Rynek mieszkań. Czas nacisnąć na hamulec?
Rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę hamowania po boomie. Dopóki nie poprawi się sytuacja makro sprzedaż lokali będzie relatywnie niska. Obniży się także podaż, co przy presji na koszty wykonawstwa nie zwiastuje głębokich obniżek cen – prognozują eksperci JLL. Zdaniem analityków na rynek napływają negatywne czynniki takie jak pandemia, niepewność spowodowana konfliktem w Ukrainie oraz szybko rosnąca inflacja, znacząco wpływają na decyzje i nastroje kupujących nieruchomości.
Pomagajmy Ukrainie - Ty też możesz pomóc!
Liczba mieszkań sprzedanych w I kwartale br. na rynku pierwotnym w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi wyniosła łącznie 10,4 tys. - to oznacza spadek o 31% w stosunku do poprzedniego kwartału. W porównaniu z wyjątkowo wysokim wynikiem z I kwartału 2021 r. spadek sprzedaży w tych miastach wyniósł 46%.
Największe zmiany miały miejsce w Warszawie i Poznaniu, tam zaobserwowano 37% spadek sprzedaży w porównaniu do IV kw. 2021 r. i blisko 55% w zestawieniu z I kw. 2021 r. Najmniej liczba transakcji spadła w Trójmieście, gdzie kwartał do kwartału było to 21%, a w odniesieniu do zmian rocznych - 34%.
W przypadku nowej podaży również odnotowano spadki, jednak były one zdecydowanie mniejsze niż zmiany w sprzedaży. W pierwszym kwartale 2022 r. deweloperzy wprowadzili 13,5 tys. lokali - o 7% mniej w porównaniu do poprzedniego kwartału i o 3% mniej porównując rok do roku. Przewaga nowej podaży nad liczbą transakcji spowodowała wzrost oferty do poziomu około 40,3 tys. mieszkań.
Na przestrzeni ostatnich trzech miesięcy największe wzrosty średnich cen lokali zanotowano w Trójmieście - o ponad 7%, Łodzi - o 6% i Poznaniu - o 5,5%. Najniższy kwartalny wzrost odnotowany został we Wrocławiu i wyniósł nieco ponad 1%. Z kolei w skali roku najwyższe wzrosty cen mieszkań w ofercie zaobserwowano w Łodzi - ponad 22%, Poznaniu - 20,8% oraz Trójmieście - 20,6%. Najmniejsze zmiany zaszły natomiast we Wrocławiu, gdzie wzrost cen był na poziomie 12%.
Pod względem liczby sprzedawanych mieszkań, Kraków to drugi po Warszawie rynek w Polsce. W całym minionym roku deweloperom udało się sprzedać ponad 11 tys. mieszkań, co było przede wszystkim efektem wyjątkowo dobrej sprzedaży w drugim kwartale. W pierwszych trzech miesiącach 2022 r. na rynku krakowskim odnotowano około 1,8 tys. transakcji, co wciąż można uznać za dobry wynik. Gdyby udało się utrzymać wolumen sprzedaży w następnych kwartałach na zbliżonym poziomie, roczny wynik byłby podobny do 2013 r.
Ceny na rynku krakowskim rosły w ostatnich kwartałach na dość regularnym poziomie około 3-5%. Podobnie było w okresie styczeń-marzec 2022 r. co spowodowało wzrost cen mieszkań w ofercie w Krakowie do 11,800 zł/mkw.
Obecny popyt na rynku mieszkaniowym kształtuje się pod wpływem wielu szybko zmieniających się czynników, m.in. wzrostu stóp procentowych, zjawisk na rynku najmu, informacji o zmianach kosztów czy szybko rosnącej inflacji.
"Od ponad dwudziestu lat zajmuję się rynkiem nieruchomości, ale takiej sytuacji jeszcze nie miałem okazji doświadczyć. Obecnie dzieją się rzeczy nieporównywalne z kryzysem z początku wieku, kiedy m.in. stawki VAT skoczyły z poziomu zero do 7% ani nawet z globalnym kryzysem finansowym z końca 2008 roku, ani tym bardziej z pierwszą falą pandemii.
Poziom niepewności w otoczeniu jest wyjątkowo wysoki, a wojna w Ukrainie wpływa mocno na całą gospodarkę. Mieszkania na wynajem zniknęły z rynku w pierwszej kolejności - w porównaniu z kwietniem 2021 r. liczba mieszkań w ofercie zmalała o ponad 80%" - mówi Kazimierz Kirejczyk, Przewodniczący Strategicznego Panelu Doradczego w JLL Polska.
Bardzo silnym czynnikiem wpływającym na aktualną sytuację na rynku mieszkaniowym są zmiany zachodzące na rynku kredytów hipotecznych. Kolejne podwyżki stóp procentowych przekładają się na szybki wzrost oprocentowania oferowanych kredytów. Dodatkowo czynnikiem zmniejszającym zdolność kredytową jest wynikająca z nowelizacji Rekomendacji S konieczność doliczania do oprocentowania pięciu punktów procentowych przy wyliczaniu maksymalnej kwoty kredytu.
Jak twierdzi Kazimierz Kirejczyk, "Ten wymóg przełoży się na dalszy znaczny spadek popytu począwszy od drugiego kwartału 2022 r., a głównym jego hamulcem będzie bardzo duży spadek liczby nowo udzielanych kredytów hipotecznych, tym większy, im wyżej pójdą jeszcze w górę stopy procentowe i oprocentowanie kredytów.
JLL (NYSE: JLL) to wiodąca firma doradcza świadcząca kompleksowe usługi na rynku nieruchomości
