytu we frankach, chociaż tu różnica jest mniejsza niż dla złotych. Stopa LIBOR dla franka spadła co prawda z 2,76% w styczniu 2008 r. do 0,53% w styczniu 2009 r., jednak w tym samym czasie średnia marża podskoczyła z 1,57% do 4,2%. W efekcie dla Sopotu rata spadła o 268 zł, a dla Krakowa o 205 zł.

Jednocześnie jednak nie można pominąć tego, co stało się dziś z ratami kredytów zaciągniętych przed rokiem. Do wyliczeń przyjęliśmy aktualny poziom oprocentowania. W Sopocie rata spadła o 335 zł. W rzeczywistości zmiana może być jednak mniejsza, gdyż banki z opóźnieniem aktualizują wartość oprocentowania. W przypadku kredytów we frankach mamy z kolei wzrost raty z powodu wzrostu kursu walutowego. Maksymalnie, dla Sopotu, jest to 295 zł. W praktyce wzrost może być jednak większy z uwagi na opóźnienie w aktualizacji oprocentowania.

Stabilizacja oprocentowania

Średnie oprocentowanie nowoudzielanych kredytów we frankach wyniosło w styczniu 4,92%, a więc w porównaniu z grudniem prawie się nie zmieniło. Znacznie wzrosła jednak różnica między najniższą i najwyższą marżą. Główną tego przyczyną jest znaczny wzrost najwyższej marży, która podskoczyła z 5,6% aż do 7,6%. Tak wysoką marżę wprowadził do swojej oferty Multibank dla klientów, którzy nie skorzystali z promocji. Natomiast najniższą marżę oferował w styczniu Deutsche Bank i wynosiła ona 2,2%. W rezultacie różnica między najwyższą a najniższą marżą wzrosła w styczniu aż do 5,4 pkt. proc. z 3,8 pkt. proc. w grudniu.

W przypadku kredytów w złotych sytuacja wygląda podobnie. Również za sprawą Multibanku znacznie wzrosła najwyższa marża kredytowa. W grudniu wynosiła ona 5,78%, a w styczniu aż 6,6%. Natomiast najniższą marżę kredytów w złotych oferował Bank Pekao i wynosiła ona 1%. Daje to rozpiętość na poziomie 5,6 pkt. proc.(w grudniu 5 pkt. proc.), czyli jeszcze wyższą niż w przypadku kredytów we frankach.

Średnia marża dla kredytów w złotych wzrosła w porównaniu z grudniem z 2% do 2,3%. Mimo to średnie oprocentowanie kredytów w złotych spadło (z 8,53% do 8,24%) za sprawą znacznego obniżenia stopy WIBOR.

W kolejnych miesiącach średnie oprocentowanie kredytów będzie spadało. Część banków stosuje bowiem stawki bazowe (WIBOR, LIBOR) sprzed miesiąca, co zawyża średnie. Jeśli uwzględnimy bieżący poziom stóp rynkowych, to otrzymamy oprocentowanie kredytów we frankach na średnim poziomie 4,73%, a w złotych na średnim poziomie 7,16%.

Jeden bank pożyczy dwa razy więcej niż drugi

W styczniu, podobnie jak w grudniu, utrzymywała się bardzo duża rozpiętość między maksymalną kwotą, jaką gotowe są pożyczyć poszczególne banki. 4-osobowa rodzina o łącznym dochodzie netto na poziomie 3,5 tys. zł największy kredyt w złotych, na prawie 300 tys. zł, mogła uzyskać w BGŻ. Natomiast najbardziej restrykcyjny bank w przypadku kredytów w naszej walucie, GE Money Bank, był gotów pożyczyć tylko 128 tys. zł, zatem ponad dwukrotnie mniej niż BGŻ.

Podobnie wygląda sytuacja w przypadku kredytów we frankach. Największa kwotę deklarował Polbank - 262 tys. zł - a najmniejszą deklarowały mBank i Multibank, zaledwie 96 tys. zł. Z praktyki doradców Expandera wynika jednak, że uzyskanie kredytów mieszkaniowych w Polbanku jest obecnie bardzo trudne. Niska maksymalna zdolność badanej rodziny w mBanku i Multibanku wynika z kolej z najbardziej restrykcyjnego na rynku sposobu jej wyliczania (klient musi posiadać o połowę wyższa zdolność kredytową niż wynosi wnioskowana kwota kredytu w złotych).

Średnia zdolność kredytowa w złotych wyniosła w styczniu 203 tys. zł. Nieznacznie wzrosła więc w porównaniu z grudniem, kiedy wynosiła 195 tys. zł. Natomiast średnia zdolność we frankach spadła. W styczniu wyniosła 160 tys. zł a w grudniu 170 tys. zł.

W styczniu niewiele zmieniło się natomiast pod względem wysokości wymaganego przez banki wkładu własnego. W dalszym ciągu, aby uzyskać kredyt we frankach, z kilkoma wyjątkami, trzeba było posiadać przynajmniej 20% środków własnych. Wciąż jednak można było wskazać banki, które udzielają kredytów we frankach osobom nie posiadającym wkładu własnego. Były to Deutsche Bank, DnB Nord, i Polbank. Do tego grona powróciły również mBank i Multibank, które po tym, jak w końcu listopada zaostrzyły wymagania do 20% wkładu własnego, w styczniu powróciły do udzielania kredytów na 100% wartości nieruchomości. Oferta była jednak dostępna tylko dla wąskiej grupy klientów. W Deutsche Banku i DnB Nord można uzyskać kredyt nawet na ponad 100% wartości nieruchomości, jeżeli kredytobiorca osiągał stosunkowo wysokie dochody (w DB 12 tys. zł netto, a w DnB Nord 10 tys. zł netto). mBank i Multibank stosowały z kolei wspominany wcześniej bardzo rygorystyczny sposób wyliczania zdolności kredytowej dla franka. Natomiast Polbank oficjalnie nieprzerwanie udziela kredytów na 100% wartości nieruchomości. W praktyce uzyskanie takiego kredytu w Polbanku nie jest jednak łatwe.

