Sezon na zamiany mieszkań
Od blisko roku rynek sprzedaży nieruchomości bardzo zwolnił. Wbrew pozorom nie jest to związane z bezpośrednim skutkiem kryzysu, który dotknął nasz kraj. Przyczyny znaczącego spadku sprzedaży mieszkań należy na pewno upatrywać w polityce banków, które uległy medialnej panice na wieść o światowej recesji i z dnia na dzień zakręciły kurek z kredytami hipotecznymi.
Od najgorszego momentu minęło sporo czasu (był to okres wrzesień - październik 2008 r.), opadły emocje, coraz więcej banków wraca na rynek kredytów hipotecznych. Banki co prawda wracają, ale - niestety - z "pewną nieśmiałością".
Właściwie wszystkie instytucje finansowe jednym głosem uznały, że kredyty w naszej ulubionej walucie - franku szwajcarskim - są piekielnie niebezpieczne. Nie wiem skąd takie absurdalne - i niestety gremialne - podejście, szczególnie, że złotówka od okresu przed kryzysem straciła wobec franka 40-50 proc. No, bo pewnie jak kredytobiorca straci pracę, to łatwiej będzie mu wysupłać zaskórniaki na spłatę znacznie droższego kredytu w złotówkach niż ratę we frankach? Dziwne rozumowanie?
Tak czy owak, nasz kochany frank, a także kredyty w innych walutach (euro, dolar) są na naszym rynku dostępne dla wąskiej grupy klientów, tj. posiadających dochody znacznie wyższe od tzw. średniej krajowej. Zmiana ta - w mojej opinii - jest zmianą trwałą. Nie spodziewajmy się, że w miesiąc lub dwa coś się w tej materii zmieni. Co to oznacza? Odpadła na czas dłuższy - jako potencjalni nabywcy własnego M - bardzo liczna grupa osób średnio zarabiających, czyli takich, które mogą udźwignąć spłatę kredytu o oprocentowaniu na poziomie ok. 4 proc. (może mieć to miejsce w przypadku kredytu walutowego), ale nie są w stanie spłacać znacznie droższych kredytów w złotówkach.
Drugim problemem, jaki zaczął już być odczuwalny na polskim rynku nieruchomości, to ograniczenia - wynikające także z opisanej powyżej polityki naszych banków - przy ewentualnej zamianie mieszkania. Mówimy tu najczęściej o sytuacji tzw. rozwijającej się rodziny. Ma ona już, co prawda, mieszkanie, nie ma zaś często oszczędności. Ale przecież rodzą się czasem dzieci i nie zawsze pomieścimy się w 30 - 40 metrach, które udało się kupić (też na kredyt) przed kilkoma laty. Ale z drugiej strony - w międzyczasie poprawiły się w tej rodzinie dochody i zwiększenie raty spłacanego kredytu o kilkaset złotych nie jest problemem dla budżetu.
Jeszcze rok - dwa lata temu, problem ten był dość łatwo rozwiązywalny. Banki bez problemu dawały bardzo tanie kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości, co odważniejsi na taki krok mogli zdecydować się więc bez większego ryzyka. Po tej operacji wystarczyło sprzedać swoje poprzednie mieszkanie. Tak było kiedyś, ale teraz - w większości przypadków - będzie to niemożliwe, chyba, że dochody danej rodziny są naprawdę bardzo, bardzo wysokie. Oczywiście pozostaje stosowana czasem tzw. transakcja wiązana (czyli w tym samym czasie kupujemy nowe mieszkanie i sprzedajemy swoje), ale jeśli którejś ze stron coś się nie uda z kredytem? Możemy zostać na lodzie: albo bez mieszkania, albo bez wpłaconego zadatku na zakup nowego M. Wszak banki obecnie znacznie częściej niż przed rokiem wydają przypadkowe decyzje, odmawiając kredytu na podstawie własnego widzimisię.
Czy jest więc jakieś wyjście z tej patowej sytuacji? W mojej opinii - częściowo tak.. Właściwie zupełnie niewykorzystany jest potencjał rynku zamian. Przecież mając swoje mniejsze mieszkanie, nawet obciążone kredytem, mamy w nim (najczęściej) zamrożone środki, które mogą stanowić wkład własny na zakup droższej nieruchomości. Tym wkładem może być w tej sytuacji różnica pomiędzy aktualną wartością rynkową naszego mieszkania, a kwotą zadłużenia - jeśli zakup lokalu miał miejsce kilka lat temu, niemal zawsze okaże się, że w ten sposób wyliczona kwota to spory kapitał na zakup większego mieszkania.
Ale możemy mieć także do czynienia z sytuacją odwrotną - jesteśmy zmuszeni do przejścia z mieszkania (czy domu) większego na mniejsze. Typowa sytuacja to rodzina emerytów posiadająca duże mieszkanie, z którego wyprowadziły się dzieci. Emerytury w naszym kraju nie pozwalają na ogół na dostanie życie, a koszty utrzymania mieszkania są wysokie. Co robić?
I w tej sytuacji optymalnym rozwiązaniem byłaby zamiana - tym razem jednak zamiast brać kredyt na zakup nowego lokalu, właściciel dostaje mieszkanie mniejsze wraz ze sporą gotówką - tj. dopłatą, wynikającą z różnicy cen obu nieruchomości.
Podobnie można by rozwiązać inny problem - kiedy właściciel dużego mieszkania jest mocno zakredytowany i nie radzi sobie ze spłatą zadłużenia. Zanim bank wypowie umowę i zapuka komornik, warto wziąć sprawy w swoje ręce wcześniej i szukać możliwości zamiany na lokal mniejszy z dopłatą, która pozwoli spłacić zadłużenie (lub przynajmniej jego część) i w ten sposób problem zostanie rozwiązany.
Rozruszanie rynku zamian uważam za bardzo duży krok do przodu, biorąc pod uwagę obecną stagnację na rynku nieruchomości. A jak pisałem wcześniej, niemal pewne jest to, że chude lata w tej branży to stan trwały. Nie liczmy więc, że sytuacja ta poprawi się znacząco w najbliższym okresie.
No tak: zamiany to dobry pomysł. Ale kto się ma tym zająć? Swój głos kieruję przede wszystkim w kierunku deweloperów, którzy przecież szukają nowych możliwości upłynnienia swojego towaru - zainteresujcie się tym tematem! Co pewien czas znajdujemy w prasie informację, że dany deweloper przyjmuje mieszkania w rozliczeniu - na dzień dzisiejszy są to jednak bardzo rzadkie przypadki. Podobna sugestia w kierunku agencji nieruchomości - zamiast stale narzekać na swój los i nieurodzaj, może zainteresujecie się wprowadzeniem do swojej oferty pomocy w zamianach nieruchomości? A jak to zrobić? Na pewno trzeba będzie trochę popracować głową, ale jedno jest pewne - chętnych na takie rozwiązania nie brakuje.
Krzysztof Oppenheim
