Reklama

Stan deweloperski mieszkania - definicja i przyjęte standardy

Stan deweloperski mieszkania czy stan pod klucz to w ostatnim czasie bardzo popularne terminy. Niejednokrotnie okazuje się jednak, że nie dla wszystkich są one jasne, oraz że bywają mylnie interpretowane.

Standard wykończenia domu czy mieszkania podlega pewnym wahaniom, w głównej mierze spowodowanym nieznajomościom definicji i przyjętych norm. Co mieści się w standardzie deweloperskim, a co oznacza termin stan pod klucz? Na co możemy liczyć, a czego się spodziewać? Rozwiejemy wszelkie wątpliwości i przybliżymy standardy z obrębu branży deweloperskiej.

Stan deweloperski - definicja

Reklama

Stan deweloperski mieszkania czy domu nie posiada ostrej definicji. Jeśli zapytamy co ogólnie oznacza to pojęcie, nie znajdziemy oficjalnej, powszechnie obowiązującej definicji. Jej ramy rozpływają się ze względu na dużą dowolność i odmienny standard wykończenia przyjmowany przez różnych deweloperów.

Najprościej mówiąc oznacza on to wybudowane mieszkania czy lokale użytkowe które są oddawane nabywcy do wykończenia. Jak dalece mieszkanie zostanie przygotowane do zamieszkania zależy od postanowień umownych. Definicja podaje najczęściej standard wykończenia polegający na otynkowaniu i założonej instalacji wodno-kanalizacyjnej i elektrycznej.

Zdarza się jednak i nie należy to do wyjątków, że osoba nabywająca mieszkanie musi we własnym zakresie pociągnąć rury, gdyż gotowe są tylko wyprowadzenia. Montaż gniazdek również może leżeć w gestii nabywającego.

Istnieją naturalnie przykłady pozytywnie przeciwne. Niektórzy deweloperzy oferują bardzo wysoki standard wykończenia. W najbardziej sprzyjającej wersji może obejmować zastosowanie drzwi wewnętrznych, zewnętrznych antywłamaniowych, jednokrotne malowanie ścian i sufitów oraz wszelkie instalacje gotowe do użytku. Można spotkać również zabudowę pod parapetem i same parapety.

Taki standard wykończenia deweloperskiego jest jednak chlubnym wyjątkiem, potwierdzającym fakt, że należy dogłębnie zapoznać się z umową deweloperską przed jej zaakceptowaniem i podpisaniem. Umowa powinna zawierać szczegółowe informacje na temat standardów wykończenia. Najczęściej te informacje zawarte są w załączniku.

Definicja często podaje również dom czy mieszkanie z mediami ale bez wykończenia, czyli bez pomalowanych ścian, grzejników czy gniazdek. Definicja ta jest chyba najbliższa prawdzie. Mieszkanie w standardzie deweloperskim należy wykończyć na własną rękę. Tylko stan pod klucz zapewni nam szybką przeprowadzkę do nowego lokalu.

Zabudowa pod parapetem, meble kuchenne czy ogrzewanie podłogowe pozostanie w sferze marzeń, chyba że zdecydujemy się na dużo droższy stan pod klucz. Zdarza się jednak że w zakres wykończenia wchodzą także szafy wnękowe czy ogrzewanie podłogowe, jednak to również należy do rzadkości. W standardzie deweloperskim musimy liczyć na absolutne minimum, tym większe, im niższa jest cena lokalu.

Ustawa z dnia 16 września 2011 r.o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z późń. zm. (nazywana potocznie ustawą deweloperską), nie wspomina co można rozumieć pod terminem stan deweloperski domu, czy mieszkania. Wiążąca jest dla nas umowa w której te elementy powinny być jasno zdefiniowane. Pamiętajmy - jeżeli umowa czegoś nie uwzględnia to najprawdopodobniej nie wchodzi to w definicję "stanu deweloperskiego" naszego dewelopera.

Stan deweloperski jest więc tylko terminem ogólnym, ukutym w celu określenia pewnego, niezamkniętego zbioru cech jakie powinno mieć mieszkanie czy dom oddany do użytku przez sprzedającego nabywcy. O różnych definicjach i znaczeniach stanu deweloperskiego możesz dodatkowo przeczytać w tych materiałach.

Co powinieneś wiedzieć zawierając umowę?

Treść jest kluczowa - to ogólne stwierdzenie można zastosować do umowy deweloperskiej. Atrakcyjność oferty to nie tylko cena, wymarzona lokalizacja mieszkania czy domu oraz powierzchnia. Najistotniejszym pozostaje, jakie warunki przewiduje umowa czyli jaka jest treść umowy deweloperskiej.

Jeśli decydujemy się na zakup lokalu, będzie nas oczywiście interesować jaki standard wykończenia oferuje wybrana przez nas firma. Jak podkreślaliśmy wyżej, znaczenie wykończenia deweloperskiego może bardzo odbiegać od naszych oczekiwań, a co za tym idzie wpływać na podniesienie kosztów całej inwestycji. Jaki będzie standard wykończenia wybranego lokalu możemy sprawdzić w załączniku do umowy. Jednak cały projekt umowy winno się skonsultować z prawnikiem. Będzie to z pewnością najkorzystniejsze dla nas zabezpieczenie.

