Sprzedaż apartamentów w Polsce na przykładzie sześciu miast

Zanim przejdziemy do opisu sytuacji na poszczególnych rynkach, na początek kilka definicji - przede wszystkim tego, co cechuje nieruchomości luksusowe i jaka jest specyfika oraz wartość polskiego rynku.

Najbardziej typowy podział mieszkań z tzw. wyższej półki, który spotykamy w raportach o rynku oraz ofertach inwestycyjnych to tzw. mieszkania o podwyższonym standardzie oraz apartamenty. Czasem wprowadza się trzecią kategorię - tzw. apartamentów luksusowych - poświęconą inwestycjom najbardziej prestiżowym.

Poniżej krótka charakterystyka każdego z wymienionych typów nieruchomości:

Wyróżnia je oczywiście wyższa jakość od tzw. segmentu popularnego, czyli tanich mieszkań dla "zwykłego Kowalskiego". Mieszkania powinny więc być wykonane z lepszych materiałów, to samo dotyczy budynków i części wspólnych a także elementów małej architektury. Oferta o podwyższonym standardzie częściej przewiduje opcję wykończenie pod klucz. Pojawiają się materiały naturalne - kamień, drewniana stolarka okienna itp. Częściej też klient ma możliwość wpływania na projekt i rozkład pomieszczeń w swoim mieszkaniu.

Nieruchomość powinna się wyróżniać względnie dobrą lokalizację, a więc w zabudowie śródmiejskiej, stosunkowo niedaleko ścisłego centrum miasta. Pożądane cechy to atrakcyjne otoczenie, bliskość terenów rekreacyjnych i zielonych, dobre skomunikowanie z resztą miasta itp. Chodzi też o wyposażenie we wszelką niezbędną do wygodnego życia infrastrukturę - czyli bliskość sklepów, żłobka, przedszkola, oferty rozrywkowej itp.

Standardem budynków wielorodzinnych w tym segmencie powinny być nowoczesne rozwiązania gwarantujące wygodę i bezpieczeństwo. Mowa choćby o parkingach podziemnych z windą z poziomu parkingu, oczywiście w grę wchodzi monitoring, ochrona itp. Co do samych mieszkań - te muszą być wyposażone w balkony lub loggie, a na wyższych piętrach - tarasy, powinny mieć też nieco podwyższone sufity,

Czym jest apartament? Oczywiście "powszechnie" obowiązującej definicji brak, ale najkrócej rzecz ujmując jest to po prostu mieszkanie wygodne i luksusowe. Żeby było wygodne, powinno być duże. Dlatego przyjmuje się, że "prawdziwy" apartament ma przynajmniej około 80-90 m kw. Wrażenie przestrzenności powinny pogłębiać wysokie sufity, natomiast wygodę zapewniać m.in. przestronny salon, ale także dodatkowe pomieszczenia dedykowane różnym aktywnościom - np. salonik telewizyjny, pracownia, biuro itp. Oczywiście apartament wyróżnia użycie materiałów wysokiej jakości i staranność wykończenia oraz udogodnienia dotyczące bezpieczeństwa i wygody (wymienione w przypadku mieszkań o podwyższonym standardzie). Osiedle apartamentowe, poza wysoką jakością wykonania, dużą dbałością o zieleń i małą architekturę, powinno oferować dodatkowe miejsca relaksu - np. siłownię czy saunę. Apartamenty powinny też wyróżniać się dobrą lokalizacją - jeśli nie centralną, to w otoczeniu zieleni, atrakcyjnych terenów rekreacyjnych itp.

Cechuje je ten sam zestaw elementów, jak w przypadku "zwykłych" apartamentów, tyle że chodzi o inwestycje ze wszech miar wyjątkowe. Ta kategoria dotyczy po prostu najbardziej prestiżowych nieruchomości mieszkaniowych, najdroższych, najlepiej zlokalizowanych, rozpoznawalnych. Przykładami mogą być np. Sky Tower we Wrocławiu czy Złota 44 w Warszawie. Chodzi więc o ultra-nowoczesne i luksusowe nieruchomości dedykowane najbogatszym klientom. W takich apartamentach standardem powinien być cały szereg rozwiązań technologicznych gwarantujących wygodę (systemy inteligentnego domu itp.) oraz dodatkowych usług - concierge, housekeeping itp.

