Zmiany w kredycie na start. Są propozycje, od kiedy powinny ruszyć dopłaty

Nad "kredytem na start" jest coraz większy znak zapytania, zwłaszcza po tym jak Szymon Hołownia dał do zrozumienia, że nie poprze tego programu. Wcześniej takie zapowiedzi padały ze strony Lewicy, choć ta uzależniała swoją decyzję od tego, czy zostanie wprowadzony program budowy tanich mieszkań na wynajem. Największym argumentem przeciw jest efekt w postaci wzrostu cen mieszkań, co pokazał poprzedni program PiS.

- "Kredyt na Start" miałby sens pod dwoma warunkami. Po pierwsze, uruchomienie dopłat weszłoby w życie dopiero za trzy lata, po to by rynek mógł się przygotować. Do tego czasu powinno udać się przeprowadzić reformę planowania przestrzennego i wprowadzić szereg innych działań po stronie podażowej, bo one muszą być pierwsze, zanim wejdą dopłaty. Po drugie kryterium dochodowe powinno być uzależnione od poziomu stopy procentowej i cen nieruchomości i w obecnych warunkach powinno być ostrzejsze, niż zaproponowało Ministerstwo Rozwoju i Technologii w swoim projekcie - mówi Interii prof. Adam Czerniak, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH.

Jego zdaniem, te dwa główne warunki, by program miał sens, a dopłaty trafiły do osób, które rzeczywiście ich potrzebują, bo bez nich nie mają wystarczającej zdolności kredytowej. Jednocześnie nie skutkowałby skumulowaniem popytu i windowaniem cen.

Idealnie byłoby, żeby przed uruchomieniem dopłat zaczął funkcjonować już portal DOM z cenami transakcyjnymi, po to być mieć aktualne dane na poziomie powiatowym, a w dużych miastach na poziomie dzielnic i różnych części miast. Wówczas, w oparciu o te dane i uwzględniając poziom stóp procentowych można będzie wyliczać dochodowe progi dostępności mieszkań dla gospodarstw domowych.

- W ramach trwających konsultacji publicznych zaproponowałem sposób liczenia tych progów i dopłat w oparciu wspomniane wskaźniki - dodaje Adam Czerniak.

Najważniejsze jest to, by rynek się przygotował, czyli by był wystarczający okres do zbudowania podaży, zanim ruszą dopłaty do kredytów. - Program i jego warunki powinien być znany z wyprzedzeniem, co dałoby deweloperom i firmom budowlanym impuls do budowania większej liczby mieszkań, ale powinien zostać uruchomiony dopiero za około trzy lata, by uniknąć takiej sytuacji jak teraz, gdy ludzie rezerwują w ciemno mieszkania, co nakręca ceny mieszkań. Przy czym jak już program dopłat wejdzie w życie, powinien funkcjonować bezterminowo, by uniknąć kumulowania popytu w krótkim czasie - argumentuje nasz rozmówca.

Jak podkreśla, nie będzie to oznaczało przedłużającej się niepewności, bo ustawa powinna być możliwie szybko uchwalona, warunki znane, tyle tylko, że z odroczonym terminem uruchomienia dopłat.

Za trzy lata zapewne będzie inna sytuacja jeśli chodzi o stopy procentowe, ale zaproponowany mechanizm dostosowuje się do zmiany stóp automatycznie, więc będzie miał stabilizujący charakter i zmiana stóp nie będzie tak mocno "szarpała" rynkiem jak w sytuacji, gdyby nie było tego stabilizatora.

Jak dodaje, w obecnej wersji - zaproponowanej w projekcie MRiT - wprowadzenie dopłat do kredytów, skutkujące wzrostem popytu na mieszkania, w sytuacji niskiej elastyczności cenowej podaży oraz niskiej dostępnej oferty mieszkań w największych miastach, przełoży się na wzrost cen mieszkań, który w skrajnych przypadkach może doprowadzić do zniwelowania korzyści z dopłat, a pozostałe gospodarstwa domowe na nim stracą, bo nie dostaną dopłat, a będą kupować mieszkania po dużo wyższych cenach.