Ogólniki zapisane w załączniku powinny obudzić naszą podejrzliwość. Stan deweloperski domu czy mieszkania powinien być opisany w sposób szczegółowy. Nie wystarczy wiedzieć, że w standardzie deweloperskim otrzymamy montaż drzwi wewnętrznych i instalacje wodno-kanalizacyjne. Musimy bezwzględnie mieć to na piśmie.

Umowa deweloperska, która jest zawierana w trakcie budowy nieruchomości lub przed jej rozpoczęciem musi pod rygorem nieważności być zawarta w formie aktu notarialnego. Dotyczy to sytuacji w której nabywca będzie dokonywał okresowych wpłat jako rat za mieszkanie.

Umowa deweloperska, niezależnie jaki standard wykończenia przewiduje, powinna nosić nazwę "Umowa deweloperska". Jest to ważne z powodów formalno-prawnych. W treści umowy powinno być jasno zaznaczone, że deweloper zobowiązuje się do wybudowania nieruchomości, a następnie przeniesienia praw własności. Nieistotne czy są to lokale użytkowe, mieszkalne czy dom - informacje te muszą zostać podane.

W umowie powinien się znaleźć szczegółowy opis inwestycji i jej składowych części. W skład tego opisu powinien wchodzić: fizyczny opis budynku, stan prawny i inne ważne informacje. Do tego (co prawda w sposób dość ogólnikowy) obliguje ustawa deweloperska.

W umowie z deweloperem musi znaleźć się także rodzaj rachunku powierniczego na który będą wpływać nasze wpłaty. Najkorzystniejszym dla nabywcy jest wariant powierniczych rachunków zamkniętych. Pamiętajmy, że w umowie powinien być jasno określony termin oddania mieszkania w standardzie deweloperskim. W postanowieniach umownych powinny być przewidziane kary umowne za niedotrzymanie terminów oraz za inne rażące uchybienia dewelopera.

Środki ochrony prawnej konsumentów

Ochronę prawną w przypadku zawierania umowy deweloperskiej zapewnia nam szereg ustaw na czele z kodeksem cywilnym oraz ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego powinna znać każda osoba nabywająca nieruchomość w drodze umowy deweloperskiej. Również Kodeks Cywilny może być bardzo pomocny w celu dochodzenia roszczeń, jeśli okaże się, że doszło do uchybień lub niewywiązania się dewelopera z umowy.

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego określa w szczególności środki ochrony wpłat nabywcy, w którego skład może wchodzić otwarty lub zamknięty bankowy rachunek powierniczy oraz gwarancja instytucji finansowej na zwrot środków w sytuacji nie przeniesienia własności lokalu w oznaczonym w umowie terminie.

Ustawa określa również tryb i zasady zawierania umowy deweloperskiej oraz obowiązki i prawa stron umowy. Są w niej zawarte również zasady dotyczące postępowania w przypadku upadłości dewelopera.

Innymi słowy, wyżej wymieniona ustawa chroni prawa nabywcy indywidualnego. To ostatnie sformułowanie jest bardzo istotne. Regulacje ustawy nie mają zastosowania do umów deweloperskich zawieranych z firmami na lokale użytkowe. Przy umowach deweloperskich z firmami na lokale użytkowe istnieje duża dowolność przy kształtowaniu postanowień. Nie oznacza to oczywiście że spółka zawierająca taką umowę nie jest chroniona. Jej ochrona prawna wynika bezpośrednio z przepisów ogólnych prawa cywilnego.

Oczywiście nie trudno sobie wyobrazić sytuację, w której osoba prywatna nabywa lokale użytkowe na biuro czy gabinet. Dzieje się tak często w przypadku dotacji czy dofinansowania PEFRON lub niektórych dotacji unijnych, kiedy to jeszcze przed założeniem działalności należy na własne nazwisko przedstawić dowody zakupu w celu wywiązania się z umowy dotacyjnej. Wtedy ustawa deweloperska będzie chronić nabywcę. Jest to jednak sytuacja czysto hipotetyczna.

Klienci indywidualni którzy padli ofiarą wadliwych umów deweloperskich mogą ponadto powołać się na Kodeks Cywilny. Będzie to miało zastosowanie w przypadku niedozwolonych postanowień umownych, czyli klauzul abuzywnych. Jeśli dane postanowienie umowne zostanie uznane za klauzulę abuzywną traci ono moc i przestaje być wiążące.

Klauzule abuzywne to takie, które w rażący sposób nadszarpują dobre obyczaje oraz interesy konsumenta. Popularne klauzule niedozwolone z umów deweloperskich znajdziemy w katalogu UOKiK. Nie jest to katalog zamknięty. Do najczęstszych postanowień niedopuszczalnych w umowach należą: zakładanie bardzo wysokich kar umownych przy odstąpieniu od umowy kupna, nakładanych na nabywcę, przymus wyrażenia zgody przez kupującego na użycie innych materiałów niż zawiera umowa deweloperska, czy klauzula że deweloper ma prawa do zerwania umowy bez podania przyczyn. Jeśli w umowie zauważymy punkt który wydaje nam się podejrzany lub wobec którego zachodzi podejrzenie że może być to klauzula abuzywna, zasięgnijmy porady prawnej.

Dowiedz się więcej na temat: mieszkanie | domy | deweloper

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

Strona główna INTERIA.PL

Polecamy

Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »