To już koniec drożyzny na rynku mieszkaniowym? Ceny w dół, popyt coraz mniejszy
Na rynku mieszkaniowym coraz częstsza jest sytuacja obniżek cen ofertowych. I to mimo tego, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii podtrzymuje plan wprowadzenia mocno krytykowanego "kredytu na start", który wywołuje obawy o to, że znowu napędzi wzrost cen mieszkań. Cały czas nie wiadomo, w jakiej wersji program wyjdzie z resortu i trafi do Sejmu. Nie ma nawet upublicznionych uwag z konsultacji społecznych, które wystartowały na początku kwietnia
Po okresie szybko rosnących cen mieszkań mamy zahamowanie. Widoczne są obniżki cen ofertowych, a sama liczba lokali wystawionych do sprzedaży zwiększa się. Pokazuje to przykład stolicy.
- Czerwiec 2024 roku był kolejnym miesiącem, w którym pogłębiał się trend wzrostu liczby ofert z obniżkami cen (2110 ofert z obniżoną ceną, wzrost o 17 proc. względem maja) oraz spadku liczby ofert ze wzrostem cen (306 podwyżek, spadek o 25 proc. względem maja), co sugeruje zwiększającą się presję na sprzedających w stolicy do obniżania cen - mówi Interii Łukasz Wolnik, współzałożyciel serwisu zametr.pl. Dane pokazują zbiorczo zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny.
Jak dodaje, zapowiedź kontynuacji prac nad programem "kredyt na start" nie wywołała skokowego wzrostu ofert, które podwyższyły cenę, jak miało to miejsce na początku kwietnia br. - Najświeższe dane z początku lipca nie zapowiadają zmiany trendu - podkreśla Łukasz Wolnik.
Dane i wykresy przedstawiają zmiany cen w już istniejących ogłoszeniach, a nie nowych ofertach, tj. jak często sprzedający decydują się zmienić cenę mieszkania, które już wcześniej wystawili na sprzedaż.
Monitorowanie konkretnych ogłoszeń sprzedaży jest miarodajne, bo widać zmiany ceny tego samego mieszkania wystawionego do sprzedaży. Z kolei analizując np. średnie zmiany cen na rynku pierwotnym, trzeba wziąć też pod uwagę, jakie mieszkania zostały wprowadzone do oferty w analizowanym czasie, aby nie wyciągać błędnych wniosków. Na przykład jeśli w danym miesiącu do oferty trafiają drogie apartamenty w ekskluzywnej lokalizacji, to zawyżają one średnią cenę, ale nie mamy prawdziwej porównywalności.
Widać to na przykładzie danych z czerwca.
Według wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu (drugi miesiąc z rzędu) średnia cena m kw. utrzymała poziom z maja. Natomiast w Warszawie oraz miastach wchodzących w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii odnotowano 1 proc. podwyżkę średniej ceny metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie firm deweloperskich.
W Warszawie jeden z deweloperów wprowadził do sprzedaży dość dużą pulę mieszkań w cenie średnio ok. 38 tys. zł za metr kwadratowy. Dla porównania w siedmiu innych nowych inwestycjach ceny wahały się średnio od 12,4 tys. do 17,1 tys. zł za metr. Także w Łodzi pojawiły się stosunkowo drogie mieszkania. W nowych inwestycjach kosztowały one średnio ponad 11,5 tys. zł za metr kwadratowy. Równocześnie znikały najtańsze. To tłumaczy, dlaczego wzrosła średnia cena tych, które zostały w ofercie.
Pojawiły się dawno niewidziane promocje w postaci nawet kilkuprocentowych rabatów czy gratisów typu komórka lokatorska lub miejsce w garażu.
- W najbliższym czasie można się spodziewać stabilizacji cen, a na rynku wtórnym mogą lokalnie się pojawiać obniżki, zwłaszcza w niektórych segmentach. Przed większymi spadkami powstrzymuje jednak wizja wprowadzenia "kredytu na start". Podaż wzrasta, bo popyt jest niski, ludzie czekają na to co dalej z programem, a wysokie, najwyższe w UE oprocentowanie kredytów mieszkaniowych powoduje, że zdolność kredytowa jest niska mimo szybko rosnących dochodów. W tej sytuacji, mieszkania się nie sprzedają w tym tempie, co wcześniej i akumuluje się oferta. Co miesiąc na rynek trafia więcej mieszkań niż jest w stanie się sprzedać - mówi Interii prof. Adam Czerniak, z SGH, specjalizujący się w polityce mieszkaniowej.
Co dalej? Cały czas nie wiadomo czy i w jakim kształcie wejdzie program "kredyt na start". Zapowiedź jego wprowadzenia wywołała szeroką krytykę, głównie przez obawy że wywoła - jak jego poprzednik tzw. kredyt 2 proc. - wzrost cen mieszkań. Tym bardziej, że w pierwszej wersji projektu Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaproponowało bardzo wysokie progi dochodowe, przykładowo 13 tys. zł netto miesięcznie dla dwuosobowego gospodarstwa domowego, a 23 tys. zł netto miesięcznie dla pięcioosobowego albo większego gospodarstwa domowego.
Do tej pory ministerstwo nie upubliczniło wciąż opinii do projektu, które w ramach konsultacji spływały już od kwietnia.
Jednocześnie to do tego samego projektu "wrzucono" przepisy pozwalające uruchomić bazę cen transakcyjnych, która na bieżąco pokazywałaby szczegółowo, ile w rzeczywistości kosztują mieszkania w danej lokalizacji - zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Byłyby to miarodajne i szczegółowe dane.
Monika Krześniak-Sajewicz
