Tanie mieszkanie, drogi remont - to nie zawsze się opłaca

Mieszkaniami do remontu może być zainteresowanych kilka grup potencjalnych odbiorców. Z pewnością są to inwestorzy, poszukujący lokali pod wynajem. Nieruchomości do remontu nadają się do tego, gdyż ich ceny zazwyczaj są obniżone. Jeśli mieszkanie można doprowadzić do względnego stanu stosunkowo niskim kosztem, inwestor ma szansę na znacznie większą stopę zwrotu z wynajmu. Kluczem do sukcesu jest jak najtańsze mieszkanie w jak najlepszej lokalizacji. Oczywiście o opłacalności przedsięwzięcia przesądzą koszty remontu. Jeśli są zbyt duże - cała operacja może się nie opłacić.

Druga grupa potencjalnie zainteresowanych to osoby z niższą zdolnością kredytową, którym nie zależy na szybkim wprowadzeniu się do mieszkania, czy też korzystaniu z niego w pełni. W takiej sytuacji są często single, absolwenci, którzy stawiają pierwsze kroki zawodowe. Taka osoba może sobie pozwolić, by sukcesywnie - krok po kroku - swój lokal remontować i doprowadzać do pożądanego stanu.

Ceny mieszkań do remontu mogą być bardzo atrakcyjne. Z danych analityków WGN wynika, że przeciętnie są obniżone o 10 - 15 proc. w stosunku do stawek rynkowych w danej lokalizacji. Zdarzają się jednak i głębsze przeceny - sięgające kilkudziesięciu procent.

Przykładem może być jedna z ofert mieszkaniowych na wrocławskim Starym Mieście - zaledwie kilkaset metrów od Rynku. Cenę ofertową nieruchomości do remontu określono na 4800 zł za metr, tymczasem średnie stawki w takiej lokalizacji wynoszą około 6500 - 7000 zł. W tym przypadku cena jest niższa o ponad 30 proc.

Podobnych przykładów można podać wiele - najczęściej niższe wyceny dotyczą mieszkań do remontu w starszym budownictwie, w zdekapitalizowanych kamienicach. Jeśli wyróżnia je świetna lokalizacja, może być to bardzo dobra oferta dla inwestorów, bowiem takie budynki po remoncie znacznie zyskują na wartości.

Oczywiście zdarza się, że starsze nieruchomości przedstawiają stan do kapitalnego remontu. Bywa, że w budownictwie z czasów przedwojennych, brakuje toalet w mieszkaniach. Z danych ofertowych WGN wynika, że tego typu nieruchomości, są przeciętnie o około 50 do 70 proc. tańsze w porównaniu do lokalnych średnich cenowych. Przykładem może być jedna z ofert w Chorzowie wystawiona w cenie 1200 zł od metra. Na rynku wtórnym przeciętne ceny w tej lokalizacji oscylują w przedziale 3200 - 3500 zł/ mkw.

Tak więc inwestor powinien dokładnie oszacować koszt przywrócenia nieruchomości do zdatnego stanu.

Jakiego rzędu kwoty wchodzą w grę? Wszystko zależy od zakresu prac i standardu w jaki celujemy. Generalnie jednak przyjmuje się przeciętne koszty w granicach 800 - 1000 zł za metr kwadratowy, przy remoncie generalnym. Oznaczałoby to konieczność wyłożenia około 40 - 50 tys. dla 50 metrowego mieszkania.

Kalkulację remontową należy dodać do ceny zakupu. W przypadku naszej wspomnianej nieruchomości w centrum Wrocławia, cena wynosząca 250 tys. za 50 metrowe mieszkanie, wzrosłaby do 300 tys., co daje stawkę w wysokości 6 tys. zł za metr - i tak niższą od przeciętnych cen w danej lokalizacji.

Prace remontowe w samym lokalu mogą okazać się jednak niewystarczające. Pamiętajmy, że jeśli decydujemy się na kupno nieruchomości w starszym budownictwie, w krótkim czasie możemy być zmuszeni do pokrycia części kosztów remontu budynku. Warto przed zakupem dowiedzieć się o plany inwestycyjne wspólnoty, zakres przeprowadzonych robót i wysokość funduszu remontowego. Wysoki fundusz oznacza wysoki czynsz, a to z kolei może przełożyć się na czynsz najmu i obniżyć konkurencyjność naszej oferty.

Generalnie jednak opcja do remontu jest bardzo atrakcyjnym rozwiązaniem dla poszukiwaczy okazji cenowych. Przy dobrym wyborze nieruchomości pozwala po remoncie znacznie zwiększyć jej wartość i zarabiać na wynajmie.

Monika Prądzyńska