Służebność przesyłu

Zgodnie z art. 3051 Kodeksu Cywilnego "nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu)".

Ustanowienie służebności przesyłu jest możliwe tylko na rzecz takiego przedsiębiorcy, który jest właścicielem urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz innych urządzeń podobnych lub który zamierza wybudować takie urządzenia. Przy definiowaniu pojęcia "przedsiębiorca", zgodnie ze stanowiskiem doktryny, należy stosować wykładnię rozszerzającą.Do zakresu pojęcia "przedsiębiorca" w rozumieniu art. 3051 Kodeksu Cywilnego należy zakwalifikować również jednostki samorządu terytorialnego i Skarb Państwa, w sytuacji gdy działalność związana z wykorzystaniem urządzeń przesyłowych wykonywana jest przez jednostkę nieposiadającą osobowości prawnej, na przykład zakład budżetowy [B. Rakoczy, "Służebność przesyłu w praktyce"]. Podsumowując, uprawniona do służebności przesyłu może być na przykład gmina, jeżeli urządzenia wodociągowe i kanalizacyjne są jej własnością i prowadzi ona działalność w zakresie zbiorowego zaopatrywania w wodę lub zbiorowego odprowadzania ścieków przez wyodrębniony zakład budżetowy.

Podmiotem, który może ustanowić służebność przesyłu, jest właściciel nieruchomości, na której urządzenia przesyłowe są lub mają być wybudowane. Podmiotem tym może być osoba fizyczna, prawna bądź inny podmiot, ponieważ ustawa nie wprowadza pod tym względem żadnych ograniczeń. Należy również uznać za dopuszczalne ustanowienie służebności przesyłu przez użytkownika wieczystego, jednakże w tym przypadku przedmiotem służebności przesyłu nie będzie nieruchomość, ale prawo użytkowania wieczystego [G. Bieniek, "Urządzenia przesyłowe...", s. 58; por. E. Gniewek, "O ustanowieniu służebności przez użytkowników wieczystych", Rejent 2007, nr 2].

Treścią służebności przesyłu jest korzystanie przez przedsiębiorcę w oznaczonym zakresie z cudzej nieruchomości, w zakresie niezbędnym do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania urządzeń przesyłowych. Będzie to oznaczać w praktyce możliwość wejścia na cudzy grunt przez pracowników przedsiębiorcy, któremu przysługuje służebność w celu na przykład wybudowania urządzenia, konserwacji, modernizacji, usunięciu awarii urządzenia.

Służebność przesyłu może zostać ustanowiona na podstawie umowy, orzeczenia sądu lub decyzji administracyjnej.

W przypadku, gdy służebność jest ustanawiana w drodze umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości bądź użytkownikiem wieczystym, a przedsiębiorcą przesyłowym, wówczas oświadczenie woli właściciela nieruchomości (użytkownika wieczystego) powinno być złożone w formie aktu notarialnego, natomiast przedsiębiorca przesyłowy może złożyć swoje oświadczenie w dowolnej formie.

Służebność przesyłu może zostać ustanowiona w drodze decyzji administracyjnej wydanej przez starostę na podstawie art. 124 Ustawy o gospodarce nieruchomościami [G. Jędrejek, Roszczenia..., s. 27; E. Gniewek (w:) E. Gniewek, Komentarz, 2008, s. 473]. Powyższą decyzję może wydać starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej -udzielenie zezwolenia następuje z urzędu albo na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, innej osoby lub jednostki organizacyjnej. W decyzji można ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Wydanie decyzji powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem (użytkownikiem wieczystym nieruchomości). Na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli założenie lub przeprowadzenie ciągów, przewodów i urządzeń uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać, aby odpowiednio starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej lub występujący z wnioskiem o zezwolenie, nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomości.

Ustanowienie służebności przesyłu może nastąpić również w drodze postępowania sądowego, w przypadku gdy przedsiębiorca przesyłowy i właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości nie mogą dojść do porozumienia. Postępowanie cywilne toczy się w trybie nieprocesowym. Właściwym jest sąd rejonowy, natomiast właściwość miejscowa sądu jest ustalona na podstawie położenia nieruchomości, która ma być obciążona służebnością przesyłu. We wniosku o ustanowienie służebności przesyłu należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, na których są lub mają być usytuowane urządzenia przesyłowe. We wniosku należy również wykazać, że ustanowienie służebności przesyłu jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z urządzenia przesyłowego, a ustanowienie tej służebności w drodze umowy jest niemożliwe. Przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu służebności przesyłu sąd powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia służebności przesyłu są niesporne i niewątpliwe, albo że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne. Sąd ustanawiając służebność przesyłu, w orzeczeniu ustala wysokość wynagrodzenia jakie będzie przysługiwało właścicielowi gruntu (użytkownikowi wieczystemu) od przedsiębiorcy przesyłowego.

Niestety, przepisy prawa nie regulują wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Wynagrodzenie powinno przede wszystkim odpowiadać charakterowi otrzymanego w zamian świadczenia i uwzględniać interesy obu stron. Doktryna i judykatura są zgodne, iż właścicielowi nieruchomości obciążonej należy się adekwatna (godziwa) rekompensata, ustalona w odniesieniu do między innymi stawek rynkowych za korzystanie z danego rodzaju rzeczy, w określonych warunkach z uwzględnieniem czasu posiadania rzeczy przez przedsiębiorcę przesyłowego.

W przypadku, gdy przez daną nieruchomość przebiegają urządzenia przesyłowe, a stan ten nie został dotychczas uregulowany, właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) przysługuje między innymi: ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem, zapłata wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, odpłatne przeniesienie własności części gruntu zajętego pod urządzenie przesyłowe na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego.

Marcin Zadrożny

aplikant adwokacki