Jak wynika z danych GUS, od stycznia do października br. deweloperzy rozpoczęli budowę o 28,3 proc. mniej mieszkań niż przed rokiem. Powodem takiego stanu rzeczy jest m.in. spadek popytu na rynku mieszkaniowym.
Przyczyniło się do tego kilka czynników takich jak m.in. zmniejszenie dostępności kredytów hipotecznych. W pierwszych dziesięciu miesiącach 2022 r. banki udzieliły o 48,2 proc. mniej kredytów mieszkaniowych niż w ub.r. To efekt zaostrzenia sposobu obliczania zdolności kredytowej przez banki oraz podwyżki stóp procentowych.
Ponadto niepewność ogólnej sytuacji gospodarczej, wysokie ceny materiałów budowlanych oraz surowców energetycznych, a także brak siły roboczej i wzrost jej kosztów sprawiają, że deweloperzy i inwestorzy działający w sektorze nieruchomości muszą gruntownie zweryfikować swoje plany.
Mały dług zwiastunem dużych kłopotów
Deweloperzy mają obecnie na koncie 177,6 mln zł przeterminowanych zobowiązań finansowych, co jest wartością zbliżoną do poziomu sprzed pandemii, kiedy to zadłużenie wynosiło 195 mln zł.
Liczba zadłużonych podmiotów notowanych w Krajowym Rejestrze Długów od dłuższego czasu utrzymuje się na poziomie ok. 4,5 tys. (obecnie to 4 541). Większość z nich, 53 proc., to spółki prawa handlowego, na które przypada 71 proc. całego długu. Nie znaczy to jednak, że mniejsi przedsiębiorcy, którzy realizują niewielkie inwestycje, jak np. domy w zabudowie szeregowej czy bliźniaczej, są w komfortowej sytuacji.
W KRD jest obecnie nieco ponad 2 tys. jednoosobowych działalności gospodarczych, a ich zadłużenie przekracza 50,6 mln zł. Średni dług jednej zadłużonej firmy z tego sektora to niemal 40 tys. zł (39 122 zł).
Jednak 2022 rok przyniósł branży nowe wyzwania: wysoka inflacja, podwyżki stóp procentowych i zmniejszenie zdolności kredytowej Polaków sprawiły, że IV kwartał bieżącego roku deweloperzy przywitali ponownym wzrostem zadłużenia i liczby dłużników.
- Pozornie może się wydawać, że to nie dużo, biorąc pod uwagę wartość inwestycji. Ale często jest to wierzchołek góry lodowej, który sygnalizuje znacznie poważniejsze problemy. Jeśli firma nie jest w stanie regulować takich małych sum, to tym bardziej będzie miała kłopot z zapłatą większych - wyjaśnia Adam Łącki, prezes Zarządu Krajowego Rejestru Długów Biura Informacji Gospodarczej.
- Trzeba też pamiętać, że nie wszyscy wierzyciele wpisują od razu swoich dłużników do rejestru. W budownictwie, gdzie powszechnie akceptowalne są długie terminy płatności czy ciągłe ich przesuwanie, wierzyciele znacznie później decydują się na wpisanie dłużnika do KRD bądź na zlecenie windykacji - dodaje.
Łańcuch zależności sektorowych
Największym wierzycielem branży deweloperskiej są instytucje finansowe (banki, towarzystwa ubezpieczeniowe, firmy windykacyjne) - 72,2 mln zł. Tuż za nimi w kolejce po pieniądze ustawili się przedstawiciele budownictwa - 31,2 mln zł, handlu - 24,8 mln zł i przetwórstwa przemysłowego - 12 mln zł. Jak podkreśla Adam Łącki, wraz z rosnącym zadłużeniem deweloperów, rośnie też skala przeterminowanych należności w portfelach innych firm.
- Gospodarka jest systemem naczyń połączonych i przykład deweloperów pokazuje, że ani ten, ani żaden inny sektor nie jest samotną wyspą. Problemy finansowe jednej branży pociągają za sobą problemy innych. Problemy finansowe deweloperów zaważą na płynności finansowej firm budowlanych, wykończeniowych, instalatorskich, a także producentów i sprzedawców materiałów budowlanych czy nawet firm z branży wyposażenia wnętrz i meblarskiej - wskazuje prezes KRD.
Konsument lepiej chroniony, ale też zadłużony
Najbardziej zadłużone firmy działają na Mazowszu (55,8 mln zł). Drugie pod względem zadłużenia jest województwo śląskie (18,6 mln zł), a następnie wielkopolskie (14,3 mln zł). Rekordzistką jest spółka z województwa mazowieckiego, która ma na koncie 93 przeterminowane zobowiązania finansowe wobec 23 wierzycieli - firm budowlanych, wynajmujących maszyny i narzędzia, z energetycznych czy IT. Jej łączny dług to blisko 11,8 mln zł.
Na polskim rynku są już regulacje dotyczące ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Działający od 1 lipca 2022 roku Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zabezpiecza konsumenta w sytuacji, gdy z jakichś powodów firma realizująca projekt zaprzestanie budowy bądź utraci pozwolenie na budowę, a bank przekazałby jej już środki z rachunku powierniczego.
W przypadku upadłości dewelopera nabywca może ubiegać się o zwrot środków z Funduszu. Niemniej jednak warto zabezpieczyć się w dwójnasób i jeszcze przed podpisaniem umowy z firmą deweloperską sprawdzić jej kondycję finansową w wielu źródłach.
Ale konsumenci też nie są bez winy. Zarówno oni, jak i inni przedsiębiorcy zalegają deweloperom blisko 40 mln zł, z czego 4,4 mln zł to zobowiązania osób fizycznych.
BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami
