Spadek cen transakcyjnych złą wróżbą dla rynku mieszkaniowego

Oczekiwania dotyczące potencjału wzrostu cen w nadchodzących 12 miesiącach są systematycznie rewidowane w dół. 2,2 proc. to najniższy poziom w 10-miesięcznej historii badania, aczkolwiek wystąpił po raz drugi z rzędu. To jednak nie musi przesądzać o zahamowaniu spadku optymizmu doradców Home Broker. Podobna sytuacja miała już bowiem miejsce w miesiącach wakacyjnych, po których nastąpiło dalsze obniżenie prognoz.

Czynnikami ograniczającymi wzrost cen niezmiennie pozostają duża podaż lokali o stosunkowo niskim standardzie, ożywienie w inwestycjach na rynku pierwotnym, któremu towarzyszą atrakcyjne promocje cenowe, czy niezdecydowanie kupujących.

Według danych Home Broker czas, jaki upływa od wystawienia mieszkania na sprzedaż do zawarcia umowy przedwstępnej wydłużył się ostatnio z 71 do 91 dni (dane dla lokali, w przypadku których ostateczną umowę sprzedaży zawarto w sierpniu). Co prawda całkowity czas sprzedaży skrócił się w ciągu miesiąca o 16 dni, do 108 dni, jednak prawdopodobnie było to spowodowane wyjątkowo dużym odsetkiem zakupów dokonywanych za gotówkę.

Po stronie czynników wpływających pozytywnie na poziom cen wciąż kluczowa pozostaje liberalizacja polityki banków w zakresie kredytów mieszkaniowych, a także ogromne potrzeby mieszkaniowe. Po stronie czynników wspierających wzrost cen w poszczególnych miesiącach 2010 r. duże znaczenie miały do tej pory poprawiające się nastroje konsumentów. Wrześniowe badanie GUS przyniosło jednak znaczące pogorszenie bieżących ocen koniunktury konsumenckiej, co może być złym sygnałem na przyszłość.

Złym sygnałem w kontekście oceny przyszłych zjawisk na rynku nieruchomości może być też ostatni odczyt cen transakcyjnych Home Broker i Open Finance. Mediana zmian cen transakcyjnych w 16 największych miastach w okresie lipiec-wrzesień (rok do roku) obniżyła się o 0,3 proc. po siedmiu miesiącach nieprzerwanego wzrostu.

Portal Global Property Guide, monitorujący rynku nieruchomości mieszkaniowych na świecie, w swojej analizie podsumowującej pierwsze półrocze, ocenia, że ceny mieszkań w Polsce wciąż jeszcze utrzymują się na zbyt wysokim poziomie. Analitycy portalu generalnie dość pesymistycznie patrzą na rynki europejskie, chociaż w części krajów Starego Kontynentu (np. Irlandia, Ukraina, Hiszpania, Wielka Brytania) dokonało się znaczące dostosowanie cen.

W ocenie Global Property Guide najbardziej perspektywicznym rynkiem w Europie jest Turcja ze względu na niskie ceny metra kwadratowego w Stambule (średnio 1390 euro za m kw.), przeciętną rentowność najmu (5,5 proc.), akceptowalny poziom kosztów transakcyjnych (ok. 10 proc. łącznie dla obu stron transakcji), stosunkowo niską stopę podatkową dla dochodów z najmu, a także szybki rozwój gospodarki. Po stronie zagrożeń związanych z inwestowaniem na tureckim rynku portal wymienia częste ruchy tektoniczne.

Drugim ciekawym w ocenie Global Property Guide rynkiem w Europie są Węgry. W przypadku tego kraju rekomendacja nie jest jednak tak jednoznaczna, jak w przypadku Turcji ze względu na dużą niepewność związaną z sytuacją gospodarczą i złym stanem finansów publicznych. Ceny metra kwadratowego w Budapeszcie oscylują według danych portalu wokół 1683 euro. Rentowność najmu jest wyższa niż w Turcji (8 proc.). Całkowite koszty transakcyjne (kupujący i sprzedający) wynoszą ok. 11 proc.

W innych częściach świata Global property Guide rekomenduje inwestycje na rynkach Ameryki łacińskiej (Peru, Panama, Brazylia, Chile), w wybranych stanach USA czy w Egipcie. Problemem jest Azja. Inwestowanie w nieruchomości przez cudzoziemców na wciąż szybko rosnących (mimo działań władz państwowych mających powstrzymać narastanie bańki spekulacyjnej) rynkach Chin, Singapuru czy Hongkongu jest bowiem bardzo ograniczone. Stąd rekomendacja portalu dla Malezji.

W październikowym badaniu Home Broker w zasadzie nie zmieniła się relacja optymistów do pesymistów, czyli oczekujących wzrostu i spadku cen mieszkań w największych miastach Polski. Do pierwszej grupy zalicza się teraz 74 proc. biorących udział w badaniu, a do drugiej - 26 proc.

- - - - -

Home Broker publikuje co miesiąc wskaźnik prognozujący zmianę przeciętnej ceny metra kwadratowego mieszkań w największych miastach Polski w najbliższych 12 miesiącach. Wskaźnik dla całego kraju jest medianą oczekiwań doradców w obrocie nieruchomościami, ważoną liczbą odpowiedzi przypadających na poszczególne miasta uwzględnione w badaniu.

W prognozowaniu zmiany ceny metra kwadratowego w najbliższych 12 miesiącach Home Broker posługuje się powszechnie znaną i wykorzystywaną metodą heurystyczną (intuicyjną). Stosuje się ją w dziedzinach nowych, w przypadku których trudno skwantyfikować istniejące zależności, a także trudno przeprowadzić analizę retrospektywną. W ocenie Home Broker polski rynek nieruchomości mieszkaniowych spełnia te kryteria.

Metoda opiera się na opiniach oraz intuicji badawczej ekspertów z danej dziedziny, stanowiących liczną grupę oraz umiejących myśleć w niezależny sposób. Jedną z odmian metody heurystycznej jest metoda delficka, wykorzystana po raz pierwszy w badaniach w 1966 roku. Polega ona na opracowaniu ankiet skierowanych do ekspertów, analizie statystycznej otrzymanych wyników i sformułowaniu w oparciu o nie ogólnych wniosków. Za prognozę przyjmuje się opinię większości zgodnych uczestników badania.

Katarzyna Siwek

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL