Rozliczenie nakładów w wynajmowanym lokalu
Rozliczenie nakładów w wynajmowanym lokalu
Zakończenie umowy najmu wiąże się z reguły z rozliczeniem ulepszeń dokonanych w lokalu w trakcie trwania umowy. W braku postanowień umownych wybór w tym zakresie leży w gestii wynajmującego. Może zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Zasady te nie dotyczą jednak nakładów o innym charakterze, zwłaszcza tzw. nakładów koniecznych.
Nakłady obciążające najemcę
Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Najemcę obciążają natomiast tylko drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy.
Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien; malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych; a także drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniające korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Wymiana okien, podłóg czy instalacji oraz remonty to już zadanie dla wynajmującego.
Nieco inaczej sprawa nakładów przedstawia się w przypadku najmu lokali mieszkalnych. Na najemcy lokalu mieszkalnego spoczywa obowiązek malowania, tapetowania, naprawy tynków i sufitów. Powinien też dokonać napraw oraz konserwacji podłóg, posadzek, płytek ściennych, okien i drzwi. Ponadto najemca obowiązany jest naprawiać, konserwować, a w razie takiej potrzeby również wymieniać wbudowane meble, kuchnie, urządzenia sanitarne czy osprzęt elektryczny (z wyłączeniem przewodów).
Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim napraw. Powinien też zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli jednak najemca dokona wymiany któregoś z tych elementów, wówczas może żądać od wynajmującego zwrotu kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości biorąc pod uwagę stan z chwili objęcia lokalu oraz z chwili jego opróżnienia.
Nakłady konieczne
Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Nie musi przedtem starać się o upoważnienie sądu.
Najemca, który dokonał koniecznych napraw lokalu na koszt wynajmującego, może potrącić swoją wierzytelność z tytułu tych napraw z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu. Nie dotyczy to jednak ulepszeń.
Przykład
X najął latem od Y lokal użytkowy, w którym miał zamiar prowadzić restaurację. Jesienią okazało się, że w lokalu nie działa system centralnego ogrzewania. Wymiany lub poważnego remontu wymagał mieszczący się pod restauracją piec gazowy. X zawiadomił o tym Y i zażądał naprawy systemu c.o. w terminie 14 dni. Ponieważ Y nie zareagował na pismo, X zlecił naprawę firmie Z, a poniesione koszty potrącił sobie z czynszu najmu.
Ulepszenia
W przeciwieństwie do nakładów koniecznych, nakłady ulepszające prowadzą do zwiększenia wartości lub użyteczności rzeczy najętej. Istotne jest jednak, by nie stanowiły one zmian w przedmiocie najmu, których zgodnie z umową lub przeznaczeniem rzeczy nie wolno było najemcy dokonywać.
Nakładami ulepszającymi nie są również tzw. drobne nakłady obciążające najemcę.
Przykład
Umowa najmu pomiędzy X a Y zakazywała X (najemcy) dokonywania jakichkolwiek zmian w najętym lokalu bez uprzedniej zgody Y (wynajmującego) wyrażonej na piśmie. Ignorując ten zapis X przystąpił do przebudowy ścianek działowych lokalu i zmiany wystroju wnętrza. Inwestycje poczynione przez X, choćby zwiększały wartość lokalu, nie muszą być rozliczone jako nakłady ulepszające rzecz najętą.
Zatrzymanie lub zwrot
W przypadku gdy najemca ulepszył rzecz najętą (np. lokal), wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego (tj. stanu istniejącego przed dokonaniem ulepszeń).
Najemca nie może dokonać potrącenia tych nakładów z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu najmu, chyba że umowa na to pozwala. Pamiętać też należy, że roszczenia związane z ulepszeniami powstają dopiero po zakończeniu najmu, a nie z chwilą ich dokonania. Stąd też nie powinny być realizowane w trakcie trwania stosunku najmu.
W praktyce trudność sprawia wyliczenie, ile należy się najemcy tytułem zwrotu nakładów ulepszających. Nie będą to bowiem wydatki czy koszty poniesione na nakłady. Decydująca jest wartość ulepszeń z chwili zwrotu. Może się zatem okazać, że po zakończeniu najmu wartość ulepszeń dokonanych kilka czy kilkanaście lat wcześniej przedstawia tylko niewielki ułamek poniesionych wówczas kosztów.
W przypadku najmu lokali mieszkalnych przepisy nakładają na strony obowiązek sporządzenia protokołu przed wydaniem lokalu. W dokumencie tym winien się znaleźć opis stanu technicznego i stopnia zużycia znajdujących się w mieszkaniu instalacji i urządzeń. Protokół ten ma później stanowić podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu. Ponadto najemca, który ma zamiar dokonać ulepszeń, powinien uzyskać na nie zgodę wynajmującego wyrażoną w pisemnej umowie określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Wynajmujący może bowiem żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę bez jego zgody i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu. Również w tym wypadku alternatywą jest zatrzymanie ulepszeń za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.
Podstawa prawna:
- ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.),
- ustawa z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów… (Dz. U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.).
autor: Tomasz Konieczny
Gazeta Podatkowa Nr 725 z dnia 2010-12-20
