Służebność przesyłu a kwota wynagrodzenia

Nieruchomości położone na wsi często stają się przedmiotem zainteresowania przedsiębiorców przesyłowych. Prowadząc poszczególne inwestycje, wykorzystują oni cudze nieruchomości do lokowania na nich urządzeń, służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz innych urządzeń podobnych. Mają takie prawo, ponieważ umożliwia im to polski system prawny. Albo dogadają się w tym zakresie z właścicielem nieruchomości albo skorzystają z formy przymusowego, administracyjnego wejścia na grunt, dzięki wydanej przez właściwego starostę decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości. Oczywiście każdorazowo, takie wejście na nieruchomość związane jest z przysługującym właścicielowi odszkodowaniem lub inną formą wynagrodzenia. Niejednokrotnie jednak, przedsiębiorcy przesyłowi zaniżają wartość należnego stronie świadczenia. Jak prawidłowo je ustalić?

W 2017 r. Sąd Najwyższy pochylił się nad problematyką wynagrodzenia za ustanowioną służebność przesyłu. Zgodnie z art. 3051 Kodeksu cywilnego służebnością przesyłu określa się sytuację, w której dokonuje się obciążenia nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia przesyłowe, prawem, polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Inaczej mówiąc, właściciel nieruchomości wciąż pozostaje jej właścicielem i może realizować wynikające z tego faktu prawa. W odniesieniu jednak do konkretnego kawałka tej nieruchomości, musi on znosić fakt, iż prawo korzystania z niej posiada inny podmiot. Na nieruchomości może zatem powstać linia wysokiego napięcia, kanalizacja, stacja transformatorowa lub inne urządzenie przesyłowe.

Służebność przesyłu nie powstaje sama z siebie lub z mocy prawa. Do jej ustanowienia konieczne jest zawarcie umowy. Ewentualnie, jeżeli któraś ze stron odmawia zawarcia umowy, ta druga może wystąpić do sądu o ustanowienie służebności w zamian za stosowne wynagrodzenie. Oczywiście przedsiębiorstwo, na rzecz którego ustanowiono służebność, nie może w sposób dowolny korzystać z wyznaczonego kawałka nieruchomości. Ta służebność powinna być wykonywana w taki sposób, aby jak najmniej utrudniała korzystanie z tej nieruchomości. - podkreśla Robert Tomaszewski - Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Sąd Najwyższy w wyroku z 12 października 2017 r., sygn. akt IV CNP 76/16, przesądził zatem, jaki jest prawidłowy sposób ustalania wysokości wynagrodzenia za służebność przesyłu. Zgodnie z tym orzeczeniem "wysokość wynagrodzenia (...) powinna zatem odpowiadać stawkom za korzystanie z rzeczy określonego rodzaju, biorąc pod uwagę ceny, występujące na rynku." Nadto "ustalenie wysokości wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości w zakresie służebności przesyłu powinno być proporcjonalne do stopnia ingerencji skarżącego w treść prawa własności i uwzględniać wartość nieruchomości".

Specjaliści, dokonujący wyceny służebności przesyłu, wskazują zatem na kilka podstawowych elementów, wpływających na wartość wynagrodzenia. Po pierwsze jest to wartość rynkowa jednego metra kwadratowego nieobciążonej nieruchomości. Po drugie wielkość pasa, który został objęty oddziaływaniem urządzeń przesyłowych, czyli wielkość tak zwanej strefy ograniczonego użytkowania. Po trzecie stopień ograniczenia możliwości korzystania z zajętego przez urządzenie pasa gruntu przez właściciela nieruchomości. Po czwarte natomiast stopień zmniejszenia wartości nieruchomości w strefie ograniczonego użytkowania.

"Warte przy tym podkreślenia jest to, że wiele osób od lat żyje z liniami wysokiego napięcia na swoich działkach i nigdy nie otrzymała za to należnego wynagrodzenia. Najczęściej urządzenia przesyłowe posadowiono bowiem przed wejściem w życie przepisów, dotyczących służebności przesyłu albo po prostu właściciele nigdy nie wystąpili o należne im odszkodowanie z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, wynikającego z wydanej decyzji administracyjnej. Nasi klienci często przychodzą do nas z takim problemem. Staramy się udzielić im wszelkich, niezbędnych informacji na ten temat" - stwierdza Robert Tomaszewski.

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze