Świadectwa energetyczne na rynku wtórnym to fikcja

Pojęcie certyfikatów energetycznych budynków pojawiło się w polskim prawie w 2009 r. w wyniku jednej z dyrektyw Parlamentu Europejskiego i Rady Europy z 2002 r. dotyczącej jakości energetycznej budynków. Głównym celem dyrektywy było skłonienie krajów członkowskich UE do upowszechniania projektów efektywnych energetycznie. Świadectwo charakterystyki energetycznej zawiera informacje dotyczące energochłonności budynku - określa ilość zużywanej energii i zapotrzebowanie na energię końcową. Pod uwagę brany jest szereg czynników tj. konstrukcja budynku, systemy ogrzewania, izolacje, a nawet stolarka okienna.

Deweloperzy sprzedający mieszkania w nowo wybudowanych budynkach muszą posiadać świadectwa, które są niezbędnym elementem transakcji. Są im potrzebne nie tylko do sprzedaży mieszkań, ale także do załatwiania formalności związanych z zakończeniem procesu inwestycyjnego (m.in. zgłoszenie budynku do użytkowania). Jednak już na rynku wtórnym dokument ten to prawdziwa rzadkość. Wprawdzie prawo wymaga takiego świadectwa przy transakcjach sprzedaży, ale zapis ten jest martwy, ponieważ nie ma żadnych sankcji, jeśli sprzedający takiego dokumentu nie przedstawi.

Agencja nieruchomości Metrohouse przeprowadziła wśród swoich doradców ankietę na ten temat. Pytani o świadectwa charakterystyki energetycznej doradcy twierdzą, że występują one rzadko przy transakcjach na rynku wtórnym. 66 proc. ankietowanych twierdzi, że nigdy nie spotkało się z żądaniem kupującego, by przedstawić do transakcji certyfikat. Kolejne 31 proc. spotyka się z takim zapytaniem rzadko.

Dyrektor Silwana Piotrowicz, której Departament Finalizacji Transakcji w Metrohouse obsługuje każdego roku kilka tysięcy transakcji twierdzi, że certyfikaty są prawdziwą rzadkością przy transakcjach na rynku wtórnym. - Osobiście w ostatnim czasie przypominam sobie tylko jeden przypadek, kiedy właściciel posiadał taki certyfikat. Notariusze już na etapie umowy przedwstępnej informują strony o obowiązku przedstawienia świadectwa charakterystyki energetycznej.

W przypadku jeśli sprzedający nie ma takiego dokumentu, a kupującemu na nim zbytnio nie zależy, stosowane są odpowiednie zapisy. W umowie sprzedaży może on wyglądać następująco: "Sprzedający oświadcza, że nie posiada świadectwa charakterystyki energetycznej, zaś kupujący wyraża na powyższe zgodę i oświadcza, że nie będzie zgłaszać w tym zakresie żadnych roszczeń."

Ankietowani doradcy Metrohouse twierdzą, że przyczyną tak małego zainteresowania posiadaniem certyfikatu jest brak świadomość istnienia takiego dokumentu. Tak odpowiedziało aż 73 proc. ankietowanych. Najczęściej to właśnie pośrednik jest pierwszą osobą, od której klienci dowiadują się o świadectwie. Strony transakcji nie posiadają wiedzy na temat znaczenia certyfikatów, ich zastosowania, a koszty zużycia energii oceniają na podstawie dotychczasowych rachunków przedstawianych przez sprzedającego. Wiele odpowiedzi wskazuje, że certyfikaty są postrzegane przez strony transakcji jako kolejny dokument generujący koszty transakcyjne.

Pojawiają się także komentarze, że świadectwa odbierane są jako kolejny mało użyteczny dokument narzucony przez UE.

W mieszkaniach położonych w obrębie jednego budynku istnieją wprawdzie różnice w energochłonności wynikające z lokalizacji w budynku, czy piętra, ale największe znaczenie świadectwa mają w przypadku zakupu domu. Tam koszty ogrzewania stanowią duży udział w wydatkach eksploatacyjnych. Może okazać się, że okazyjnie kupiony dom wybudowany w latach 70-tych wymaga ogromnych nakładów związanych z montażem nowoczesnych, bardziej wydajnych systemów ogrzewania, czy termoizolacją elewacji (świadectwo określi jakie będą oszczędności wynikające z takich remontów).

W tej sytuacji ekonomicznie uzasadniony będzie np. zakup nowszego domu, który choć droższy, zapewnia niższe zużycie energii i nie nakłada na nowego właściciela obowiązku pilnego polepszania parametrów. Świadectwa mogą stać się także kartą przetargową dla właścicieli lokali komercyjnych na wynajem, którzy mogą udowodnić, że zastosowane technologie i systemy przyczyniają się do znacznych oszczędności energii. Dla najemcy (biura, magazyny, powierzchnie handlowe) opłaty eksploatacyjne mają istotne znaczenie.

We wrześniu br. Prezydent podpisał ustawę o charakterystyce energetycznej budynków, która wejdzie w życie w 2015 r. Ustawa nakłada na właściciela budynku, jego części lub spółdzielczego-własnościowego prawa do lokalu obowiązek przekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej. W przypadku gdy sprzedający nie wywiąże się z tego obowiązku mimo wezwania nabywcy, będzie mógł on zlecić wykonanie takiego świadectwa na koszt zbywcy. Ze sporządzania świadectw będą zwolnione domy budowane na użytek własny.