Dodatkowy wyróżnik najbardziej luksusowych apartamentów to świetna, unikalna lokalizacja - zazwyczaj w centrach miast, nad samym morzem (np. Sea Towers w Gdyni), czy w sąsiedztwie zabytków (np. Angel Wawel). Z lokalizacją wiążą się piękne panoramy i widoki, które powinny oferować tarasy takich nieruchomości oczywiście z penthouse'ami na najwyższych kondygnacjach.

Rynek luksusu mieszkaniowego w Polsce jest młody. Można szacować, że ma nie więcej niż 15 lat. Po półwieczu komunizmu, który w zakresie nieruchomości cechował się niszczeniem i dekapitalizacją wielu wartościowych obiektów (m.in. zabytków, tradycyjnej architektury), wszechobecną szarzyzną i standaryzacją, Polacy dopiero "nadrabiają" stracony czas zarówno jeśli chodzi o świadomość dotyczącą nieruchomości, bogactwo oferty, jak i bogacenie się samego społeczeństwa.

Jednym z przejawów rozwoju rynku mieszkaniowego jest oczywiście segment luksusu. Jak ma się on w polskim wydaniu?

Ciekawy raport na ten temat w 2015 roku przygotowały firm REAS i KPMG. Oszacowały one wartość polskiego pierwotnego rynku nieruchomości luksusowych na pół miliarda złotych.

Autorzy, w "rysie historycznym" rynku nieruchomości luksusowych wskazują, że rozwój tego rynku de facto rozpoczął się w drugiej połowie lat 90' w Warszawie, gdzie głównym "motorem napędowym" byli przedstawiciele nowe elity biznesowej, artystycznej i politycznej a także zamożni rodacy, którzy wrócili z zagranicy. Dominowały jednak wówczas głównie transakcje najmu, natomiast rynek pierwotny apartamentów w ogóle nie był rozwinięty. Dopiero po 2000 roku zaczęły powstawać pierwsze realizacje.

Kolejnym etapem szybkiego rozwoju segmentu luksusowych apartamentów był boom na rynku mieszkaniowym przypadający na lata 2006-2008. Jak napisali twórcy raportu: w tym czasie działalność w Polsce rozpoczęło wiele zagranicznych spółek deweloperskich, przenosząc na polski rynek doświadczenia z innych krajów. W segmencie luksusowych apartamentów rozpoczęła się budowa kilku wieżowców mieszkalnych: Złota 44, a następnie Cosmopolitan w Warszawie, Sea Towers w Gdyni i Sky Tower we Wrocławiu. Kilka innych przedsięwzięć o podobnym charakterze znalazło się na deskach projektantów. Po stronie popytu większą rolę zaczęli odgrywać zagraniczni nabywcy, inwestujący w Polsce w celach spekulacyjnych.

Czasy tamte cechowała jednak szybko rosnąca bańka cenowa. Dużo przewartościowanych inwestycji, sprzedawanych jako apartamenty nie znalazło swoich nabywców. Po krachu na rynku, mocno straciły one na wartości. Od 2009 roku, gdy sytuacja zaczęła się normalizować, polski rynek nieruchomości luksusowych, sukcesywnie rośnie dostarczając kolejnych, interesujących realizacji.

Jak napisano w podsumowaniu raportu: Rynek luksusowych nieruchomości mieszkalnych w Polsce znajduje się jeszcze w fazie rozwoju, a w porównaniu z Europą Zachodnią cechuje go relatywnie niski poziom cen oraz stosunkowo mała liczba lokali o prawdziwie luksusowym charakterze. Jednak sytuacja ta ulega zmianie. W ostatnich latach zrealizowano kilka prestiżowych inwestycji, zwłaszcza w segmencie luksusowych apartamentów. Kolejne projekty są w fazie planowania lub w budowie, a w kilkuletniej perspektywie wartość rocznych transakcji na rynku nowych luksusowych apartamentów w Polsce powinna przekroczyć 500 mln zł. Popyt na ekskluzywne lokale mieszkalne rośnie, a rynek ma dobre perspektywy rozwoju.

Twórcy raportu zaproponowali, przywołaną wcześniej typologię: czyli mieszkań o podwyższonym standardzie, apartamentów i apartamentów luksusowych. Z badań wynika, że tych ostatnich sprzedaje się w Polsce około 160 - 180 rocznie. Obejmują one zaledwie 1 proc. wszystkich transakcji w największych miastach w kraju. Eksperci przewidują jednak, że w ciągu kilku lat liczba sprzedawanych rocznie mieszkań o cenach przekraczających 17 tys. zł/m kw. powinna przekroczyć 250.

Cały segment apartamentowy w naszym kraju stanowi natomiast około 5 proc. budownictwa deweloperskiego i w większości oddawany jest do użytku w standardzie deweloperskim.

Ile kosztują apartamenty w Polsce? Ceny tych najbardziej luksusowych zaczynają się od przynajmniej miliona złotych. Wg twórców raportu przeciętne ceny mieszkań o podwyższonym standardzie zaczynają się od 6 tys. zł/m kw. w miastach regionalnych i 8 tys. zł w Warszawie, apartamenty kosztują od 10 tys. w ośrodkach regionalnych i 12 tys. w stolicy, natomiast luksusowe apartamenty w miastach regionalnych "zaczynają się" od cen na poziomie 15 tys. zł. W Warszawie jest to minimum 17 tysięcy.

Powyższe dane wskazują, że choć rynek luksusu po polsku jest dynamiczny, to jednak jest on ciągle bardzo niewielki. Dlaczego? Cóż - odpowiedzi trzeba szukać w portfelach Polaków. Ograniczona jest po prostu liczba osób, które stać na tak drogie mieszkania. Wspomniany raport KPMG i REAS mówi o tym, że liczba bogaczy, kwalifikujących się do kategorii HNWI (ang. high net worth individuals), czyli osób dysponujących aktywami płynnymi wynoszącymi co najmniej milion dolarów, wynosi w Polsce niecałe 50 tysięcy. Dla porównania w ogarniętej kryzysem Grecji taki osób jest 90 tysięcy, w Niemczech blisko 2 mln, a we Francji 2,5 mln.

To oczywiście najdroższy rynek mieszkaniowy w Polsce. Wg NBP przeciętne ceny na rynku pierwotnym wynoszą tu obecnie około 7600 zł/m kw., na wtórnym około 7200 zł.

Rynek pierwotny apartamentów w stolicy obfituje w prestiżowe i bardzo drogie realizacje. Oczywiście standardowym przykładem jest tu Złota 44, czyli tzw. Żagiel Libeskinda. Ceny potrafią sięgać nawet 65 tys. zł za metr kwadratowy (na tyle poprzedni właściciel wycenił najdroższe penthouse'y w Złotej 44, okazało się to jednak ceną zaporową). Wg twórców raportu REAS i KPMG około 2/3 mieszkań w Polsce, które kosztują przynajmniej 14-16 tys. zł przypada właśnie na Warszawę.

Oprócz Złotej 44, wśród prestiżowych realizacji apartamentowych można wymienić m.in. Cosmopolitan, Rezydencję Foksal, Tamkę 29, Piano House, Multico Residence czy Apartamenty przy Łazienkach Królewskich. Ceny najdroższych projektów oscylują przeciętnie w przedziale 20 - 40 tys. zł za metr. Do preferowanych lokalizacji na rynku luksusu poza Śródmieściem należą również Powiśle a także Górny Mokotów, Stary Żoliborz, Saska Kępa i Wilanów.

Jeśli chodzi o rynek wtórny apartamentów, wysokie wyceny uzyskują zwłaszcza wyremontowane, przedwojenne kamienice w świetnych lokalizacjach. W takie projekty zresztą coraz częściej "wchodzą" deweloperzy, którzy inwestują środki w obiekty o charakterze zabytkowym i historycznym, znacznie podnosząc ich wartość.

