Samorządy czekają na zielone światło. Chcą budować mieszkania

Monika Krześniak-Sajewicz, Interia: Na konferencji prasowej zorganizowanej przez PZFD, dotyczącej sytuacji mieszkaniowej powiedział pan, że samorządy czekają finansowanie z BGK, które umożliwi przekazanie wyższych środków z budżetu na budowę mieszkań komunalnych i społecznych. Jak to konkretnie  wygląda w Sosnowcu?

Michał Zastrzeżyński, wiceprezydent Sosnowca:  - Korzystając ze środków BGK udało nam się w ostatnich latach wybudować 197 mieszkań komunalnych, które odpowiadają na potrzeby osób najbardziej potrzebujących, ale jest też duża grupa osób, która nie spełnia warunków do otrzymania mieszkania komunalnego, ale jednocześnie nie stać jej na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, bo nie ma wystarczającej zdolności kredytowej. Weszliśmy we współpracę z jednym z prywatnych TBS i udało się wybudować osiem budynków wielorodzinnych i oddaliśmy do użytku 288 mieszkań. Teraz realizujemy inwestycję z miejskim TBS, na którą udało nam się uzyskać 85 proc. dofinansowania bezzwrotnego.

- Czekamy z budową kolejnych, prawie 300 mieszkań komunalnych. Złożyliśmy do BGK wniosek do dofinansowania, został już zweryfikowany pod kątem prawidłowości i czeka na uruchomienie tych środków. Wiemy jednak, że możliwości finansowe BGK co do kwoty dopłat wynikających ze złożonych wniosków są niewystarczające.

Na razie nie ma ustawy zwiększającej limity wydatków, którymi może być zasilony Fundusz Dopłat. Projekt czeka od wiosny w Ministerstwie Rozwoju i Technologii.  Jak nie dostaniecie tych dopłat z BGK, te mieszkania nie powstaną?

- Jesteśmy już po otwarciu ofert złożonych w przetargu i na przełomie roku będziemy chcieli te postępowania przetargowe rozstrzygać, ale wiadomo, że nie możemy zaciągnąć zobowiązania do momentu, do którego nie będziemy mieć finansowania. Jeśli tego finansowania szybko nie będzie, to może się okazać, że sytuacja na rynku zmieni się na tyle, że firmy wykonawcze stwierdzą, że bez waloryzacji tych umów nie podpiszą.

Sygnalizował pan, że jest wiele pytań o to czy wejście do TBS oznacza możliwość dojścia do własności czy nie. Czy w obecnym stanie prawnym to jest jasno rozstrzygnięte czy nie?

- Osoby, które chciałyby wejść do systemu TBS często nas pytają o to, czy mieszkanie stanie się w przyszłości ich własnością. Obecnie ustawodawca daje taką możliwość, ale moim zdaniem nie jest to wystarczająco jasno określone. Z tego co wiem, są prowadzone prace legislacyjne zmierzające do tego, żeby nie było takiej możliwości jeśli mieszkania są budowane powyżej określonego poziomu finansowania bezzwrotnego uzyskanego ze środków publicznych.

Problem dochodzenia do własności w TBS nie jest nowy, przepisy się na przestrzeni lat zmieniały. Teraz ustawodawca daje taką możliwość, ale nie jest to automatycznie zagwarantowane prawo dla uczestnika TBS. Jest zapis, że przez 15 lat nie mogą stać się właścicielami, ale to nie oznacza, że po tych 15 latach z mocy prawa w każdym przypadku mają takie prawo. Dodatkowo, TBS mogą mieć różne modele działania. Jeśli byłoby to jednoznacznie uregulowane na poziomie ustawowym, to sytuacja byłaby jasna.

- Przyszły najemca z góry powinien wiedzieć czy jeśli wniesie partycypację i zacznie mieszkać w TBS, to za 15 lat będzie mógł wykupić to mieszkanie i na jakich warunkach. Uczciwie byłoby, żeby jednoznacznie umawiać się  z góry -  tak będzie możliwość wykupu, albo nie będzie możliwości wykupu. Ja nie rozstrzygam czy takie prawo powinno przysługiwać czy nie, ale sytuacja powinna być jasna zanim ktoś wpłaci partycypację, która owszem jest dużo niższym kosztem niż w przypadku zakupu mieszkania na kredyt hipoteczny, ale to nie są małe pieniądze, bo są to kwoty rzędu 80 -100 tys. zł. Zwłaszcza biorąc pod uwagę kryteria dochodowe, jakie muszą spełniać osoby uprawnione do skorzystania z TBS. To dla nich są to bardzo duże pieniądze. Widzimy, że własność dla ludzi jest bardzo ważna i część rezygnuje jak się dowiaduje, że nie ma gwarancji dojścia do własności.

