Problem, który dość często pojawia się w obecnej sytuacji dotyczy zakupu mieszkań przy częściowym finansowaniu z kredytu. Co się stanie, jeśli przed sprzedażą starego lokalu kupimy nowy, wspierając się pomocą instytucji kredytowej, a dopiero po wykończeniu nabytego mieszkania zdecydujemy się na sprzedaż starego i spłatę zobowiązań wobec banku. Czy w takiej sytuacji środki uzyskane z późniejszej sprzedaży starego mieszkania będzie można przeznaczyć na spłatę zaciągniętego wcześniej kredytu mieszkaniowego i bez obaw skorzystać ze zwolnienia podatkowego? Załóżmy zatem, że nasze mieszkanie kupiliśmy jeszcze przed nowelizacją, a zatem przed 1 stycznia 2007 r., następnie nabyliśmy nowe cztery kąty, zaciągając kredyt w banku. Teraz zamierzamy sprzedać stare mieszkanie i spłacić w ten sposób ciążący na nas kredyt. Realne są jednak obawy, czy na części uzyskanych ze sprzedaży przychodów swej ręki nie położy fiskus, bo przecież nowe mieszkanie kupiliśmy przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży. Jeszcze do niedawna nie było bowiem pewne, czy spłata każdego wcześniej zaciągniętego kredytu może być poczytana jako przeznaczenie środków na cel mieszkaniowy.
Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176 ze zm.) przychód ze sprzedaży nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości, jak również spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej podlega opodatkowaniu w wysokości 10 procent uzyskanego dochodu. Dotyczy to oczywiście sytuacji, w której zbycie nie następuje w ramach wykonywanej działalności gospodarczej oraz jest dokonywane w okresie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego lokalu lub jego wybudowanie. Jednocześnie jednak z tak nałożonego podatku można było się zwolnić w oparciu o art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) w/w ustawy, a ściślej o jego dotychczasowe brzmienie (dziś normy te są już uchylone, jednak zgodnie z przepisami przejściowymi stosuje się je nadal do nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r.). Warunki skorzystania z powoływanego zwolnienia były dwa. Po pierwsze - przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na nowy cel mieszkaniowy na terytorium RP. Po drugie zaś - wydatkowanie tych środków w okresie maksymalnie dwóch lat po dniu sprzedaży. Nie budzi wątpliwości, że momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży jest data faktycznego wydatkowania przychodu. A zatem, aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła skorzystać ze zwolnienia z art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) i e), sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatków, o których mowa w tym przepisie. Wobec tego, rodzi się obawa, że organy podatkowe nie zaakceptują argumentacji, w myśl której wydatkowanie środków na spłatę kredytu można by potraktować jako wydatkowanie przychodu na nowy cel mieszkaniowy. Głównym problemem jest tu chronologia wydarzeń, a ściślej to, że przecież nowe M nabyliśmy wcześniej niż możliwe było rozporządzanie pieniędzmi ze sprzedaży. W takiej sytuacji fiskus upomniałby się o swoje 10 procent z uzyskanego przychodu. Na szczęście ustawodawca ochronił podatników przed tego typu obawami w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e), a wszelkie wątpliwości rozwiała wydana całkiem niedawno interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 26 stycznia 2010 r. (sygn. sprawy: IPPB1/415-891/09-5/JB). Zgodnie z przeprowadzoną w niej wykładnią, momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości jest również moment spłaty kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji celu mieszkaniowego. Istotne jest jednak to, aby ów cel był wyraźnie wskazany w umowie kredytowej i wynikał z jej treści. Wówczas bez obaw można będzie skorzystać ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa była w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e).
Idąc dalej tym tropem, warto się zastanowić, czy celem mieszkaniowym może być sam remont nowo nabytego mieszkania. Jeśli tak, to ponownie otwierałaby się droga do wspomnianego zwolnienia przychodów uzyskanych ze sprzedaży mieszkania. Tu ustawodawca również pozostaje hojny i chroni nasze pieniądze przed fiskusem, postanawiając, iż ze zwolnienia korzystać będzie również ta część przychodów, którą wydatkowaliśmy na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku albo lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium RP. Pozwala to na zastosowanie wspomnianego zwolnienia także wtedy, gdy wcale nie kupujemy nowego mieszkania a tylko zdecydujemy się na remont innego, które także jest naszą własnością. Co więcej, w zakresie omawianego uprawnienia pozostają także adaptacje na cele mieszkalne własnego budynku lub lokalu niemieszkalnego.
Ponieważ przepisy podatkowe dotyczące sprzedaży nieruchomości ulegały w ostatnich latach kilku zmianom, potrzeba dużej ostrożności, aby nie popełnić błędu i nie narazić się na gniew fiskusa. Z uwagi na zasadę ochrony praw nabytych, część starych rozwiązań pozostaje w mocy do tej pory. Z pewnością specyfika rynku nieruchomości i fakt, że mieszkania sprzed połowy lat dziewięćdziesiątych jeszcze długo będą przedmiotem obrotu spowodują, iż nie szybko zapomnimy o starych regulacjach na tym polu.
Justyna Zając-Wysocka, radca prawny, Dyrektor Departamentu Doradztwa Podatkowego Małopolskiego Instytutu Studiów Podatkowych w Krakowie
Artykuł ma charakter jedynie informacyjny i stanowi publikację zainspirowaną treścią artykułów prasowych, interpretacji organów podatkowych i orzeczeń sądów administracyjnych. Nie stanowi porady ani opinii podatkowej czy prawnej w rozumieniu art. 2 ust. 1 i art. 31 ustawy o doradztwie podatkowym (Dz. U. z 1996 r. Nr 102, poz. 475, ze zm.) i jest odzwierciedleniem poglądów wyrażanych przez autorów publikacji. Małopolski Instytut Studiów Podatkowych Sp. z o.o. nie bierze odpowiedzialności za ewentualne skutki podejmowanych decyzji na ich podstawie.
