Rynek mieszkaniowy. Zapowiedziane przez rząd zmiany nie pomogą? Eksperci: Nie tędy droga

- Obserwując z boku działania rządu wokół tematyki mieszkaniowej można po raz kolejny odnieść wrażenie braku długoterminowej strategii. Co i rusz pojawiają się nowe zapowiedzi lub zmiany, które nie mają zbyt wiele związku z komunikowanymi celami lub wręcz są kontrproduktywne. Przykład: walka z funduszami, które pojawiły się w jednym wywiadzie z patodeweloperką. Ministerstwo nie chce, żeby fundusze "konkurowały" z "Kowalskimi" o mieszkania. OK - zrozumiałe. Jednocześnie mówi, że chce ukrócić budowę lokali użytkowych o funkcji mieszkalnej (zamieszkania zbiorowego), które ewidentnie są rozwiązaniem inwestycyjnym, niekonkurencyjnym wobec "Kowalskich", odblokowującym brak gruntów i które jest skierowane między innymi do funduszy. Jednocześnie nic nie robi w kierunku odblokowania takich rozwiązań jak REITy. To nieracjonalne działanie na zasadzie "psa ogrodnika"- ocenia Jan Dziekoński, niezależny doradca biznesowy, założyciel portalu analiz o rynku mieszkaniowym FLTR.pl.

Waldemar Buda w wywiadzie dla Interii zapowiedział pakiet przepisów, które mają ukrócić tzw. patodeweloperkę. Przepisy mają być wkrótce zaprezentowane.

- Mamy np. cały pakiet rozwiązań, które ukrócą tzw. patodeweloperkę. Nie wierzę, że uczciwi, solidni deweloperzy będą mieli coś przeciwko. Raczej chodzi o tych, którzy eskalowali dochód kosztem dziwactw, na które będziemy patrzyli przez wiele lat jak odległość między budynkami 5 metrów, jak odległość między balkonami pół metra, jak brak dobrego doświetlenia budynków, jak budynki w granicy, czy przy drodze publicznej. Albo jak plac zabaw składający się z jednego bujaka, co nijak się ma do prospektu. Tak jak mieszkania 14-metrowe, które są obiektami usługowymi z odliczeniem VAT-u, a następnie okazują się mieszkaniami na najem krótkoterminowy. Takie rzeczy wyeliminujemy. Jak ktoś będzie protestować - to tylko ci, co do tej pory kombinowali na rynku - mówił w piątkowym wywiadzie dla Interii wiceminister Buda.

Pytany o zapowiedziane opodatkowanie funduszy inwestujących w najem, które dotychczas kupiły około 9 tys. mieszkań (na ok 1,2 -1,4 mln wszystkich wynajmowanych) powiedział, że w tej chwili fundusze zamówiły już 30 tys., więc sytuacja się zmienia.

Przekonywał, że rząd nie walczy z funduszami, tylko chce uporządkować sytuację, bo rodzina ma utrudniony dostęp do mieszkania z tego powodu, że jakiś hurtownik skupuje mieszkania. - Jeżeli fundusze chcą mieszkania na wynajem, to powinny je same budować. Dla siebie, dodatkową pulę, a nie zagarniać tę, która jest wystawiona na rynek przez dewelopera, bo te mieszkania powinny być z preferencją na rzecz klienta indywidualnego - tłumaczył Buda.

Te argumenty nie przekonują ekspertów, zwłaszcza teraz gdy problemem jest brak zdolności kredytowej, więc zwykłe rodziny i tak nie mają finansowania na zakup mieszkań. Tu teraz ogniskuje się kluczowy problem. Wszyscy czekają też na konkrety, bo na razie mamy zapowiedzi.

- Rząd szuka problemów rynku mieszkaniowego nie w tym miejscu gdzie trzeba. Dodatkowe opodatkowanie najmu zostanie przerzucone na czynsze. Nie ma szczegółów, ale jeśli byłoby tak, że rząd opodatkowały osoby, które mają kilka mieszkań pod długoterminowy najem to takie działania zawsze kończą się wzrostem czynszów. Trzeba zachęcić do budowania i do wynajmowania mieszkań, a nie karać za to - mówi Interii Tomasz Narkun, inwestor i analityk rynku nieruchomości.

Jego zdaniem, jest pora grupa osób, które nadmiar gotówki ulokowały w mieszkania i one mogłaby w pewnym stopniu zastąpić państwo i udostępniać mieszkania na długoterminowy wynajem, bo takich brakuje. - Można nawet rozważyć udzielanie premii remontowych na stare mieszkania, na przykład odziedziczone po kimś, jeśli miałyby służyć pod długoterminowy najem. Z takim zastrzeżeniem, że jeśli ktoś by chciał je sprzedać, to oczywiście musiałby zwrócić wszystkie dopłaty i preferencje - uważa Narkun.

