Sprzedający schodzą z ceny
Ceny mieszkań na rynku wtórnym niezmiennie są przedmiotem zainteresowania setek tysięcy Polaków - właścicieli, myślących o sprzedaży i tych, którzy planują zakup. W pamięci wszystkich pozostają nie tak dawne, dynamiczne wzrosty cen, których tempo przyprawiało o zawrót głowy. Jednak czas płynie nieubłaganie i to, co wydaje się nam, że działo się jeszcze wczoraj, w rzeczywistości miało miejsce już ładnych kilka lat temu.
Przyglądając się historycznym zestawieniom przygotowywanym przez serwis Oferty.net można dostrzec, że w pięciu największych polskich miastach nastąpił wyraźny spadek średnich cen ofertowych sięgający 10 proc.
Na rynku warszawskim ceny ofertowe w grudniu 2010 były niższe w porównaniu z grudniem 2007 r. o 5,2 proc. Choć nie jest to liczba imponująca, to przypomnijmy, że tylko w ciągu dwóch lat - od stycznia 2006 do grudnia 2007 - ceny w Warszawie poszybowały w górę o blisko 70 proc. (z 5629 PLN do 8560 PLN w grudniu)!
W Krakowie obecna średnia stawka ofertowa wynosząca 7600 PLN/m2 jest o 5,6 proc. niższa do tej sprzed 3 lat. W Poznaniu podobnie - nominalny spadek cen wyniósł ok. 5,6 proc. O ponad 10 proc. niższe od tych sprzed 3 lat są aktualne stawki za m2 we Wrocławiu i w Gdańsku.
W Krakowie obecna średnia stawka ofertowa wynosząca 7600 PLN/m2 jest o 5,6 proc. niższa od tej sprzed 3 lat. W Poznaniu podobnie - nominalny spadek cen wyniósł ok. 5,6 proc. O ponad 10 proc. niższe od tych sprzed 3 lat są aktualne stawki za m2 we Wrocławiu i w Gdańsku.
Jeżeli do podanych spadków cen doliczymy utratę wartości wynikającą z inflacji (ta w tym czasie wyniosła ok. 11 proc.), to obecne średnie stawki ofertowe są realnie niższe od tych sprzed 3 lat o 15-20 proc.
Wreszcie doczekaliśmy się decyzji w sprawie zmian w Rodzinie na Swoim. Rząd nie tylko przyjął ograniczenia zaproponowane przez Ministerstwo Infrastruktury, ale jeszcze je zacieśnił, rezygnując przy tym z rozszerzenia grupy beneficjentów o singli i związki partnerskie. Zmiany są bardzo poważne i znacznie utrudnią dostęp do preferencyjnych kredytów, z których w 2010 r. skorzystało ponad 43 tys. klientów.
Przede wszystkim projekt zakłada obniżenie limitów cen nieruchomości dopuszczonych do RnS o 21,4 proc. co praktycznie wyłączy dostęp do dopłat w wielu lokalizacjach. Ponadto program zostanie ograniczony do rynku pierwotnego, czyli preferencyjnego kredytu nie uzyskamy kupując nieruchomość z drugiej ręki. Dla potencjalnych chętnych ma to ogromne znaczenie, gdyż sześć na dziesięć mieszkań kupowanych w RnS pochodzi właśnie z rynku wtórnego. Kolejnym ograniczeniem jest wprowadzenie maksymalnego wieku kredytobiorcy (35 lat), a mimo wcześniejszych zapowiedzi, programu nie rozszerzono o singli i związki partnerskie. Na razie nie wiadomo jeszcze, kiedy nowelizacja wejdzie w życie, ale oczekujemy, że w najbliższych miesiącach RnS będzie cieszył się największą popularnością.
Tymczasem w ofertach banków noworoczna ofensywa trwała w styczniu w pełni. Cenniki uatrakcyjniło co najmniej dziesięć banków, dzięki czemu średnia marża kredytu złotowego z 10-proc. wkładem własnym spadła poniżej 1,6 pkt proc, a w euro do ok. 2,5 pkt proc. Klienci mają większy wybór, ale nie dotyczy on wszystkich chętnych. Wiele instytucji premiuje osoby dobrze zarabiające. Co ważne, na uatrakcyjnienie oferty decydują się nie tylko małe banki, ale i te ze ścisłej czołówki jeśli chodzi o liczbę udzielanych kredytów. Zmiany wprowadziły m.in.: BZ WBK, mBank, MultiBank, Nordea, Pekao i Raiffeisen.
