Rynku nieruchomości, quo vadis?

Grupa Polsat Plus i Fundacja Polsat razem dla dzieci z Ukrainy

O długoterminowych uwarunkowaniach na rynku nieruchomości mówili uczestnicy konferencji zorganizowanej przez Oddział Okręgowy NBP w Łodzi razem z Katedrą Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Łódzkiego.

"Gospodarka światowa, w tym polska, doświadcza szeregu zaburzeń. To określa równowagę na rynku nieruchomości" - rozpoczął Jarosław Jakubik, zastępca dyrektora Departamentu Analiz i Badań Ekonomicznych NBP. Wskazał siedem szczególnie istotnych z perspektywy rynku czynników: wysoką i kładącą się cieniem na procesy gospodarowania niepewność, zaburzenia podażowe, rosnące ceny surowców, podwyższoną inflację, migracje, luzowanie fiskalne i prowadzoną przez bank centralny politykę zacieśniania monetarnego.

Niekorzystne zjawiska w szczególności wpływają na rynek nieruchomości komercyjnych. "Spowodowane pandemią spowolnienia będą długookresowo odbijać się na rynku. Przyniosły zmiany i przyspieszyły już wcześniej obserwowane procesy" - mówił dr Krzysztof Olszewski z Wydziału Analiz Rynku Nieruchomości w Departamencie Stabilności Finansowej NBP.

Dr Olszewski zwrócił uwagę, że sytuacja jest wyjątkowa. Inaczej niż w kryzysie 2007 r. nie obserwujemy dużego spowolnienia na rynku komercyjnym ani załamania cen. Ceny i czynsze raczej pozostawały stabilne. To efekt działań podejmowanych przez rządy i banki centralne. Znaczenie miało także to, że najgorsze uderzenie pandemii było krótkotrwałe, a obostrzenia względnie szybko znoszone. Według wstępnych analiz utrzymuje się także stabilizacja wycen biur i powierzchni handlowych w całej Polsce.

Jednak - z czym zgodzili się także inni uczestnicy konferencji - na rynkach biurowym i handlowym mamy silną polaryzację i ostrą konkurencję. Nowi inwestorzy - tu dominują zagraniczni - dysponujący dużym kapitałem, wypierają z rynku innych uczestników. To przyczynia się do wzrostu wskaźnika pustostanów, skraca cykl życia budynków.

"Nie ma już powrotu do tradycyjnego modelu. Będą biura hybrydowe" - mówił i zauważył przy tym, że ma już kilku głównych rodzajów hybryd jak dawniej. Teraz każdy klient wypracowuje własny model i wymaga indywidualnego podejścia.

Do tego dochodzi trend - a wkrótce będzie to wymóg prawny określony sprawozdawczością ESG - związany z ekologią. Biura mają być energooszczędne, najchętniej też urządzone w sposób zielony. To wszystko wpływa na koszty.

Dr Konrad Żelazowski z Katedry Inwestycji i Nieruchomości na Wydziale Ekonomiczno-Socjologicznym przytoczył wyniki prowadzonych na Uniwersytecie Łódzkim badań, z których wynika, że premia czynszowa za certyfikację ekologiczną pięć lat temu kształtowała się na poziomie 14-15 proc., obecnie jest bliższa 10 proc.

"Widać, że wraz z nasycaniem rynku tego typu powierzchniami efekt maleje" - podsumował.

Na wielu rynkach regionalnych mamy do czynienia z rynkiem najemcy. Klienci aktualnie preferują krótsze umowy. Rośnie trend renegocjacji powierzchni biurowych w miejsce popularnych wcześniej relokacji.

"Biorąc pod uwagę to wszystko, trudno dziś sprostać oczekiwaniom najemców, ale coraz częściej pojawiają się firmy, które są gotowe za to zapłacić" - zauważył Marcin Włodarczyk.

Ciekawostką jest, że mimo niesprzyjających czasów, na rynku nieruchomości komercyjnych są także wygrani. Rynek magazynowy przeżywa aktualnie bardzo silny boom. Firmy działające w tym sektorze, świadcząc usługi w coraz bardziej wyrafinowany sposób, intensywnie się rozwijają. Magazyny lokowane są coraz bliżej centrum miasta.

