Rekomendacja S - w interesie sektora bankowego czy klienta?
Nowa rekomendacja S, wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego w dniu 18 czerwca 2013 roku, budzi skrajne emocje. Część komentatorów uważa, że ww. rekomendacja już wiele lat temu powinna zostać wprowadzona w obecnym kształcie, część natomiast uważa, że przyczyni się do spadku sprzedaży nowych/deweloperskich mieszkań, co w przełożeniu ograniczy wzrost gospodarczy naszego kraju. Nie ulega wątpliwości, że rozwój rynku budowlanego oraz rynku obrotu nieruchomościami wymiernie przekłada się na wzrost gospodarczy.
Założenia rekomendacji S co do zasady obowiązywać zaczną od 1 stycznia 2014 roku, a zaproponowane rozwiązania mają umożliwić prowadzenie przez banki zrównoważonej działalności w obszarze kredytów zabezpieczonych na nieruchomościach - hipotekach tychże nieruchomości.
Największe emocje budzi obowiązek posiadania wkładu własnego kredytu mieszkaniowego. Od 1 stycznia 2014 r. kredytobiorcy będą musieli posiadać 5 proc. wkładu własnego, od 2015 roku 10 proc., a od 2016 roku - 15 proc. Natomiast w 2017 roku, aby ubiegać się o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, kredytobiorca będzie musiał dysponować już 20 proc. wkładu własnego. Część deweloperów wskazuje, że spowoduje to kolejny spadek sprzedaży nowych mieszkań, ponieważ grono osób zainteresowanych zakupem lokalu mieszkalnego nie uzyska kredytu hipotecznego, zważywszy, iż wkład w wysokości 20 proc. wartości nieruchomości (w 2017 roku) będzie bardzo wysoki (biorąc pod uwagę wysokość ceny m2 lokalu w stosunku do zarobków Polaków), w szczególności dla ludzi młodych, którzy jednocześnie będą musieli odkładać na wkład mieszkaniowy i co do zasady przeznaczać część dochodów na wynajęcie jakiegoś lokalu.
Oczywiście powyższe zalecenia są słuszne patrząc przez pryzmat obecnie trwającego kryzysu gospodarczego, spowodowanego załamaniem się sektora bankowego w niektórych krajach w wyniku załamania się rynku nieruchomości. Obecnie część udzielonych kredytów w wyniku spadku cen nieruchomości, nie jest w pełni zabezpieczona - wysokość udzielonego kredytu przewyższa obecną wartość nieruchomości. Jednak wskaźnik kredytów hipotecznych niespłacanych terminowo nie przekracza w Polsce 3 proc., więc należy przyznać, że jest to niski poziom. W związku z powyższym należy sobie postawić pytanie, czy opłacalne jest podjęcie ryzyka spadku udzielania kredytów hipotecznych w przyszłości i w efekcie spadku sprzedaży mieszkań.
Nadto, rekomendacja S wprowadza nowe, regulacje dla banków w zakresie okresu kredytowania. Komisja Nadzoru Finansowego zobowiązała banki do rekomendowania kredytobiorcom okresu spłaty kredytów hipotecznych nie dłuższego niż 25 lat. Maksymalny zaś dopuszczalny okres spłaty został ustalony na 35 lat, ale przy założeniu, że w ocenie zdolności kredytowej przyjęto okres spłaty nieprzekraczający 30 lat.
Ostatnim kluczowym elementem, który rekomendacja S reguluje są kwestie kredytów hipotecznych w walutach obcych - można je prosto podsumować jako dalsze ograniczenie kredytowania w walutach obcych. Komisja Nadzoru Finansowego stoi na stanowisku, iż kredyty w walutach obcych powinny być produktem oferowanym wyłącznie klientom uzyskującym stałe dochody w walucie kredytu, zapewniające regularną spłatę kredytu.
Podsumowując wszystkie założenia rekomendacji S, wydaje się, że obawy dotyczące obecnej rekomendacji nie są do końca uzasadnione, choć niektóre wydają się kontrowersyjne, a niektóre założenia przewidziane w przedmiotowej rekomendacji powinny już dawno zostać wprowadzone.
Marcin Zadrożny
aplikant adwokacki HILLS LTS S.A.
