W 2023 roku było 1,074 mln podatników, którzy rozliczali się z fiskusem z tego tytułu. Od ubiegłego roku te przychody są opodatkowane tylko w jeden sposób, czyli ryczałtem (8,5 proc., a przychód powyżej 100 tys. zł - 12,5 proc.).
- Według moich wyliczeń, uwzględniając zmianę opodatkowania, czyli biorąc pod uwagę, że wcześniej część osób rozliczała dochody najmu w oparciu o skalę podatkową i odliczała koszty, to łączna liczba osób czerpiących dochody z najmu wzrosła w ciągu roku o 66 tys. podatników - mówi Interii Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów, doradca firmy simple.rent.
Podatki proste, ale bardzo niskie
Warto zaznaczyć, że szczegółowe dane za 2023 rok zostały dopiero opublikowane. Wynika z nich również, że średni przychód z najmu przypadający na jednego podatnika to 30 tys. zł. Przy czym prawie 39,5 tysiąca podatników mających przychody wyłącznie z najmu prywatnego przekroczyło 100 tysięcy zł dochodu i płaciło 12,5 proc. ryczałtu.
- Ja uważam, że prostota podatku jest dobra, bo jest impulsem do płacenia daniny. Natomiast trudno oszacować, jaka jest szara strefa. Po pierwsze dlatego, że umowa najmu zgodnie z prawem, może być zawarta tylko w formie ustnej i to wystarczy. Można się jedynie domyślać, że przynajmniej część robi tak, bo nie zamierza płacić podatku. Świadczą o tym choćby cykliczne badania "Portfel Studenta" przeprowadzanego przez Warszawski Instytut Bankowości, z których wynika, że 3-8 proc. w zależności od roku przyznaje, przyznaje, że ma ustną umowę najmu zawartą z właścicielem mieszkania. Niestety nie mamy danych pokazujących, ile osób mieszka w wynajmowanym mieszkaniu i płaci rynkowy czynsz - mówi Interii Hanna Milewska-Wilk.
Jak dodaje, nawet w spisie powszechnym GUS nie było pytania o tytuł prawny do zajmowanego mieszkania, bo było tylko pytanie o formę prawną mieszkania (czyli tylko o to, czy dane mieszkanie jest spółdzielcze, własnościowe czy komunalne). Nie wiadomo więc, jak skontrolować czy oszacować, jaka grupa nie płaci podatku od najmu. - Jedyne badania to pokazujące robi Eurostat, ale na małej próbie 1 tys. osób, więc ciężko uznać to za miarodajne dane, na których można się opierać w tym kontekście - mówi Hanna Milewska-Wilk.
Szarej strefy nikt nie bada
Z opublikowanych właśnie danych wynika też, że w 2023 roku fiskus skontrolował tylko... 107 podatników pod kątem rozliczeń podatkowych.
- Te dane pokazują też jedną istotną rzecz. Coraz większa grupa osób fizycznych czerpie dochody z najmu, a główny dyskurs i rozgłos dotyczył w ostatnich kilku latach funduszy, które oddają do użytku zaledwie 5 tys. lokali rocznie. Tu wyraźnie widać proporcje - dodaje ekspertka.
Co jeszcze mówią opublikowane właśnie dane za 2023 rok (pełne dane podawane są z dużym poślizgiem i zostały upublicznione 29 października)?
W 2023 roku 81 180 podatników dokonało zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego (to bezpieczniejsza dla właściciela mieszkania forma umowy).
Jednocześnie właściciele nieruchomości są preferencyjnie opodatkowani. Ktoś, kto inwestuje w obligacje skarbowe, płaci wyższy podatek niż ktoś, kto czerpie zyski z najmu. Wyżej opodatkowany jest także dochód z pracy.
Preferencyjne opodatkowanie do zmiany?
Czy preferencyjne opodatkowanie zysków z najmu ma uzasadnienie czy powinno być podniesione?
- Biorąc pod uwagę aktualną sytuację na rynku nieruchomości mieszkań wydaje się, że zmiany podatkowe są niezbędne. Chodzi o to, aby zakup mieszkań przestał być najbardziej opłacalną z podatkowego punktu widzenia inwestycją. Dzisiaj coraz częściej inwestorzy decydują się na zakup mieszkań, nawet jeśli nie planują ich wynajmować. Takie pustostany w żaden sposób nie rozwiązują napiętej sytuacji na rynku najmu mieszkań, a jednocześnie po 5 latach zapewniają dochód wolny od opodatkowania. Jednocześnie opodatkowanie dochodów pasywnych korzystniejsze od opodatkowania dochodów z pracy powoduje coraz większy rozłam społeczeństwa - mówi Interii Małgorzata Samborska, doradca podatkowy i partner w Grant Thornton Polska.
Jak dodaje, być może opodatkowanie dochodów z najmu podatkiem Belki byłoby jakimś rozwiązaniem, jednak zastrzega, że dochody z kapitałów pieniężnych trudno porównywać z dochodami z najmu. Dzisiejsze opodatkowanie ryczałtem od przychodów powoduje brak możliwości rozliczania kosztów. - Niemniej jednak i tak stawka 8,5 proc. jest bardzo atrakcyjna. Gdybym miała proponować jakąś zmianę, to w pierwszej kolejności dotyczącą opodatkowania dochodów ze zbycia nieruchomości trzeciej lub czwartej bez względu na okres jej posiadania - komentuje Małgorzata Samborska.
Szanse na ukrócenie preferencji podatkowych dla właścicieli nieruchomości są jednak nikłe, bo posłowie od lewa do prawa inwestują w mieszkania. Rekordzistą jest Robert Kropiwnicki z PO, który ma 12 mieszkań. Ale posiadaczami kilku mieszkań i nieruchomości są także politycy innych partii, także Lewicy, która głosi hasło "mieszkanie prawem, nie towarem". Przykładowo minister Dariusz Wieczorek z Lewicy ma 6 nieruchomości, ale nie jest jedynym przedstawicielem tego ugrupowania, który ma kilka mieszkań.
Monika Krześniak-Sajewicz
