Firmy deweloperskie chyba nigdy nie notowały tak świetnego popytu. Dane sprzedażowe za zeszły rok są rekordowe i wyższe niż w 2016 r., który - zaznaczmy - również był rekordowy. Z raportu REAS wynika, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy w największych miastach kraju firmy sprzedały ponad 72 tysiące nowych mieszkań, co stanowi wynik aż o 10 tysięcy lokali wyższy niż rok wcześniej.
Taka sytuacja - świetnej sprzedaży i to pomimo braku "stymulantów" w postaci programu MdM - musiała w końcu przełożyć się na ceny. I tak się rzeczywiście dzieje. Mieszkania zaczęły bardziej dynamicznie drożeć. Według REAS, aż o 15 proc. poszły w górę ceny w Trójmieście, a o 8 proc., w Łodzi i Warszawie.
Taki stan rzeczy wynika z faktu, że podaż, która do tej pory równoważyła popyt, przestaje za nim nadążać. To skutkuje wzrostem cen. A przypomnijmy, że również pod względem skali inwestycji zeszły rok był rekordowy. Z danych GUS wynika, że w tym czasie deweloperzy ukończyli blisko 90 tys. mieszkań - o 13,5 proc. więcej niż w 2016 roku. Firmy rozpoczęły budowę ponad 105 tys. mieszkań - aż o ponad 23 proc. więcej niż w 2016 roku. Liczba pozwoleń na budowę wyniosła ponad 128 tysięcy - o ponad 20 proc. więcej.
Tereny inwestycyjne potrzebne od zaraz!
Według REAS, które podsumowało sytuację na rynku nieruchomości w 2017 r., właśnie dostęp do terenów inwestycyjnych będzie warunkował sytuację w mieszkaniówce (z pewnością także w segmencie komercyjnym) w najbliższych 12 miesiącach. Firmy zaczynają w coraz większym stopniu odczuwać brak terenów pod zabudowę w miastach. O te, które są, toczy się natomiast zażarta walka. Ceny bardzo dobrze położonych gruntów są bardzo wysokie. Utrudniony dostęp do działek i wysokie stawki mogą się przełożyć na dalszy wzrost cen mieszkań.
Jak napisano w raporcie: "Utrzyma się, a może nawet pogłębi ograniczony dostęp do nowych terenów inwestycyjnych. Ceny gruntów nadal będą rosły. (...) Deweloperzy będą się starali przerzucić wzrost kosztów na klientów. W rezultacie ceny mieszkań wzrosną, a liczba mieszkań zmaleje wskutek malejącej oferty".
Ile obecnie płaci się za atrakcyjnie zlokalizowane grunty pod mieszkaniówkę? Z danych WGN wynika, że ceny ziemi umożliwiającej realizację projektów wielorodzinnych bądź komercyjnych w atrakcyjnych lokalizacjach wielkomiejskich wynoszą przynajmniej od 1000 zł/m kw. w górę, choć stawki zazwyczaj wynoszą kilka tysięcy złotych za metr krawatowy.
Za przykład może tu posłużyć jedna z działek w warszawskiej dzielnicy Włochy, gdzie za grunt o powierzchni ponad 2300 m kw. należy zapłacić ponad 8,5 mln zł, co daje stawkę rzędu 3700 zł/m kw. Teren umożliwia zabudowę obiektem handlowo-biurowo-magazynowym, do trzech kondygnacji.
Podobne przykłady znajdziemy jednak i na innych wiodących rynkach. W Krakowie 400 m kw. działki pod budynek wielorodzinny bądź projekt komercyjny, zlokalizowanej w okolicy Mostu Grunwaldzkiego, wyceniono aż na 1,5 mln zł, co daje ponad 3700 zł/m kw. We Wrocławiu aż 19 mln zł będzie musiał zapłacić inwestor za teren inwestycyjny w cieszącej się popularnością dzielnicy mieszkaniowej Biskupin. Stawka za metr kwadratowy w tym przypadku wynosi 2300 zł/m kw. Grunt o powierzchni 8500 m kw. daje możliwość realizacja projektów wielorodzinnych.
Drogie są też tereny pod zabudowę w miejscowościach o charakterze turystycznym. W Międzyzdrojach za 1600 m kw. gruntu przy promenadzie inwestor zapłaci 3,7 mln zł, po ponad 2200 zł/m kw.
Jakie grunty są najdroższe? Oczywiście te w dobrych wielkomiejskich lokalizacjach. Na wycenę nieruchomości wpływ ma jednak nie tylko lokalizacja, ale przede wszystkim możliwości w zakresie zabudowy. Znacznie łatwiej sprzedają się tereny z miejscowym plan zagospodarowania lub z uzyskanymi warunkami zabudowy. Oczywiście podstawowe znaczenie ma uzbrojenie działki, jakość gruntu (np. na terenach pofabrycznych mogą być konieczne badania w tym zakresie). Kolejna niebagatelna sprawa to dostęp do drogi i odpowiednie umiejscowienie pod względem komunikacyjnym.
Zażarta rywalizacja o tereny w najbliższym czasie przełoży się z pewnością na dodatkowy wzrost cen. Należy się spodziewać też rosnącej liczby realizacji na działkach już zabudowanych. Tak zresztą się dzieje coraz częściej w segmencie komercyjnym, gdzie firmy decydują się rewitalizować starsze obiekty, np. pod biura.
Jarosław Wójtowicz
