Rządowe regulacje mieszkaniowe mocno spóźnione. "Będą miały niewielki wpływ na sytuację na rynku"
Rząd zapowiada przepisy antyspekulacyjne na rynku mieszkań, ale one były najbardziej potrzebne kilka lat temu. Wówczas mieszkania były wykupywane w szalonym tempie i często przez zasobne osoby z gotówką. To nakręcało ceny. Teraz takie regulacje będą miały niewielki wpływ na rynek.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało wprowadzenie przepisów antyspekulacyjnych, choć pierwotne pomysły zostały w dużym stopniu utrącone wewnątrz rządu, to pewne regulacje mają być. Jakie konkretnie? Wciąż nie wiadomo, ale pewne jest, że nawet jeśli zostaną uchwalone to będą zdecydowanie spóźnione. Najbardziej potrzebne były kilka lat temu, a teraz są raczej pokazówką niż realną próbą rozwiązania konkretnego problemu mieszkaniowego.
- Uważam, że przepisy antyspekulacyjne były potrzebne kilka lat temu. Najpóźniej powinny były być wprowadzone, gdy boom się zaczynał w 2019 r. - mówi Interii Adam Czerniak, ekspert rynku mieszkaniowego z Polityki Insight i SGH. Teraz mamy kompletnie inną sytuację.
Potwierdza to najnowszy raport PKO. "W latach 2015-2021 do oferty trafiało co najwyżej tyle mieszkań, ile wynosiła ich roczna sprzedaż. Oznaczało to, że deweloperzy nie nadążali z produkcją, a niedobory podażowe przy bardzo silnym popycie prowadziły do dynamicznego wzrostu cen. Opóźniona reakcja podaży względem szybko zmieniającej się siły popytu jest wręcz podręcznikowym źródłem powstawania nierównowagi i cykliczności koniunktury na rynku mieszkaniowym. Rok 2022 przyniósł wyraźne odwrócenie relacji popytu i podaży. Rozpędzona wysokim popytem z okresu boomu produkcja mieszkaniowa trafiła na załamanie popytu wywołane nieoczekiwanym i dość agresywnym cyklem podwyżek stóp procentowych. W efekcie do oferty trafiło znacznie więcej mieszkań niż strona popytowa była w stanie zaabsorbować" - piszą analitycy PKO BP w najnowszym Pulsie Nieruchomości, zatytułowanym "Inwestycje mieszkaniowe czekają na ożywienie rynku".
Dużą część mieszkań wykupywali indywidualni inwestorzy, czyli prywatne osoby kupujące po kilka mieszkań, często za gotówkę, co mocno nakręcało popyt i ceny. W 2021 roku doszliśmy do sytuacji, gdy nieduże, 50 metrowe mieszkanie drożało o kilkaset złotych, a w niektórych przypadkach - około 1,5 tys. zł tygodniowo.
Wówczas jednak rząd nie reagował na tę sytuację, a dodatkowo powtarzał, że jest absolutnie przeciwny podatkowi katastralnemu w jakiejkolwiek formie, co dodatkowo zachęcało do inwestycyjnego wykupywania mieszkań z rynku. Teraz sytuacja się odwróciła, mieszkania są, ale chętnych zdecydowanie mniej.
- W tej chwili przepisy antyspekulacyjne i ograniczające aktywność inwestorów instytucjonalnych będą miały niewielki wpływ na sytuację rynkową. Inwestorzy spekulacyjni oraz zakupy hurtowe mieszkań mają największy wpływ na ceny w okresach boomu. Wtedy też aktywność inwestorów jest największa, bo szybki obrót mieszkaniami jest najbardziej zyskowny. Obecnie najbardziej potrzebne są przepisy zwiększające dostępność mieszkań na wynajem, ponieważ dla wielu gospodarstw domowych jest to obecnie jedyna dostępna forma użytkowania mieszkania. W tym przede wszystkim potrzebna jest ustawa o REIT - uważa Adam Czerniak.
Jak pisaliśmy teraz Ministerstwo Rozwoju, chce w szybkim tempie rozwiązywać problem mieszkaniowy, ale główny program tzw. Kredyt 2 proc. na pierwsze mieszkanie polega na dotowaniu kredytu, co może podnosić ceny. Jak pisaliśmy niedawno już teraz deweloperzy zachęcają do rezerwacji pod rządowy kredyt. Projekt ustawy jest już skierowany do parlamentu, a ma wejść w życie latem.
Natomiast pierwotnie proponowane tzw. regulacje antyspekulacyjne i ograniczające prywatnym osobom większe zakupu mieszkań spotkały się z oporem wewnątrz rządu. Ostatecznej wersji jeszcze nie znamy, ale według zapowiedzi ma zostać wprowadzona jako autopoprawka do ustawy o kredycie z dopłatą do rat.
Monika Krześniak-Sajewicz
