Stadiony potrafią na siebie zarobić

Przy okazji Mistrzostw Świata w piłce nożnej jednym z największych nakładów inwestycyjnych, jaki ponosi państwo - gospodarz turnieju, są stadiony. W Brazylii piłkarze grają na 12 arenach, przy czym wszystkie zostały wybudowane od nowa lub przynajmniej gruntownie zmodernizowane. W efekcie łączny koszt zorganizowania tegorocznych mistrzostw wyniósł ponad 5 mld USD, z czego ponad 3,7 mld USD - według stadiony.net - kosztowały stadiony. Oznacza to, ze średnio na jeden obiekt wydano ponad 300 mln USD. Nie jest to wcale wysoki wynik, biorąc pod uwagę, że średni koszt budowy stadionu na Euro 2012 był o prawie 50 mln dolarów wyższy.

Nie zmienia to faktu, że powszechna jest opinia o tym, że część obiektów w Brazylii, wraz z zakończeniem mundialu, przestanie być wykorzystywana generując jedynie koszty. W Polsce mieliśmy podobne obawy nie tylko przed organizacją, ale jeszcze po mistrzostwach. Jak to wygląda po dwóch latach od organizacji mistrzostw i czy stadiony to opłacalna inwestycja?

Z punktu widzenia inwestora na rynku nieruchomości zakup lub budowa stadionu wydaje się rozwiązaniem kompletnie nieopłacalnym. Podczas gdy będąc właścicielem biurowca czy galerii handlowej inwestor może liczyć na zwrot w wysokości 6-8 proc. wartości nieruchomości w skali roku, to w przypadku stadionów czy innego typu obiektów sportowych ciężko mówić o tym, żeby kwota inwestycji kiedykolwiek się w praktyce zwróciła. Zarządcom zależy raczej na tym, aby obiekt nie przynosił strat. To wymaga bardzo szerokiego ich wykorzystania. Jak bowiem wynika z raportów finansowych poszczególnych obiektów często tylko połowa przychodów jest generowana przez duże imprezy (np. mecze, gale bokserskie, koncerty, targi, festiwale, konferencje). Za drugą połowę odpowiadają mniejsze wydarzenia i usługi. Przykład? Obchody dni dziecka, urodzin, ślubne sesje zdjęciowe, skok na bungee czy zamiana płyty stadionu na lodowisko. Stadiony to jednak nie tylko płyta boiska i trybuny. Wewnątrz kryją one bowiem komercyjną powierzchnię, która przeznaczona jest na biura, lokale handlowo-usługowe, sale konferencyjne i loże VIP. Lion's Bank sprawdził na czym zarabiają poszczególne obiekty.

Stadion Narodowy to najdroższy i w pewnym sensie najbardziej kontrowersyjny z czterech obiektów wybudowanych na Euro 2012. Powstał on na miejscu dawnego Stadionu X-lecia za kwotę 1,9 mld zł. Podczas meczów piłkarskich może na nim usiąść ponad 58 tys. widzów. Poza imprezami masowymi obiekt zarabia m. in. na wynajmie lóż VIP, których jest łącznie 66. Ich roczny koszt wynajmu znajduje się w przedziale od 149 do 179 tys. złotych. Część z lóż jest dostępna do wynajmu tylko na pojedyncze imprezy. Na "Narodowym" znajduje się także 6 sal konferencyjnych, które mogą pomieścić łącznie do 2000 osób. Istnieje również możliwość zorganizowania wydarzenia na płycie boiska, lub mniejszego szkolenia czy spotkania biznesowego w jednej z lóż VIP.

Stadion dysponuje także 9,7 tys. mkw. powierzchni biurowej. Koszt wynajmu jest porównywalny z cenami na rynku warszawskim w budynkach o wysokim standardzie wykończenia. Obiekt mieści również 3100 mkw. powierzchni handlowo-usługowej, w której znajdują się kioski gastronomiczne, przestrzeń wystawiennicza oraz sportowo-rekreacyjna. Na stadionie znaleźć można 2500 mkw. powierzchni przeznaczonej na klub fitness oraz restaurację.