"Ewidentnie jest to czas pewnych paradoksów. Okoliczności wskazywałyby też na to, że aktywność deweloperów powinna się zmniejszyć, a jest relatywnie wysoka" - stwierdził przedstawiciel Colliers.

"Każdy boom w pewnym momencie się kończy. Rynek rozwija się cyklicznie. Ale jak dotąd nie widać jakichś oznak załamania. W zasadzie zjawisk, które mogłyby sygnalizować jakieś duże zmiany strukturalne w fazie cyklu czy po stronie popytowej, na razie nie obserwujemy" - mówił prof. Jacek Łaszek, odpowiedzialny w NBP za cykliczne raporty z rynku nieruchomości. Wojna w jego opinii oznacza olbrzymi negatywny szok po stronie podażowej - koszty idą do góry, jednak trudno przewidzieć, jaki będzie tu wpływ na stronę popytową.

"Otoczenie rynku jest trudne. W perspektywie średniookresowej mamy szok po szoku. Szok covidowy, szok wojenny, przedtem szok i bardzo szybki rozwój spekulacyjny związany z polityką niskich stóp procentowych, które z kolei spowodowane były poprzednim szokiem, czyli zjawiskami kryzysowymi w strefie euro" - wymieniał prof. Łaszek.

"Na rynek działa aktualnie wiele czynników, które częściowo się potęgują, a częściowo wzajemnie się stabilizują" - uzupełnił Krzysztof Olszewski. Czy można zatem przewidzieć przyszłość?

"To trochę takie wróżenie z fusów" - skwitował krótko prof. Łaszek.

"Przyszłość to dobry kierunek" - stwierdziła na wstępie swojego wystąpienia prof. Elżbieta Mączyńska, Honorowa Prezes Polskiego Towarzystwa Ekonomicznego. Trudno ją przewidzieć, ale warto o niej myśleć. W jej opinii za mało robimy z myślą o przyszłości.

"Świat charakteryzuje zaniedbywanie kwestii przyszłości, krótkowzroczność i krótkoterminowa perspektywa w analizach" - mówiła profesor. Wypunktowała błędy w myśleniu o zagospodarowaniu przestrzennym licznych krajów, występujące również w Polsce. "Dochodzi do marginalizacji wielu mniejszych miejscowości na rzecz stałego rozbudowywania wielkich miast. To z pozoru rozwiązanie tańsze, ale po uwzględnieniu rachunku kosztów i efektów zewnętrznych externalities np. zanieczyszczenia środowiska, kosztów społecznych czy dojazdu - faktycznie jest bardzo drogie" - oceniła.

"Rośnie aktualnie zainteresowanie ordoliberalizmem, czyli liberalizmem uporządkowanym. W konsekwencji poszukuje się nowych, innych niż PKB, miar działalności społeczno-gospodarczej, w których akcent położony byłby na cele społeczne i poprawę jakości życia. Kwestia zagospodarowania przestrzennego też wymaga nowego spojrzenia ukierunkowanego na ordo, czyli ład" - mówiła pani prezes.

Wskazała powody. Budowanie miast "mrówkowców" sprawia, że stajemy się coraz bardziej samotni. To wpływa na nasze życie, zdrowie, poczucie bezpieczeństwa. Choroby, depresje odbijają się na efektach pracy ludzi. Koszty samotności gwałtownie rosną. Dlatego niektóre państwa, jak Japonia czy Wielka Brytania, powołały Ministerstwa Samotności.

"Od kształtowania rynku nieruchomości będzie zależało czy potrafimy się z tym zmierzyć" - mówiła pani profesor.

W samotność wpychają nas także technologie cyfrowe. Z jednej strony cyfryzacja umożliwia bardziej równomierne zagospodarowanie kraju, ale z drugiej - mamy tu do czynienia ze zjawiskiem zamknięcia lock-in effect.

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

"Prawo nie nadąża za nowymi trendami, a skoro nie nadąża to hamuje. Należy podjąć działania zaradcze" - napominała profesor Mączyńska.

