Miliardy na mieszkania komunalne. "Trzeba zmienić zasady, bo potem będzie za późno"

- Jeśli parlament przyjmie głosami Koalicji 15 X pierwszą część reformy mieszkaniowej autorstwa Nowej Lewica uruchomimy do końca 2030 roku budowę i remont ponad 200 tys. mieszkań komunalnych, TBS i miejsc w akademikach. To największy program budownictwa społecznego w historii II i III RP - ogłosił wiceminister rozwoju Krzysztof Kukucki.

To spełnienie wcześniejszych deklaracji i programu Lewicy. 

Do 2030 roku ma być zabezpieczone na ten cel do 50 mld zł. Już w tym roku limit finansowania z budżetu zwiększy się z 1 do 5 mld zł, a w kolejnych latach ma być stopniowy wzrost wydatków, docelowo w 2030 r. w wysokości 10 mld zł.

Jak to wygląda w szczegółach? Nowy projekt zakłada, że maksymalny limit finansowania z Funduszu Dopłat zostanie zwiększony do ok. 40 mld zł (kwota na lata 2026 - 2030). Poza tym limity budżetowego finansowania dla lat 2024-2025 wzrosną z 1 mld zł rocznie do około 5 mld zł na rok.

Oprócz dużo większego dofinansowania programu wsparcia budownictwa socjalnego i komunalnego (BSK), rząd przewiduje też wzrost wartości wydłużonego o rok programu wspierania społecznego budownictwa czynszowego (SBC). Budżet tego drugiego programu finansowany przez BGK ma zwiększyć się z 4,5 mld zł do 7,0 mld zł.

- Analizując cały planowany wzrost wydatków budżetu na "czynszówki", akademiki i remonty pustostanów w perspektywie sześciu lat (do kwoty ok. 50 mld zł), warto pamiętać o inflacji, spodziewanym wzroście kosztów budowy i remontów oraz wymogach dotyczących bezemisyjności nowych budynków mieszkalnych (od 2030 r.). Mimo tego, cały czas mówimy o środkach, jakich w budownictwie społecznym za czasów III RP nigdy nie było - komentuje Andrzej Prajsnar, główny analityk Rynekpierwotny.pl.

Choć pytani przez nas specjaliści przyznają, że zwiększone środki na ten typ budownictwa są potrzebne, to program ogłoszony jako wielka reforma nie rozwiązują, ani nawet nie dotyka, kliku kluczowych problemów związanych z zasobem mieszkań komunalnych, co za kilka lat może się okazać nie lada problemem.

- Generalnie dobrze, że będą duże środki na budownictwo komunalne i społeczne, bo najbardziej ograniczające są tu niedobory finansowe po stronie samorządów. Przy czym dobrze, że zaplanowane środki mają być przeznaczone nie tylko na budowę nowych, ale także na remonty starych mieszkań komunalnych, bo to jest bardzo potrzebne. Jest jednak kilka problemów, których ten program i projekt w żaden sposób nie rozwiązuje, a które mogą zaważyć na tym, jak te mieszkania będą funkcjonować w przyszłości. Po pierwsze niedobre jest uzależnienie samorządów od środków z budżetu centralnego, bo osłabia to motywację do proaktywnego zdobywania finansowania i prowadzenia takiej polityki, by zasób komunalny zaczął generować swoje własne dochody, przynajmniej w takim zakresie, żeby utrzymywać wybudowane już lokale. Kolejny duży problem dotyczy tego, że wraz z tym programem nie idzie reforma zasad przyznawania i użytkowania mieszkań komunalnych i socjalnych. Zapisano jedynie, że nie mogą być w przyszłości sprzedane, i dobrze, że jest taki zakaz, choć nie jest to twarda gwarancja, bo kolejna rządząca ekipa polityczna może to zmienić - mówi Interii prof. Adam Czerniak, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH.

Jak tłumaczy, chodzi jednak o to, że wraz z tym programem nie dostarcza się samorządom narzędzi motywujących do tego, by ten nowy zasób komunalny utrzymywać i by był coraz mniej obciążający finansowo. Tymczasem nie wprowadza się mechanizmów, które ułatwiałyby samorządom dostosowywanie i podnoszenie czynszów, by w przyszłości własnymi siłami mogły pokrywać koszty utrzymania nieruchomości komunalnych, nie ma mechanizmów umożliwiających egzekwowania niepłaconych czynszów, nie ma propozycji racjonalnej zmiany przepisów eksmisyjnych. To powinno być wprowadzone w ramach tego programu i ustawy.

To zdaniem naszych rozmówców może być hamulec dla samorządów i nie jest pewne, że jak się zwiększy finansowanie, to automatycznie będzie przybywać mieszkań.

- Rząd argumentuje duży wzrost wydatków na program BSK (w perspektywie do 2030 r.) faktem, że wnioski złożone w jego ramach przez cały 2023 r. opiewały na kwotę 1,9 mld zł, czyli prawie dwukrotnie większą od dotychczasowego limitu finansowania na 2024 r. (1 mld zł). Można mieć jednak wątpliwości czy beneficjentom, czyli głównie gminom i TBS-om uda się wykorzystać wszystkie środki w ramach szybko rosnącego limitu. Już w latach 2024 - 2025 do rozdysponowania ma być ok. 5 mld zł rocznie. Jednakże zaplanowane fundusze nawet przy założeniu ich całkowitego wykorzystania (które wcale nie jest pewne) nie rozwiążą wszystkich problemów w segmencie budownictwa czynszowego - uważa Andrzej Prajsnar. Zwraca uwagę, że w 2023 r. wyraźnie wzrosła liczba rozpoczętych mieszkań społecznych czynszowych (TBS/SIM). Mowa o wzroście z 1243 (2022 r.) do 3498 lokali (2023 r.)

Tymczasem  podobnego "odbicia" nie widzimy w przypadku lokali komunalnych. Jego zdaniem w tym kontekście, rodzi się pytanie, czy do budowy kolejnych mieszkań komunalnych i socjalnych nie zniechęcają gmin problemy z zadłużeniem czynszowym, które pod koniec 2022 r. dotyczyło 46 proc. wspomnianych lokali. Mieszkania "TBS-owe" okazują się mniej problematyczne pod tym względem (27 proc. zadłużonych według GUS).

Łączne zadłużenie z tego tytułu na koniec ubiegłego roku to 4,3 mld zł.

- Mamy taką sytuację, że z jednej strony państwo daje duże pieniądze na rozbudowę zasobu mieszkań komunalnych, ale nie daje narzędzi żeby w przyszłości, po odcięciu "kroplówki" samorządy mogły nimi zarządzać i byłyby w stanie je utrzymywać. Ja już wcześniej proponowałem, by na przykład ułatwić samorządom egzekwowanie długów z tytułu niepłacenia czynszów za mieszkania komunalne, w taki sposób by wszelkie zadłużenie wobec państwa było łączone i windykowane wspólnie, podobnie jak obecnie windykowane jest zadłużenie podatkowe - mówi z kolei Adam Czerniak. Jak podkreśla, to trzeba zrobić przy wprowadzaniu tego programu, bo nie chodzi o to, żeby tylko dać pieniądze i pochwalić się dużymi kwotami. - Chodzi o to, żeby zrobić reformę, która da pozytywne skutki w przyszłości, a nie stanie się kiedyś dysfunkcyjnym systemem i problemem przeciążającym samorządy. Jeśli chcemy zbudować duży nowy zasób komunalny, przeznaczamy na to duże środki, to trzeba dobrze uregulować zasady jego funkcjonowania. Później, jak już mieszkania będą przyznane, będzie na to za późno - podkreśla.

Z kolei analityk RynekPierwotny.pl, zwraca uwagę, że w dalszym ciągu uregulowania wymaga kwestia tzw. wspólnego worka kredytowego dotycząca TBS-ów. - Chodzi o wątpliwości związane z tym, czy TBS-y powinny rozliczać z wszystkimi lokatorami koszty wszystkich kredytów zaciągniętych na budowy bloków. Wielu lokatorów mieszkań społecznych protestuje przeciwko temu, że po spłacie kredytu budowlanego na swój blok muszą nadal spłacać w czynszu zadłużenie dotyczące pozostałych inwestycji. Poza tym przepisy regulujące zasady działania TBS-ów/SIM-ów po kolejnych zmianach stały się mało przejrzyste, na co zwracają uwagę autorzy komentarzy prawnych - tłumaczy.

Jego zdaniem po przeanalizowaniu proponowanych zmian prawnych pozytywnie można ocenić pomysły rządu dotyczące obniżenia partycypacji dla lokatorów mieszkań społecznych, a także utrudnienia lub wręcz uniemożliwienia wykupu nowo budowanych lokali. - W tej drugiej kwestii wymagana będzie jednak konsekwentna polityka kolejnych rządów. W kontekście nowych inwestycji, wiele będzie natomiast zależało od podejścia samorządów. Duża grupa gmin niebawem przyjmie nowe programy gospodarowania zasobem mieszkaniowym (na drugą połowę dekady) - dodaje.

Damian Kaźmierczak, główny ekonomista PZFB jest mocno sceptyczny co do tego czy duże kwoty automatycznie przełożą się na dużą liczbę wybudowanych mieszkań, zwłaszcza w kontekście spektakularnej porażki jaką zaliczył na tym polu poprzedni rząd.

-  Lewica deklaruje 50 mld zł na budownictwo społeczne i komunalne do 2030 roku. Liczby można mnożyć, ale tak naprawdę liczą się konkrety poparte odpowiednimi zdolnościami organizacyjnymi, które dałyby nam nadzieję, że plany w zakresie polityki mieszkaniowej państwa będą z sukcesem realizowane. Na dziś takiego potencjału i możliwości po stronie rządowej nie widzę (obym się mylił!) - komentuje na platformie X (Twitter). Pomimo daleko posuniętego sceptycyzmu deklaruje, wsparcie realizacji postulatu Lewicy z całą mocą. - Budownictwo społeczne i komunalne jest brakującym elementem układanki na polskim rynku mieszkaniowym, na którym na skutek decyzji kolejnych rządów dominującą pozycję osiągnęły podmioty komercyjne - dodaje we wpisie na TT.

Jeśli uda się przeprocedować ustawę przez parlament kluczowa będzie sprawność samorządów. Czy poradzą sobie z samym wybudowaniem mieszkań?

- Mam wrażenie, że pieniądze trafią do sprawnie działających samorządów, co z jednej strony jest dobre, bo zostaną efektywnie wykorzystane, ale z drugiej oznacza to, że niekoniecznie trafią tam, gdzie jest największa potrzeba wybudowania mieszkań komunalnych. Być może wcześniej trzeba zrobić na poziomie wojewódzkim ocenę potrzeb mieszkaniowych, żeby wiedzieć gdzie konkretnie są potrzebne na ten cel największe kwoty. Niestety często z pomocą publiczną w Polsce jest tak, że nie trafia ona do najbardziej potrzebujących i wykluczonych, ale do najbardziej obrotnych. Obawiam się, żeby tu nie było podobnie. Nie ma zmapowania potrzeb mieszkaniowych, więc nie wiadomo gdzie te pieniądze są najbardziej potrzebne - mówi Adam Czerniak.

Monika Krześniak-Sajewicz