Jak sobie radzą inne nasze stadiony? We Wrocławiu na Euro 2012 wybudowano stadion na ponad 45 tys. kibiców za 854 mln zł. Poza wydarzeniami na płycie boiska obiekt zarabia także na wynajmie lóż VIP, których na stadionie jest 28. 18 z nich jest wynajętych długoterminowo, a najemcy mogą z nich korzystać bez ograniczeń. Pozostałe loże wynajmowane są na pojedyncze mecze Śląska Wrocław, a poza dniami meczowymi na spotkania biznesowe, małe imprezy, wieczory kawalerskie i panieńskie. Ceny za wynajęcie 12 - osobowej loży na sezon wynoszą od 80 do 250 tys. zł. Natomiast ceny za wynajęcie loży poza dniami meczowymi lub innymi imprezami masowymi zaczynają się od 500 zł za 4 godziny. Stadion zarabia też na sprzedaży miejsc w strefie VIP. Koszt takiego rozwiązania wynosi od 4,8 do ponad 10 tys. zł rocznie.

Stadion we Wrocławiu dysponuje ponadto 13 salami konferencyjnymi, które pomieścić mogą od 4 do 1000 osób. Ceny zaczynają się od 500 zł - tyle kosztuje wynajęcie loży tzw. "Super VIP" na 4 godziny. Wynajęcie klubu biznesowego mogącego pomieścić 1500 osób, to już koszt rzędu 10 tys. zł. O wadze tego źródła przychodu dla wrocławskiego stadionu może świadczyć fakt, że rocznie odbywa się tu ponad 350 eventów, konferencji i bankietów.

Na stadionie mieści się również 9 tys. mkw. powierzchni biurowej, która obecnie jest wynajęta w połowie. Przychód z tytułu wynajmu powierzchni biurowej na Stadionie Wrocław w 2013 r. wyniósł 2 mln. zł. Cena za metr zaczyna się od 40 zł netto.

Kolejnym stadionem, który został wybudowany na Euro, była PGE Arena w Gdańsku. W tym wypadku koszt wyniósł 863 mln zł. Obiekt ten może pomieścić prawie 42 tys. widzów. Stadion dysponuje 40 lożami VIP o powierzchni od 30 do 90 mkw. Ceny za wynajem wynoszą od 130 do 280 tys. złotych rocznie. Na PGE Arenie mieści się także 3,5 tys. mkw. powierzchni konferencyjno-szkoleniowej. Ponadto obiekt posiada 3 sale konferencyjne, które mogą pomieścić od 60 do ok. 800 osób, a także loże VIP, które mogą być wykorzystane na szkolenia lub spotkania biznesowe. Po uzgodnieniu z zarządcą można także skorzystać z innych miejsc, jak np. szatnie zawodników, które można zaadaptować na spotkanie firmowe.

Na stadionie znajduje się także 750 mkw. powierzchni biurowej, jest ona jednak w całości wykorzystywana przez spółki pracujące w obiekcie. Na terenie stadionu mieszczą się ponadto 24 kioski gastronomiczne, pub, a także sklep z pamiątkami i akcesoriami klubowymi oraz Muzeum Lechii Gdańsk. Dodatkowo obiekt dysponuje niemal 8000 mkw. powierzchni usługowej, która została w większości zaadaptowana na centrum rekreacyjno-sportowe.

Warto także wspomnieć o jednym z większych "zastrzyków gotówki" jaki otrzymuje PGE Arena z tytułu sprzedaży prawa do nazwy stadionu od spółki PGE. Ta notowana na GPW firma wpłaca co roku na konto stadionu ok. 7 mln zł. Sponsora tytularnego ma również stadion w Poznaniu, jednak kwota transakcji nie została podana do publicznej wiadomości.

Stadiom miejski w Poznaniu (oficjalna nazwa Inea Stadion) został zmodernizowany na Mistrzostwa Europy za kwotę 638 mln zł i po całej operacji może pomieścić ponad 43 tys. kibiców. Na stadionie jest 36 lóż VIP, których wynajęcie w zależności od lokalizacji, metrażu i wykończenia kosztuje od 140 do 200 tysięcy złotych rocznie. Poza tym obiekt oferuje powierzchnie na różnego rodzaju konferencje i szkolenia. Do dyspozycji klientów jest 5 sal konferencyjnych, 4 sale tematyczne i 4 eventowe, które przeznaczone są na szkolenia lub spotkania biznesowe. Ponadto, poza dniem meczowym można skorzystać z jednej z 30 małych sal konferencyjnych, mieszczących do 30 osób. Dodatkowo zarządca stadionu w swojej ofercie posiada organizację konferencji powiązanej z meczem. Na terenie stadionu mieści się również restauracja, pub, siłownia i centrum rehabilitacyjne, a wokół stadionu boiska i strefa piknikowa.

Oprócz stadionów piłkarskich, warto też zwrócić uwagę na inne sportowe areny. Jednym z przykładów może być Ergo Arena (na granicy Gdańska i Sopotu), która pomieścić może do 15 tys. widzów. Na co dzień swoje mecze rozgrywa tam koszykarski Trefl Sopot oraz drużyny siatkówki, tj. Atom Trefl Sopot i Lotos Trefl Gdańsk. Dodatkowo organizowane są tam koncerty, targi i inne imprezy okolicznościowe. Hala ma ponadto w swojej ofercie 45 lóż VIP, których miesięczny koszt wynajęcia kształtuje się na poziomie od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Obiekt dysponuje ponadto powierzchnią 1500 mkw., którą może przeznaczyć na biuro czy punkt handlowo-usługowy oraz strefami, które można zaadaptować pod konferencje nawet dla 4000 osób.

Innym obiektem tego typu jest Atlas Arena w Łodzi, na trybunach której zasiąść może prawie 14 tys. kibiców. Regularnie nie rozgrywa na niej swoich spotkań żadna drużyna klubowa, ale odbywają się na niej mecze Ligi Światowej w siatkówkę, a także mecze reprezentacji w koszykówkę. Organizowane są tam również koncerty, targi, festiwale czy obchody dni dziecka. Atlas Arena posiada 10 dziesięcioosobowych lóż VIP, które można wynająć od 3 do 10 tys. zł. Nie istnieje jednak możliwość wynajmu loży na cały rok. Hala posiada również 5 sal konferencyjnych i hall do adaptacji o całkowitej powierzchni 775 mkw. Istnieje również możliwość zorganizowania eventu na płycie głównej.

Czy tak szeroki wachlarz usług przekłada się na dodatnie wyniki finansowe obiektów? Z raportu finansowego Stadionu Narodowego wynika, że w ciągu pierwszych siedmiu miesięcy 2013 roku przychody z dużych imprez odpowiadały 48 proc. całkowitych przychodów. Na resztę przychodów składały się wydarzenia biznesowe, wynajem powierzchni, sprzedaż praw marketingowych i inne usługi (wycieczki czy usługi gastronomiczne). Warto zauważyć, że przychody związane z wynajmem powierzchni stanowiły zaledwie 3 proc. całej kwoty, a dopiero od niedawna na szerszą skalę komercjalizowane są przestrzenie biurowe. Jak podkreśla rzecznik stadionu - Mikołaj Piotrowski - w bieżącym roku podatnicy nie dołożą już do działalności Stadionu ani złotówki.

Inne stadiony nie podają niestety tak dokładnych wyników finansowych. Jak jednak wiadomo obecny operator stadionu PGE Arena w Gdańsku w ciągu zaledwie 2 lat zmniejszył zadłużenie z 6 do 2,7 mln zł. We Wrocławiu zaś obniżono koszt dostaw energii o blisko milion złotych, a przychody zwiększono o ponad 15 proc. Według operatora stadionu najpóźniej w 2017 roku powinien pojawić się pierwszy roczny zysk. Dobrze funkcjonują także opisane wyżej hale. Atlas Arena w latach 2010-2012 była na plusie pomiędzy 150 a 300 tys. złotych. W podobnej sytuacji jest Ergo Arena, która nie tylko bilansuje przychody z kosztami, ale również inwestuje (do dziś już ponad 2,5 mln złotych).

Jakub Potocki, Lion's House