Zamykamy się nie tylko pod wpływem technologii cyfrowych. Silosowość, czyli zamykanie się w określonych środowiskach, towarzyszy różnym przedsięwzięciom. Przykładem tego jest powszechne w kraju podejście do urządzania domu starców - seniorów gromadzi się w jednym miejscu.

"Mądrzejsze kraje przeszły na inny system - włączania tego typu usług w normalne funkcjonowanie apartamentowców zamieszkiwanych przez inne rodziny. Zawiązują się relacje, dochodzi do współpracy. Takie apartamentowce oferują usługi niezbędne dla seniorów, ale też młodszych ludzi - sale gimnastyczne, restauracje" - kontynuowała profesor i dodała, że w Polsce widziała tylko jeden taki apartamentowiec.

"Niestety, tymi seniorami byli głównie Niemcy, ponieważ dla Polaków cena apartamentu okazywała się zaporowa. Należy się zastanowić co zrobić, żeby tych barier nie było, aby to wszystko lepiej służyło ludziom" - stwierdziła Mączyńska.

"Problematyka mieszkań o przystępnej cenie staje się coraz bardziej popularna w kontekście kierunków i  instrumentów krajowych polityk mieszkaniowych" - nawiązała dr hab. Magdalena Załęczna z Uniwersytetu Łódzkiego. Na prezentowanych slajdach można było przeczytać, że w świetle dokumentów międzynarodowych obowiązkiem państwa jest podjęcie kroków w celu zapewnienia, aby koszty mieszkania były proporcjonalne do ogólnego poziomu dochodów.

"Wydatki publiczne w sektorze mieszkalnictwa to nie tylko wydatek. To strategiczna inwestycja społeczna, która przyczynia się trwale do tworzenia miejsc pracy, przeciwdziała tworzeniu się baniek spekulacyjnych na rynku mieszkaniowym, zapobiega nadmiernemu zadłużaniu się gospodarstw domowych, ogranicza ubóstwo energetyczne, łagodzi problemy zdrowotne, które pojawiają się w gospodarstwach domowych znajdujących się w sytuacji deprywacji, żyjących w złych warunkach i przeludnionych mieszkaniach" - wyliczała doktor Załęczna.

"Tymczasem koszty mieszkaniowe bardzo często zagrażają dziś dobremu bytowi gospodarstwa domowego. To już nie jest problem wąskiej grupy osób biedniejszych, to już bardzo często problem gospodarstw średniozamożnych. Wręcz niektórzy mówią o globalnym kryzysie dostępności mieszkań w wielkich miastach. Ten kryzys ma skalę globalną" - kontynuowała.

Na aktualny stan rzeczy wpłynęły procesy urbanizacji (ściąganie do miast), finansyzacji mieszkalnictwa (globalni inwestorzy na rynkach lokalnych) i gentryfikacji w gospodarkach rozwiniętych.

"Gentryfikacja towarzyszyła nam zawsze - biedni byli wypierani z centrów miast i ciekawych lokalizacji, wchodzili tam artyści i ludzie bardziej zamożni. Ale w tej chwili obserwujemy supergentryfikację. Tych średnio zamożnych wypierają super zamożni. Przejmują najlepsze lokalizacje. Średnio zamożni nie mają szansy, ceny są tak wysokie" - mówiła doktor.

Zaprezentowane później przez dr Arkadiusza Derkacza dane grupy OLX, z którą NBP od dwóch lat współpracuje poszerzając aparat analityczny, zdawały się potwierdzać tezę o problemach metropolii. Dane ostatnich pięciu kwartałów dowodzą, że Warszawa niezmiennie wiedzie prym, jeżeli chodzi o wysokość średnich stawek ofertowych wynajmu mieszkań. Najwyższe średnie stawki ofertowe na pierwotnym rynku sprzedaży mieszkań były w województwie mazowieckim, a na wtórnym - w największych miastach: Warszawie, Krakowie.

"Zalew taniego pieniądza szukającego inwestycji spowodował na rynku mieszkaniowym w metropoliach bardzo dynamiczne wzrosty cen gruntów i mieszkań. Są analizy, które pokazują, że w zasadzie mamy nowe maksima i prawdopodobnie one będą kontynuowane. Gospodarstwa mniej zamożne są wypychane z rynku. Duże miasta mają problem, ale mają też małe miasta, które są blisko dużych miast. Pojawił się nowy wskaźnik - wskaźnik ubóstwa dojazdu do pracy. Musimy poświęcić mnóstwo czasu, pieniędzy, wysiłku, aby się przemieścić" - zwróciła uwagę dr Załęczna.

