Tusk obiecuje darmowy kredyt mieszkaniowy. Realna propozycja czy chwyt polityczny?

O pierwszych reakcjach  na pomysły mieszkaniowe PO zapowiedziane przez Donalda Tuska pisaliśmy we wtorek. Od tej pory rozgorzała szeroka dyskusja na temat programu mieszkaniowego PO, tyle tylko, że wciąż nie znamy nie tylko szczegółów, ale nawet jego kluczowych założeń. Bez tego nie da się ocenić nawet jakie byłyby narastająco jego koszty w pierwszych kilku latach jego działania. Tym bardziej nie da się go porównać z innymi programami nawet z podobnym mechanizmem jak np. rządowy Kredyt na 2 proc.

- Na razie dowiedzieliśmy się, że zerowe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych jako pomysł zgłoszony przez Platformę Obywatelską ma kosztować ok. 4 mld zł w pierwszym roku. To daleko niewystarczający szacunek kosztów, bo planowany program jest przecież wieloletni. Poza tym można się spodziewać, że początkowe zainteresowanie skutkowałoby przekroczeniem pierwszej, rocznej puli środków. Nawiasem mówiąc, nie wiemy nawet przez jak długi czas kredytobiorcy mieliby zostać zwolnieni z oprocentowania i odsetek. Niewiadomą pozostaje też limit osób uprawnionych do pomocy w kolejnych latach działania programu. Dane na ten temat pozwoliłyby ocenić, czy dodatkowy popyt nie zachwiałby rynkiem mieszkaniowym - komentuje dla Interii Andrzej Prajsnar, analityk rynku nieruchomości i ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Eksperci podkreślają, że taki stopień ogólności zapowiedzianego programu nie pozwala nawet na ocenę na ile byłby on realny do wprowadzenia.

-  Na razie nazwałbym to pomysłem, a nie programem. Nie znamy podstawowych założeń programu. Przede wszystkim nie wiemy jaki będzie okres zerowego oprocentowania, czy będą limity cen mieszkań, czy będą kryteria dochodowe, maksymalna kwota czy limit metrażu. Przy czym trudno założyć, że zerowe oprocentowanie obowiązywałoby przez cały okres kredytowania, bo koszty takiego programu musiałyby być gigantyczne - mówi Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Jak dodaje, zapewne okres bezodsetkowy musiałby być ograniczony tak jak to jest przy innych tego typu programach. Trudno mi sobie wyobrazić, że byłby to zupełnie darmowy kredyt. Podstawowe pytanie dotyczy też tego jakie byłoby kryteria i ograniczenia typu limit cen mieszkań metrażu czy dochodu - dodaje nasz rozmówca. 

Analitycy zgodnie twierdzą, że ciężko analizować te propozycje, bo nie znamy ich kluczowych warunków, a mogą one diametralnie zmienić zasięg i dostępność programu.

- Przykładowo zakładając, że okres bezodsetkowy wynosił 10 lat, to zdolność kredytowa byłaby taka sama jak przy tzw .kredycie na 2 proc., bo decydująca jest pierwsza rata w okresie po zaprzestaniu dopłat. Gdyby było to mniej niż 10 lat, to zdolność byłaby mniejsza, gdyby był dłuższy okres zerowego kredytu byłaby większa. Nie znamy więc podstawowego założenia, które byłoby decydujące dla zdolności kredytowej - tłumaczy Jarosław Sadowski.

Tym bardziej nie da się oszacować kosztów programu narastająco, bo one będą się zmieniały w kolejnych latach.

- Warto przypomnieć, że na zasadzie dopłat do oprocentowania kredytów działał też program Rodzina na Swoim. Jednak w jego przypadku mówiliśmy o koszcie wynoszącym około 4 mld zł w całym okresie działania, a nie tylko pierwszym roku. Mimo tej różnicy kosztowej, "Rodzina na Swoim" była krytykowana za wieloletnie obciążenie finansowe budżetu państwa o nieznanej wcześniej skali (z powodu zmian oprocentowania dotowanych kredytów mieszkaniowych). W przypadku nowej propozycji, mówimy prawdopodobnie o dłuższym czasowo obciążeniu budżetu niż w programie RnS, które dodatkowo byłoby wielokrotnie wyższe - nawet 10 - 15 razy w skali roku mówi Prajsnar.

Jak już szacował we wtorek dla Interii analityk RynekPierwotny.pl, w przypadku trzydziestoletniej bezodsetkowej spłaty kredytu w kwocie 500 tys. zł, równych ratach i średnim oprocentowaniu na poziomie 4,00 proc., bank otrzymałby z publicznej kasy kwotę 359 348 zł. Dla porównania, budżetowy koszt planowanego programu Bezpieczny Kredyt 2,0 proc. ma w przeliczeniu na jedną umowę wynosić około 88 tys. zł.

Tymczasem, tak jak wielokrotnie pisaliśmy w Interii, temat mieszkaniowy będzie jednym z tych, które zdominują kampanię wyborczą. W Polsce funkcjonował do tej pory model oparty na  kupowaniu mieszkań na własność, najczęściej zaciągając wieloletni  kredyt hipoteczny. Wcześniejsze programy opierające się na dotowaniu kredytów mają wielu przeciwników, bo wpływają na zwyżki cen. 

Luka mieszkaniowa jest wciąż duża mimo ostatnich rekordowych lat pod względem wybudowanych mieszkań. Niskie stopy procentowe jaki mieliśmy wcześniej spowodowały, że mieszkania stały się produktem inwestycyjnym dla zamożnych, a nagły wzrost stóp z kolei wywołał drastyczny spadek zdolności kredytowej, co odcięło gros Polaków od możliwości kupa własnego M.

Zarówno obiecany przez rząd "Kredyt na 2 proc." jak i zapowiedź przez PO Kredytu za 0 proc. idą w kierunku dotowania kredytów hipotecznych dla pewnej grupy. W zupełnie innym chce pójść Lewica, która stawia na budowę tanich mieszkań na wynajem.

Monika Krześniak-Sajewicz