Szczyt wzrostu notowań franka windującego raty kredytów hipotecznych mamy już na szczęście za sobą. Od 30 grudnia do 20 stycznia notowania franka spadły o 17 groszy (ponad 5 proc.), dzięki czemu średnia rata kredytu w tej walucie mogła spaść nawet o 40 zł na każde 100 tys. złotych posiadanego kredytu (spadek zależny jest od parametrów danego kredytu). Spadki notowań euro były nieco mniejsze, bo wyniosły ok. 4 proc., co przekłada się na ratę niższą o kilkanaście do 20 zł na każde 100 tys. zł kredytu. Zmiany stawek LIBOR CHF oraz EURIBOR były niewielkie i nie mają one wpływu na wysokość oprocentowania kredytów.
Oczekiwana podwyżka stóp procentowych była dyskontowana przez rynek już od dłuższego czasu, a ogłoszenie jej 19 stycznia sprawiło, że dzień później 3-mies. WIBOR zyskał aż 10 pkt bazowych i wzrósł do 4,08, najwyższego poziomu od początku kwietnia 2010 r. Wzrost od dołka z jesieni 2010 r. wynosi 26 pkt bazowych, wygląda więc na to, że rynek wziął na poważnie słowa prezesa Narodowego Banku Polskiego Marka Belki, który zapowiedział, że styczniowa podwyżka nie była jedyną w tym roku. Od publikacji poprzedniego wspólnego raportu Open Finance i Oferty.net WIBOR 3M wzrósł o 15 pkt bazowych, co przekłada się na wzrost raty o 6-7 zł na każde 100 tys. kredytu.
Końcówka roku tradycyjnie była dla rynku mieszkaniowego okresem znikomego popytu i znacznie ograniczonej podaży. W tym czasie ceny ofertowe, podobnie jak w poprzednich miesiącach, zanotowały niewielkie wahnięcia, mieszczące się w przedziale plus-minus 2 proc. Wyjątek stanowiły dwa miasta - Białystok, w którym średnia stawka za m2 mieszkania wzrosła o 2,8 proc. oraz Rzeszów, w którym grudniowa średnia była o 4 proc. niższa od listopadowej.
Jak powszechnie wiadomo o wartości nieruchomości decyduje przede wszystkim lokalizacja, w której się znajduje. Różnice w cenach można zaobserwować nie tylko pomiędzy ofertami pochodzącymi z różnych miast, ale także z różnych dzielnic, ulic, poszczególnych budynków czy nawet pięter. Mieszkanie na wyższym piętrze może być nawet o kilkadziesiąt procent droższe od takiego samego na parterze.
W serwisie Oferty.net przyjrzeliśmy się różnicom średnich cen jakie występują między poszczególnymi dzielnicami w czterech wybranych miastach Polski - Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Łodzi. Najmniejsze dysproporcje w cenach można dostrzec w Łodzi; średnie stawki w najdroższym Śródmieściu są tylko o 8 proc. wyższe od tych w najtańszej dzielnicy - Górnej.
Znacznie większe rozpiętości w cenach występują we Wrocławiu. Mieszkania na Starym Mieście są tam o 30 proc. droższe aniżeli podobne, oferowane na Psim Polu.
W Warszawie najtańszą dzielnicą jest oddalona od centrum Wesoła. Średnia cena ofertowa mieszkań wystawianych tam do sprzedaży wynosiła w grudniu 7057 PLN/m2. Za m2 mieszkania w Ursusie - dzielnicy położonej na przeciwległym krańcu Warszawy - trzeba zapłacić o 10 proc. więcej a decydując się na zakup lokum w Śródmieściu wydatek byłby wyższy o 65 proc.
Jednak z analizy Oferty.net wynika, że największy rozdźwięk cen w poszczególnych dzielnicach występuje w Krakowie. W grodzie Kraka mieszkania położone w obrębie Starego Miasta są droższe od tych zlokalizowanych na Wzgórzach Krzesławickich aż o 82 proc.
Autorzy raportu:
Marcin Drogomirecki - część nieruchomościowa
Marcin Krasoń - część kredytowa
Niniejszy dokument jest materiałem informacyjnym. Nie powinien być rozumiany jako materiał o charakterze doradczym oraz jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w niniejszym opracowaniu są jedynie wyrazem opinii autorów w dniu publikacji i mogą ulec zmianie bez zapowiedzi. Open Finance nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie niniejszego opracowania.