Zwraca też uwagę na efekt psychologii rynkowej, bo mamy taką sytuację, że wzrosty cen mieszkań w największych polskich ośrodkach miejskich przekładają się na wzrosty cen nieruchomości mieszkaniowych w pozostałych regionach Polski, w których nie występują tak silne ograniczenia podażowe lub gdzie zainteresowanie dopłatami do kredytów jest niższe i nie przekłada się bezpośrednio na wzrost cen.

- Z powyższych względów celem ustawodawcy powinno być takie opracowanie programu dopłat do kredytów, aby zminimalizować jego wpływ na wzrost cen mieszkań - uzasadnia Adam Czerniak.

Jak podkreśla, obecnie żaden z warunków do uruchomienia dopłat bez efektu wzrostu cen, nie jest spełniony. - Po pierwsze, wprowadzenie dopłat jeszcze w 2024 r. uniemożliwi przygotowanie się na skokowy wzrost popytu przez deweloperów i branżę budowlaną. Po drugie, obecnie występuje nadwyżka popytu nad podażą w największych miastach Polski, zwłaszcza na rynku mieszkań do 50 m kw. Po trzecie, po okresie boomu z lat 2019-2022 oraz w związku wdrażaną reformą planowania przestrzennego i zmianami w warunkach technicznych narastają bariery po stronie podażowej, które powodują niską wrażliwość podaży na zmiany cen mieszkań obecnie i w najbliższych latach. Przykładowo, w Warszawie liczba rozpoczynanych budów nieruchomości mieszkaniowych sukcesywnie spada, mimo szybko rosnących cen i wysokiego niedoboru mieszkań, co jest rezultatem niskiej dostępności gruntów możliwych do szybkiej zabudowy - wylicza ekspert.

Proponuje też konkretny wskaźnik wyliczania dopłat, zmodyfikowany wobec zaproponowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Jego zdaniem limit dochodowy w projekcie ustawy jest zbyt wysoki i z rządowych dopłat będą mogły skorzystać osoby, które stać na zakup nieruchomości mieszkaniowej - o średniej cenie i wielkości odpowiadającej ich minimalnym potrzebom mieszkaniowym - z wykorzystaniem kredytu na warunkach komercyjnych.

- Mając na uwadze, że zdolność kredytowa na zakup mieszkania o określonej powierzchni zmienia się wraz z wysokością stóp procentowych i średnią ceną metra kwadratowego mieszkania, proponuję wprowadzić dynamiczne progi dochodowe. Będą one wzrastać wraz ze średnią ceną metra kwadratowego mieszkania i spadać wraz ze zmianą wysokości stóp procentowych. Dzięki takiemu rozwiązaniu dopłaty rządowe będą miały charakter antycykliczny, tj. stabilizujący popyt na rynku mieszkaniowym. Będą zwiększały popyt mieszkaniowy w okresach zaostrzenia polityki pieniężnej oraz zmniejszały w okresach obniżania stóp procentowych w gospodarce - proponuje.

Jednocześnie w ten sposób unika się stworzenia niekorzystnego bodźca finansowego dla gospodarstw domowych do jak najszybszego skorzystania z dopłat.

Jak niedawno pisała Interia, wybory do Parlamentu Europejskiego i zmiana warty w resorcie opóźniają prace i decyzje nad całym pakietem mieszkaniowym, w tym kredytem "na start". Wiceminister rozwoju Jacek Tomczak niedawno w rozmowie z Interią, potwierdził swoją wcześniejszą deklarację, że ostateczna wersja projektu, po uwzględnieniu uwag z konsultacji powinna być znana jeszcze w czerwcu. Kluczowe będzie to czy rząd zdecyduje o skierowaniu go do parlamentu.

Monika Krześniak-Sajewicz