Z danych ofertowych WGN wynika, że najdroższe mieszkania w kamienicach w centrum Warszawy kosztują powyżej 15 tys. zł/m kw.

Stolica Małopolski to drugi, po Warszawie, największy rynek luksusowych nieruchomości w Polsce. Do topowych lokalizacji na pewno należą Stare Miasto, Krowodrza i Kazimierz. Wśród inwestycji na rynku pierwotnym można wymienić m.in. projekt Angel Wawel, gdzie 700-metrowy apartament królewski wyceniono na 20 mln zł. Inwestycja, która obejmowała odnowienie zespołu budynków klasztornych, ufundowanych w XVI wieku siostrom koletkom, to pięciopiętrowy budynek, mieszczący 223 apartamenty.

Na rynku pierwotnym luksusu można wyróżnić również m.in. Pałac Dunajewskiego z cenami od 13,5 tys. zł/ m kw. oraz Browar Lubicz ze stawkami sięgającymi 12,5 tys. zł od metra kwadratowego.

Na rynku wtórnym apartamentów, podobnie jak w stolicy, dominują w Krakowie nieruchomości w zabytkowych i historycznych murach. Z danych ofertowych WGN wynika, że prestiżowy apartament w kamienicy na Kazimierzu może kosztować powyżej 20 tys. zł za metr. Standardowe ceny natomiast na Starym Mieście i w sąsiedztwie kształtują się na poziomie około 9 - 12 tysięcy zł/m kw.

Niejako symbolem luksusu mieszkaniowego we Wrocławiu pozostaje wieżowiec firmy LC Corp, czyli Sky Tower, gdzie ceny brutto wynoszą około 15 tys. zł za metr. Niedawno na mapie najwyższej półki luksusu przybyła nowa realizacja, a mianowicie wielofunkcyjny kompleks OVO Wrocław, zaledwie kilkaset metrów od rynku. Obiekt ten, wyróżniający się świetną, niebanalną architekturą, mieście w sobie hotel Double Tree by Hilton, powierzchnie biurowe oraz apartamenty i penthouse'y. Ceny sięgają 20 tys. zł/m kw. Niektóre udogodnienia dla mieszkańców to m.in. fitness, centrum SPA, wewnętrzne patio, obsługa concierge.

Wśród prestiżowych realizacji warto wskazać również na apartamenty Zielona Etiuda, czyli kompleks willi apartamentowych na południu miasta (dzielnica Krzyki). Wśród inwestycji o podwyższonym standardzie są również projekty rewitalizacji i adaptacji kamienic. Przykładem takiej realizacji mogą być zabytkowe kamienice Piłsudskiego 89 i 91 wyremontowane przez firmę i2 Development. Budynki, które powstały jeszcze w XIX wieku przeszły gruntowne rewitalizacje, uzyskując prestiżowy charakter nowoczesności z zachowaniem charakteru retro i stylem dla nich charakterystycznym - a więc neoklasycyzmu i neorenesansu.

Na rynku wtórnym apartamentów oczywiście cenowo najdroższe pozostaje Stare Miasto. Luksusowy apartament bezpośrednio na płycie rynku, w zabytkowej kamienicy, to wydatek rzędu 12-15 tys. zł/m kw. W okolicach Rynku mieszkania o wysokim standardzie uzyskują wyceny na poziomie 8-10 tys. zł od metra kw.

Stolica województwa w północno-zachodniej Polsce to miasto nie należące do "pierwszej ligi" mieszkaniowej w kraju. Zarówno wielkość jak i tutejsze ceny znacznie odbiegają od wiodących rynków - takich jak Wrocław, Warszawa czy Kraków. Mimo to stolica województwa zachodniopomorskiego szybko się rozwija, robiąc bardzo dobry użytek m.in. ze świetnej lokalizacji. Tak dzieje się nie tylko na rynku komercyjnym, który w Szczecinie cechuje się wysoką dynamiką nowych inwestycji w segmencie biurowym i magazynowym, ale także na rynku nieruchomości.