Myślę, jednak coraz więcej osób będzie dostrzegało plusy stabilnego najmu jak mieszkania społeczne, bo daje to komfort w sytuacji zmiany miejsca pracy i konieczności przeprowadzki.

A czy pan jako samorządowiec odpowiedzialny za politykę mieszkaniową widzi potrzebę większej elastyczności i różnicowania czynszów za mieszkania komunalne, w zależności od sytuacji finansowej najemców?

- Obecnie są pewne mechanizmy pozwalające na dostosowanie czynszów do sytuacji lokatorów, ale proces tej waloryzacji jest tak długi, że jest nieefektywny. Dla mnie jednak większym ograniczeniem i barierą jest kwestia kryterium dochodowego jakie występuje w mieszkaniach społecznych czyli np. TBS. Jedno kryterium to jest brak tytułu prawnego do lokalu na terenie danej miejscowości, a drugie to kryterium dochodowe, które jest wyliczane w zależności od liczby osób w gospodarstwie domowym i jest tak niskie, że osoby, które spełniają to kryterium nie stać na partycypację, a te które stać na partycypację, nie spełniają kryterium dochodowego.

My jako samorządowcy zabiegaliśmy w ministerstwie rozwoju i technologii o to, by urealnić te wskaźniki, ale nie udało się tego zrobić w takim stopniu, żeby odblokować tę barierę.

Jaka była argumentacja?

Sprowadzała się do tego, że osoby lepiej sytuowane nie powinny mieć dostępu do TBS. Ja nie rozumiem takiego podejścia, bo jeśli ktoś jest taką ofertą zainteresowany, mieszkania są dostępne, to  powinien z niej móc skorzystać. Dla nas jako samorządowców korzystna jest sytuacja, kiedy mamy pewnego najemcę, który będzie płacił czynsz.

A macie problem z czynszami za mieszkania komunalne?

- Jeśli chodzi o mieszkania komunalne to nie ma problemu z samymi czynszami, ale z ich płaceniem.

Co to znaczy?

- To znaczy, że jeśli wszyscy najemcy by je płacili, to sytuacja byłaby dobra. Mielibyśmy na remonty, na utrzymanie zasobu i na inwestycje. Natomiast problem jest taki, że część osób ma zaległości czynszowe i po procesie windykacji tylko część osób je reguluje, bo jest grupa osób, która nie płaciła latami i popadła w tak wysoki poziom zadłużenia, że nie umie z tego wyjść, a czasem nie chce. Mamy program umarzania części zaległości, rozkładania na raty, natomiast są osoby, które w ogóle nie są zainteresowane płaceniem czynszu. Dużym problemem jest funkcjonowanie całego systemu, w tym niewystarczająca liczba mieszkań socjalnych. To jest część zasobu komunalnego, która jest najbardziej nam potrzebna, bo lokale musimy zabezpieczać nie tylko dla naszych mieszkańców, ale również mieszkańców zasobów obcych.

Czyli jak to w praktyce wygląda?

- Przykładowo ktoś mieszka w spółdzielni mieszkaniowej, przestaje płacić i ta spółdzielnia po nieskutecznym procesie windykacji kieruje wniosek o eksmisję i uzyskuje taki wyrok. Wyrok jest wydawany najczęściej w dwóch wariantach. Pierwszy z prawem do lokalu socjalnego, a jak nie ma zasądzonego prawa do lokalu socjalnego, to musimy zagwarantować pomieszczenie tymczasowe. Prawo do lokalu socjalnego wynikające z wyroku jest obowiązkiem gminy. Do momentu, do którego gmina nie zabezpieczy lokalu socjalnego, spółdzielnia mieszkaniowa obciąża gminę kosztami tego mieszkania.

Nasz zasób socjalny nie pozwala na realizację wszystkich wyroków. To w praktyce jest przerzucenie olbrzymich  kosztów na gminy. Zdarzały nam się nawet sytuacje, gdy spółki skarbu państwa, które zarządzają zasobami mieszkaniowymi również występowały do gminy o odszkodowanie w podobnych przypadkach. My apelowaliśmy do Rady Ministrów w sprawie takich praktyk, bo to jest kuriozalne, żeby gmina płaciła odszkodowanie spółce skarbu państwa, której lokator przestał płacić czynsz.

Rozmawiała Monika Krześniak-Sajewicz