Mając na uwadze powyższe trudno się dziwić temu, co powiedziała podczas konferencji Anna Celichowska, członek zarządu i dyrektor ds. Komercjalizacji Virako, podkreślając, że dziś projekty wielofunkcyjne (integrujące kilka funkcji, np. mieszkaniową i komercyjną - przyp. red.) są pożądanym przez inwestorów towarem.

"Są uważane za bezpieczniejsze i bardziej pożądane na rynku najmu. Gwarantują wyższe stopy zwrotu w dłuższej perspektywie. Mimo, że zarządzanie takim projektem wymaga większego zaangażowania i oznacza wyższy koszt, to i tak są one chętniej wybierane przez najemców" - zaznaczyła Celichowska.

Ideą, które często realizują takie projekty, są 15-minutowe miasta, czyli zaplanowane tak, by zapewnić mieszkańcom możliwość realizacji wszystkich podstawowych potrzeb w 15 minut od wyjścia z domu, pieszo lub na rowerze.

"Flagowe projekty mixed-use powstają głównie w centrach miast. Dzięki temu centra stają się coraz bardziej atrakcyjne, nie tylko dla podmiotów komercyjnych, ale i dla mieszkańców. Ludzie coraz chętniej do nich wracają, szczególnie młodzi, bo zapewniają coraz lepszą infrastrukturę i dodatkowe usługi. Centra robią się coraz droższe, ale to w pewnym sensie też jest zasługą ich atrakcyjności" - mówiła Anna Celichowska.

Michał Styś, prezes Zarządu OPG PROPERTY Professionals, zwrócił uwagę, że projekty wielofunkcyjne można realizować także poza centrami miast, bo są one z natury centrotwórcze. Sprzyja to ograniczeniu przemieszczania się w mieście i przynosi oszczędności na poziomie lokalnym. To - jego zdaniem - powinno być również brane pod uwagę przy wyznaczaniu przestrzeni pod tego typu projekty.

"W wielu projektach wprowadza się dodatkową przestrzeń publiczną, którą można zagospodarować na kulturę i sztukę, co jest taką prawdziwą rewitalizacją" - kontynuował, zaznaczając, że oddziałują one na lokalną społeczność, dlatego przy wielu z nich realizowane są konsultacje społeczne.

Mimo tego, że projekty wielofunkcyjne pozytywnie wpływają na atrakcyjność miast, sprzyjają środowisku, a poprzez oszczędności na poziomie gminy także budżetowi miasta, w ich wdrażaniu napotyka się na niemałe problemy. Trudności przysparza partnerstwo publiczno-prawne.

"W Polsce bardzo trudno znaleźć platformę porozumienia między podmiotem publicznym i prywatnym, co widać po liczbie zawieranych umów PPP" - stwierdziła dr Załęczna.

"Jest obopólny brak zaufania, bo nasze doświadczenie w tej materii jest zbyt krótkie. Anglia i Stany Zjednoczone, gdzie z sukcesem zrealizowano najwięcej tego typu projektów, dochodziły do tego przez kilkadziesiąt lat" - zauważył natomiast Michał Styś.

"Problemem jest też kwestia konstrukcji ustawy, której zapisy nie są łatwe do wdrażania w życie" - uzupełniła Anna Celichowska. "Pomysły są, ale rodzą się w trudach. Sporo jeszcze przed nami. Temat tego, jak pogodzić interesy stron, jak znaleźć korzyść zarówno dla strony publicznej jak i prywatnej, jest do zagospodarowania. Na pewno poszukiwania będą. Sektor prywatny jest na to dość otwarty" - podsumowała.

IV edycja konferencji "Budując przyszłość - nowe procesy, przekształcenia i trendy na rynku nieruchomości" odbyła się w Łodzi 27 kwietnia. Obserwator Finansowy był patronem medialnym wydarzenia.

Anna Słabosz-Pawłowska

Ekspert w Departamencie Promocji NBP

***