Śladem mBanku i Multibanku, które zmniejszyły wysokość wymaganego wkładu własnego, nie poszły jednak inne banki. Nie złagodził wymagań nawet BGŻ, który udziela kredytów we frankach tylko osobom, które posiadają aż 45% wkładu własnego.

Znacznie łagodniejsze wymagania mają banki w przypadku kredytów w złotych. Podobnie, jak w grudniu, ponad połowa banków udziela kredytów bez wkładu własnego. Obecnie aż w sześciu bankach istnieje możliwość zaciągniecie kredytu na ponad 100% wartości nieruchomości. Wkładu własnego przekraczającego 20% wymagają jedynie Invest Bank i Raiffeisen.

Styczeń 2009 upłynął pod hasłem kryzysu i słowa "recesja" odmienianego przez wszystkie przypadki. Co więcej nie jest to ostatni miesiąc, kiedy panuje atmosfera niepewności i obawy przed nadchodzącymi problemami. Na rynku nieruchomości oznaczało to kolejne spadki. Najwyższy 3% w Szczecinie, o 1,8% w Warszawie i o 1,2% w Gdańsku. Były też wyjątki, przede wszystkim Olsztyn i Białystok, gdzie w grudniu nastąpiły spadki kilkusetzłotowe (-345, -268), a w styczniu ten spadek został nieco skorygowany. W skali roku, porównaniu ze styczniem 2008, najbardziej spadły ceny w Opolu -12,4%, w Krakowie -11,4% a w Sopocie o 10,7%.

Mimo czarnego scenariusza, który rysuje się przed gospodarką i rynkiem nieruchomości, są jednak pewne pozytywy. Spadek cen nieruchomości powinien doprowadzić do pobudzenia popytu. Stopy procentowe są na wyjątkowo niskim poziomie, a niski kurs złotówki powoduje, że zaciągnięcie obecnie kredytu we franku jest wyjątkowo korzystne (o ile bank zechce udzielać kredytu w tej walucie). Wygląda na to, że rok 2009 nie przyniesie dobrych wiadomości dla właścicieli nieruchomości, ale może być okazją do dokonania korzystnych zakupów.

Na fali kryzysu pojawiło się kilka propozycji ze strony członków rządu, które są raczej posunięciami populistycznymi niż przedsięwzięciami, które mają szansę realizacji. Jest jednak realna zmiana, która zwiększyła dostępność mieszkań. Od stycznia 2009 roku obowiązują nowe limity cenowe dla kredytów z rządową dopłatą. Poniżej przedstawione jest zestawienie nowych limitów i dostępność nieruchomości, spełniających kryteria.

Zwiększenie progów cenowych, które kwalifikują mieszkanie do kredytu z dopłatą i równoczesny spadek cen, spowodowały, iż kredyty te są zdecydowanie łatwiej dostępne. Są miasta i województwa, gdzie niemal wszystkie mieszkania można zakupić na kredyt z dopłatą (oczywiście przy spełnieniu pozostałych kryteriów). Ponad 80% całości oferty w Bydgoszczy, w Zielonej Górze, Opolu i Katowicach spełnia wymagania (poziom ceny plus wielkość mieszkania). Podobnie jest w województwach lubuskim, opolskim, podlaskim i śląskim. Według wskaźników z IV kwartału 2008 zbliżone wyniki osiągnęły tylko Zielona Góra i województwo śląskie.

Nadal trudno dostępne są mieszkania, kwalifikujące się do dopłat, w Krakowie (2%) i województwie małopolskim (21%), w Warszawie (15%) i województwie mazowieckim (7%), w Gdańsku (6%) i województwie pomorskim (15%).

Największa poprawa nastąpiła w Bydgoszczy o 49 punktów procentowych zwiększyła się liczba mieszkań kwalifikujących się do kredytów, o 38 punktów procentowych w województwie opolskim i o 22 punkty w Olsztynie.

Spadki cen w segmencie domów nie były tak jednoznaczne jak w przypadku mieszkań. Małe domy (do 150 metrów kwadratowych) w IV kwartale 2008 w porównaniu z IV kwartałem 2007, były tańsze w Łodzi, Szczecinie i Krakowie. Już zaś w Białymstoku, Poznaniu i Wrocławiu trzeba było za nie zapłacić od 13 do 20% więcej.

Podobnie wygląda roczny bilans w przypadku domów powyżej 200 metrów kwadratowych. Ich średnia cena spadła w ciągu roku o prawie 10% w Warszawie i o 2% we Wrocławiu, w pozostałych miastach nastąpiły kilkuprocentowe wzrosty.

Jak będzie rozwijać się sytuacja w 2009? W ostatnich miesiącach 2008 (IV kwartał) w większości lokalizacji ceny utrzymywały się na stabilnym poziomie lub też nieznacznie spadły. Kolejne miesiące, podobnie jak w przypadku mieszkań, niemal na pewno przyniosą obniżki we wszystkich lokalizacjach.