Wg danych NBP nowe mieszkania w Szczecinie kosztują obecnie 4800 zł/m kw., mieszkania używane są o około 1000 zł na metrze kwadratowym tańsze. Do najdroższych lokalizacji mieszkaniowych w tym mieście należą na pewno Stare Miasto, Pogodno i Jasne Błonia. Ceny prestiżowych nieruchomości mieszkalnych sięgają 8 - 10 tysięcy złotych/ m kw. Dotyczy to jednak niewielkiej liczby najbardziej prestiżowych nieruchomości.

Na rynku pierwotnym wśród realizacji apartamentowych i o podwyższonym standardzie warto wskazać m.in. na inwestycję Mariacka, w świetnej lokalizacji na Starym Mieście. Ceny za 75 metrowe apartamenty przekraczają tam pół mln. zł.

Na rynku wtórnym stawki mogą sięgać nawet i 10 tys. zł od metra. Tyle właśnie wynosi cena za luksusowy apartament z tarasem na 15 piętrze 17 piętrowego budynku na pograniczu Warszewa i Osiedla Książąt Pomorskich.

Łódź to bardzo ciekawy i specyficzny rynek mieszkaniowy. Z jednej strony duży ośrodek, jedno z największych miast w Polsce, z liczbą mieszkańców sięgającą blisko 700 tys. Z drugiej jednak strony potencjał tego rynku nie znajduje odbicia w mieszkaniówce, bowiem Łódź jest równocześnie jednym z najtańszych - jeśli chodzi o ceny mieszkań - miast wojewódzkich w Polsce.

Wg danych NBP za IV kw. 2016 r. nowe mieszkania w Łodzi kosztują aktualnie około 4800 zł/m kw., natomiast średnie ceny na rynku wtórnym wynoszą zaledwie 3400 zł za metr.

Nie miejsce tu, by analizować, dlaczego tak jest, w każdym razie niskie ceny oddają niską atrakcyjność tego rynku.

Rynek pierwotny apartamentów i mieszkań o podwyższonym standardzie jest więc w Łodzi niewielki. Nie spotykamy tu żadnej inwestycji, która klasyfikowałaby się do przedziału apartamentów luksusowych. Na rynku pierwotnym najdroższe nieruchomości o podwyższonym standardzie wyceniane są na około 6000-6500 zł/ m kw.

Na rynku wtórnym najwyższe wyceny uzyskują apartamenty w świetnie położonych kamienicach na Śródmieściu. Za 120 - metrową nieruchomość zlokalizowaną w kamienicy z 1920r. blisko dworca Łódź Fabryczna trzeba będzie zapłacić ponad 700 tysięcy złotych.

To podobnie jak Łódź - jeden z największych rynków mieszkaniowych kraju (rozpatrywany jako konurbacja, a więc z miastami przylegającymi) a zarazem jeden z tańszych. Nowe mieszkania w Katowicach wycenia się średnio na 5000 zł/m kw., natomiast na rynku wtórnym ceny przeciętne wynoszą 3500 zł od metra kwadratowego.

Nie znajdujemy tutaj żadnej nieruchomości apartamentowej na rynku pierwotnym, która prestiżem i cenowo kwalifikowałaby się do segmentu apartamentów najbardziej luksusowych. Na wyróżnienie w segmencie apartamentowym należy jednak na pewno inwestycja Ligota Park firmy ATAL oraz projekt Dębowe Tarasy.

Na rynku wtórnym ceny najdroższych apartamentów mogą wynosić nawet od 8 do 10 tys. zł za metr. Przykład: 63-metrowe mieszkanie na osiedlu Cztery Wieże zostało wycenione na blisko 8500 zł/m kw.

Podsumowanie:

Przegląd lokalnych rynków pokazuje, że segment luksusu mieszkaniowego z najwyższej półki ciągle zarezerwowany jest w Polsce dla kilku wiodących miast. To tu wyrastają najbardziej prestiżowe obiekty. Mimo to w miastach regionalnych przybywa "zwykłych" apartamentów, rozwija się także dynamicznie rynek wtórny. Wszystko to każe z optymizmem patrzeć w przyszłość polskiego segmentu nieruchomości luksusowych.

Pobierz darmowy program do rozliczeń PIT 2016