Przypomina też, że część zamożnych osób kupiła za gotówkę mieszkania, ale nie chce ich wynajmować ze względu na przepisy o ochronie lokatorów, a te powinny być zmienione. 

- Jednocześnie rząd w ogóle nie dotyka kwestii ogromnej spekulacji jaka ma miejsce na rynku mieszkaniowym, na którym zarabiała spora grupa ludzi, a chodzi o powszechny handel cesjami czyli rezerwowanie u deweloperów wielu mieszkań na początku budowy, wpłata małych zaliczek i odsprzedawanie potem umów na końcu budowy osobom, które tych mieszkań potrzebują, za odstępne. Drugi to flipping na rynku pierwotnym blokowanie wielu mieszkań, lekkie wykończenie i sprzedaż z dużym zyskiem - komentuje Tomasz Narkun.

Zwraca też uwagę na to, by przy okazji walki z tzw. patodeweloperką i zapowiedzianych nowych norm trzeba wziąć od uwagę specyfikę miejsc, które będą one dotyczyć, czyli przykładowo rozróżnić centra dużych miast i obrzeża, na których powstają duże osiedla.

- Ciekaw jestem jak te przepisy będą się odnosiły do kwestii budowania plomb w ścisłych centrach. Miasta europejskie idą w kierunku dogęszczania zabudowy śródmiejskiej, a u nas jeśli te same założenie dotyczące minimalnych odległości między budynkami będą dotyczyły zarówno centrów jak i obrzeży, to by oznaczało, że w miastach ceny za metr kwadratowy wzrosną, co oznaczałoby także wzrost czynszów najmu - mówi Tomasz Narkun. Jego zdaniem, powinny być odrębne przepisy dla zabudowy śródmiejskiej i dla osiedli budowanych na obrzeżach.

Zwraca też uwagę na specyfikę innego rynku, który może zostać zablokowany. - Zgadzam się, że normy powinny iść w tym kierunku, żeby warunki mieszkaniowe były godne, ale żeby to nie spowodowało, że nie będą mogły powstawać małe kilkunastometrowe apartamenty wypoczynkowe w miejscowościach turystycznych, które nie służą do życia i mieszkania na stałe. Mam obawy o to, czy nie okaże się, że te przepisy zlikwidują możliwość budowy apartamentowców na wynajem w pasie nadmorskim czy w górach, które służą celom wypoczynkowym, a nie mieszkaniowym, bo tam stare  plany miejscowe przewidują funkcje hotelowe i usługowe - mówi Tomasz Narkun.

Według Adama Czerniaka, eksperta rynku nieruchomości ze Szkoły Głównej Handlowej, zapowiedziane regulacje nie poprawią sytuacji w odczuwalny sposób. - Drobne zmiany w prawie budowlanym i zmiany w przepisach dotyczących lokali usługowych nie zmienią zbyt wiele. Kilka budynków zostanie inaczej skonstruowanych, ale zmiany jakościowej się nie spodziewam. Może część patonajmu zostanie wepchnięta w szarą strefy, albo zmniejszy dostępność najmu. Poza tym nie widzę problemu z najmem krótkoterminowym na 14m2. W Sztokholmie w takim najmie można wynająć podziemne kapsuły 5m2 - bez okien ze wspólną łazienką. Alternatywą jest brak najmu lub najem na obrzeżach miasta - komentuje Adam Czerniak.

W wywiadzie dla Interii minister rozwoju przyznał także - to co sygnalizowali nam eksperci - że wprowadzenie zapowiedzianego kilka miesięcy temu przez Jarosława Kaczyńskiego, kredytu na 2-proc. nie spowoduje dziś, że Polacy będą mieli zdolność kredytową na mieszkanie i mogłoby się okazać, że nikt nie będzie tego kredytu mógł wziąć. Jak zaznaczył, konsultował ten pomysł między innymi z Komisją Nadzoru Finansowego, pod kątem tego co zrobić, żeby ten program był skuteczny.

- Może to przedwyborcza presja na dogodzenie różnym grupom interesu, ale szkoda, że cierpi na tym rynek. Rynek mieszkaniowy - jak każdy inny - to system naczyń powiązanych. Pociąganie za losowe dźwignie w tym systemie tylko dlatego, że dany poseł, minister lub premier, rzuci jeden pomysł, nie służy rozwiązaniu długofalowego problemu. W pewnym momencie wszyscy, którzy chcieliby w ten rynek zainwestować, pójdą gdzie indziej - tam gdzie przepisy będą bardziej przewidywalne i stabilne - podsumowuje Jan Dziekoński.

Monika Krześniak-Sajewicz